OGH 5 Ob 15/22z

Wird ein Hauptmietvertrag nur zu dem Zweck geschlossen, weiterzuvermieten und dadurch die Rechte eines Hauptmieters zu umgehen, greifen die Schutzregeln ein. Das gilt auch dann, wenn diese Absicht nicht schon beim Vertragsabschluss, sondern erst später entstanden ist.

Sie können nur dann als Hauptmieter anerkannt werden, wenn der Hauptmietvertrag allein dazu geschlossen wurde, die Wohnung weiterzuvermieten und die Rechte des Hauptmieters zu umgehen. Es muss also ein Umgehungsgeschäft vorliegen.

Sie müssen als Antragsteller die Voraussetzungen für die Anerkennung als Hauptmieter beweisen, aber nur in dem Ausmaß, das Ihnen zumutbar ist. Haben Sie das getan, müssen die Gegner jene Umstände offenlegen, die allein in ihrem Bereich liegen und Ihren Nachweis entkräften könnten.

Die Anerkennung als Hauptmieter scheidet aus, wenn der Hauptmietvertrag nicht ausschließlich zur Umgehung geschlossen wurde. So lag es, als der Vertrag dazu diente, der heranwachsenden Tochter eine Wohnung zu verschaffen, die sie wegen ihrer Minderjährigkeit und Ausbildung noch nicht beziehen wollte und deshalb befristet untervermietete.

Für die Anerkennung als Hauptmieter kommt es nicht darauf an, ob die Parteien nur zum Schein gehandelt haben. Entscheidend ist, ob sie das Vereinbarte wirklich wollten, um durch diese Gestaltung bestimmte Regeln des Mietrechts zu vermeiden.

Manche Vermieter schalten einen Zwischenmieter ein, damit Sie nur Untermieter sind. Das geschieht meist, um einen höheren Mietzins zu erzielen oder Ihren Kündigungsschutz und die Grenzen für Befristungen auszuschalten. Es genügt, wenn nur einer dieser beiden Zwecke verfolgt wird.