Muss die Abrechnung des Verwalters auch inhaltlich stimmen?

günstig für Wohnungseigentümer betrifft Wohnungseigentümer, Hausverwalter

Es genügt nicht mehr, dass die Abrechnung in sich schlüssig, rechnerisch richtig, vollständig und plausibel ist. Sie muss auch den gesetzlichen und vertraglichen Grundlagen des Verhältnisses zwischen Wohnungseigentümer und Hausverwalter entsprechen, und ihr Ergebnis muss das tatsächlich Geschuldete sein. Fragen der inhaltlichen Richtigkeit können Sie daher im Verfahren außer Streitsachen klären lassen.

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Ständige Rechtsprechung seit 2004, zuletzt bestätigt am 18.12.2025 (15 Entscheidungen).

So hat das Gericht es formuliert (2004)

Nach § 17 Abs 1 Z 1 WEG 1975 idF der WRN 1999 (nunmehr § 20 Abs 3 WEG 2002) in Verbindung mit § 52 Abs 1 Z 6 WEG 2002 reicht es nicht mehr aus, dass die Rechnungslegung den Machtgeber in die Lage versetzt, seine Rechte (§ 1009 ABGB) und Verpflichtungen gegenüber dem Gewalthaber (§ 1014 ABGB) zu beurteilen, etwa, ob die Geschäftsbesorgung pflichtgemäß durchgeführt wurde. Es reicht nicht mehr aus, dass dem Gewaltgeber die Grundlagen geliefert werden, seine Herausgabeansprüche vielleicht auch Schadenersatzansprüche gegen den Beauftragten aus der Geschäftsbesorgung, allenfalls auch Ansprüche gegen Dritte feststellen und geltend machen zu können. Durch ein bloß in sich schlüssiges, rechnerisch richtiges, vollständiges, plausibles Zahlenwerk wird der Verpflichtung zu einer richtigen Rechnungslegung nicht entsprochen. Die Abrechnung muss vielmehr den gesetzlichen und vertraglichen Grundlagen des Rechtsverhältnisses zwischen Wohnungseigentümer und Hausverwalter entsprechen. Ergebnis der Abrechnung muss das tatsächlich Geschuldete sein. Jene Fragen der Richtigkeit, die bisher dem streitigen Verfahren vorbehalten blieben, sind nunmehr Vorfragen der Richtigkeit der gelegten Abrechnung. Eine Erweiterung der Überprüfungsmöglichkeit im außerstreitigen Verfahren führt dazu, dass nicht nur die Verpflichtung zur Legung einer ordentlichen, also formell oder nach außen hin schlüssigen, sondern auch einer inhaltlich korrekten Abrechnung durchsetzbar ist.

Hinweis: Das Wohnungseigentumsgesetz 1975 wurde mit 1. Juli 2002 durch das WEG 2002 ersetzt.

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Im Fall des Wegfalls eines angeblich vereinbarten abweichenden Verteilungsschlüssels und mangels gerichtlicher Festsetzung eines abweichenden Aufteilungsschlüssels im Sinn des § 32 Abs 5 WEG 2002 sind die Liegenschaftsaufwendungen im Sinn des § 32 Abs 1 WEG 2002 nach dem gesetzlichen Aufteilungsschlüssel zu verrechnen.OGH 5 Ob 136/25y, 18.12.2025
Ob hinsichtlich einzelner Ausgabenpositionen tatsächlich Schadensbehebungen vorlagen, für die die - nicht geltend gemachte - Einstandspflicht einer Haftpflichtversicherung bestanden hätte, ist für die Prüfung der Jahresabrechnung irrelevant, weil dieser Umstand nichts daran ändert, dass ein die Eigentümergemeinschaft betreffender Leistungsaustausch erfolgte, der in der Jahresabrechnung auszuweisen ist. Insoweit ist (nur) maßgeblich, dass die Leistung auf Basis einer wirksamen vertraglichen Grundlage mit dem an die Eigentümergemeinschaft leistenden dritten Unternehmer beruhte.OGH 5 Ob 183/09m, 15.12.2009
Die Frage nach der allenfalls rechtswidrig unterbliebenen Einholung von Vergleichsanboten (§ 20 Abs 4 Satz 2 WEG 2002) hat keinen Einfluss darauf, dass es tatsächlich zu einem die Eigentümergemeinschaft betreffenden, auf einen Vertrag mit einem dritten Unternehmer beruhenden Leistungsaustausch gekommen ist, der im Rahmen einer vollständigen Jahresabrechnung darzustellen und auszuweisen ist.OGH 5 Ob 183/09m, 15.12.2009
Jedenfalls das Steuerkonto der Eigentümergemeinschaft ist nicht Gegenstand der Prüfung der Jahresabrechnung. Ein für die Jahresabrechnung relevanter tatsächlicher Leistungsvorgang (Zahlung an die Eigentümergemeinschaft) könnte in diesem Konnex dann angenommen werden, wenn an die Eigentümergemeinschaft die Auszahlung eines Steuerguthabens erfolgte.OGH 5 Ob 183/09m, 15.12.2009
Die Berichtigung der Abrechnung durch Verminderung des Ausgabensaldos als Ergebnis der Abrechnung würde in einem solchen Fall eine Rückzahlung der in Frage stehenden Beträge vom Empfänger voraussetzen. Ansonsten könnte der Abrechnungssaldo nicht dem richtigen Vermögensstand der Eigentümergemeinschaft entsprechen.OGH 5 Ob 274/08t, 01.09.2009

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War weder im Zeitpunkt der Zahlung noch der Rechnungslegung für den Verwalter erkennbar, dass eine durch gefälschte oder unrichtige Belege nachgewiesene Forderung an die Eigentümergemeinschaft nicht oder nicht in der behaupteten Höhe bestand und daher im Ergebnis zu Unrecht bezahlt wurde, könnte eine Unrichtigkeit der Abrechnung an sich nur dadurch bewirkt werden, dass dem Verwalter die Unrichtigkeit bei pflichtgemäßem Handeln hätte auffallen müssen. Dann wäre nämlich durch die Abrechnung den gesetzlichen und vertraglichen Grundlagen nicht entsprochen.OGH 5 Ob 274/08t, 01.09.2009
Für den Vorwurf der Unrichtigkeit einer Abrechnung im Zusammenhang mit der Erfüllung von durch Unterlagen belegten Forderungen gegen die Eigentümergemeinschaft ist maßgeblich, ob beim Verwalter Bedenken gegen die Richtigkeit der erhobenen Forderung bestehen konnten. Ergibt erst eine ex-post-Betrachtung, dass gegen die Eigentümergemeinschaft geltend gemachte und vom Verwalter beglichene Forderungen nicht bestanden, macht dies nicht die Abrechnung als solche unrichtig, sondern lässt Rückforderungsansprüche der Eigentümergemeinschaft gegenüber dem Zahlungsempfänger entstehen.OGH 5 Ob 274/08t, 01.09.2009
Die von der Eigentümergemeinschaft an Reinigungskosten tatsächlich geschuldeten Beträge können im Allgemeinen nur jene sein, die auf einer rechtswirksamen Vereinbarung zwischen der Eigentümergemeinschaft und dem Reinigungsunternehmen beruhen.OGH 5 Ob 27/09w, 14.04.2009
Nach den §§ 20 Abs 3, 52 Abs 1 Z 6 WEG 2002 ist die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung zu überprüfen. Es genügt nicht, sich mit der Kontrolle der Vollständigkeit und Richtigkeit der Zahlen und Belege zu begnügen, sondern es ist bei jeder in Frage gestellten Ausgabe oder Einnahme auch zu prüfen, ob sie pflichtgemäß getätigt wurde, also dem durch Gesetz und Vereinbarung definierten Auftrag einer ordentlichen Verwaltung entspricht.OGH 5 Ob 27/09w, 14.04.2009
Diese Rechnungslegungspflicht mit ihrer Durchsetzbarkeit im außerstreitigen Verfahren ist Spezialrecht im Verhältnis zwischen Wohnungseigentümern und Verwalter, sodass sich allgemeine Grundsätze in anderen wohnrechtlichen Abrechnungsbestimmungen daraus nicht ableiten lassen.OGH 5 Ob 285/08k, 10.02.2009

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0119057 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

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Im Gesetz

Wohnungseigentumsgesetz 2002 (WEG 2002) § 20 · Aufgaben und Befugnisse des Verwalters
WEG 2002 § 34 · Abrechnung
WEG 2002 § 52 · Wohnungseigentumsrechtliches Außerstreitverfahren

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