OGH 5 Ob 146/20m

Nein. Die gesetzliche Pflicht, eine Unbrauchbarkeit anzuzeigen, lässt sich nicht auf das Fehlen jener Merkmale ausdehnen, die einer Vereinbarung des angemessenen Mietzinses entgegenstehen, etwa den mangelnden ordnungsgemäßen Zustand der Wohnung. Fehlt ein Ausstattungsmerkmal oder entspricht die Badegelegenheit nicht dem zeitgemäßen Standard, trifft Sie keine Rügepflicht.

Ob ein Baderaum einem zeitgemäßen Standard entspricht, können die Gerichte anhand der Bauvorschriften und Förderungsrichtlinien beurteilen, die zum maßgeblichen Zeitpunkt gegolten haben. Diese Regeln nehmen auf Hygiene, Schallschutz, Wärmeschutz, Schutz vor Feuchtigkeit und Abgasen sowie auf den Unfallschutz Bedacht, aber auch auf vertretbare Baukosten.

Befindet sich die Badegelegenheit nicht in einem eigenen Raum, muss sie zumindest teilweise von dem Raum abgetrennt sein, in dem sie liegt. Die Abtrennung muss so weit gehen, dass die Benützung des Badeteils und die des übrigen Raumteils einander nicht erheblich beeinträchtigen. Eine bloße Verfliesung der Wanne und der Wände daneben genügt dafür nicht, auch wenn die Wanne in einer Ecke steht.

Nein. Für den unbrauchbaren Zustand einer Wohnung besteht die dem Mieter auferlegte Anzeigepflicht nicht. Das gilt etwa auch für gefährliche Elektroinstallationen, die schon beim Abschluss des Mietvertrags vorhanden waren. Bei Mängeln, die nicht ohne Weiteres erkennbar sind, kann Ihr Schweigen aber gegen Treu und Glauben verstoßen.

Wird eine Regelung enger verstanden, als ihr Wortlaut es hergibt, muss der Zweck des Gesetzes klar nachweisbar sein. Gerade im Mietrecht ist das schwierig, weil den Regeln oft keine einheitlichen Wertungen zugrunde liegen und Gesetzesänderungen häufig mühsam ausgehandelte Kompromisse sind.

Ob eine Lage durchschnittlich ist, wird nach der allgemeinen Verkehrsauffassung und der Erfahrung des täglichen Lebens beurteilt. Eine Lage in einem sogenannten Gründerzeitviertel ist höchstens als durchschnittlich einzustufen. Diese Aussage betrifft die Wiener Verhältnisse und sagt über andere Lagen nichts aus.

Sie müssen dem Vermieter anzeigen, dass ein Ausstattungsmerkmal unbrauchbar ist oder die Badegelegenheit nicht dem zeitgemäßen Standard entspricht; das gilt auch dann, wenn der Mangel für den Vermieter beim Vertragsabschluss offenkundig sein musste. Bei einem befristeten Mietvertrag müssen Sie die Anzeige vor Ende des Mietverhältnisses erheben, und zwar so rechtzeitig, dass der Mangel noch behoben werden kann. Ein Antrag auf Überprüfung des Hauptmietzinses gilt nur dann als solche Anzeige, wenn das Mietverhältnis noch nicht beendet ist.