MRG § 2

Der Käufer einer Liegenschaft tritt vor der Eintragung seines Eigentums im Grundbuch nur dann in bestehende Mietverträge ein, wenn ihm der Verkäufer Besitz, Verwaltung und Nutznießung überlassen hat und der Mieter der Vertragsübernahme zumindest schlüssig zustimmt. Mit der Überlassung von Besitz, Verwaltung und Nutznießung sind die Rechte des Vermieters aus dem Mietverhältnis regelmäßig mit übertragen. Pflichten können dagegen nicht ohne Mitwirkung des Mieters auf einen Dritten übertragen werden, wenn sich der bisherige Vertragspartner davon befreien will.

Nein. Verkauft der Vermieter die Liegenschaft, tritt der Käufer von Gesetzes wegen an seine Stelle. Am Inhalt Ihres Mietverhältnisses ändert das nichts; es gilt mit denselben Rechten und Pflichten weiter.

Sobald der Erwerber als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist, übernimmt er die bestehenden Mietverträge kraft Gesetzes. Ihre Zustimmung als Mieter ist dafür nicht mehr erforderlich.

Nein. Hat Ihnen jemand vermietet, dem die Wohnung nicht gehört, der sie aber nutzen und verwerten durfte, bleibt Ihr Mietvertrag auch nach dem Ende dieses Rechts aufrecht. Ob dieses Recht im Grundbuch stand, spielt keine Rolle. Der Eigentümer tritt in den Vertrag ein und muss ordentlich kündigen, um eine Räumung zu erreichen.

Die Absicht zu umgehen fehlt, wenn der nur zur Untervermietung geschlossene Hauptmietvertrag nicht bloß die Grenzen für Mietzins und Kündigung umgehen soll. Hat der Hauptmieter die Wohnung auf eigene Kosten im Standard angehoben, darf er dieses Kapital samt angemessener Verzinsung und angemessenem Gewinn durch die Untervermietung wieder hereinbringen. Voraussetzung ist, dass der Hauseigentümer nicht mehr als den Kategoriemietzins erhält.

Ja. Bei einem auf Dauer angelegten Vertrag wie einer Miete kommt es nicht nur auf die Verhältnisse beim Abschluss an, sondern auch auf spätere Entwicklungen. Dass geänderte Verhältnisse rechtlich bedeutsam sind, gehört zum Wesen jeder dauernden Rechtsbeziehung.

Hauptmietrechte erwerben Sie nur, wenn Sie den Vertrag mit jemandem schließen, der über die gesamte Liegenschaft verfügen darf: mit der Mehrheit der Miteigentümer oder mit einem Minderheitseigentümer, der aufgrund einer Benützungsregelung vermieten darf. Vermietet ein Wohnungseigentümer sein Objekt, gilt das ebenso. In diesen Fällen kommt das Mietverhältnis mit allen Miteigentümern zustande.

An Ihrer Rechtsstellung ändert sich nichts. Wurde Ihr Mietvertrag vor der Begründung von Wohnungseigentum geschlossen, treten die neuen Mit- und Wohnungseigentümer als Vermieter in den bestehenden Vertrag ein. Für Erhaltungsarbeiten können Sie sich weiterhin an alle halten.

Ja. Wer die Liegenschaft in der Zwangsversteigerung erwirbt, tritt mit dem Zuschlag in bestehende Mietverhältnisse ein; die Regel über die Einzelrechtsnachfolge im Eigentum gilt auch hier. Von einem Bieter kann erwartet werden, dass er sich vorher über den Inhalt der Mietverträge zu informieren versucht.

Wird im Mietvertrag vereinbart, dass Sie die Wohnung zur Gänze untervermieten oder weitergeben dürfen, ist das keine ungewöhnliche Nebenabrede.

Ja, jedenfalls in der Großstadt. Ungewöhnlich ist eine Zusatzvereinbarung, die der typischen Interessenlage der Beteiligten nicht entspricht. Wird Ihnen zu einem schriftlichen Mietvertrag, der nur über die Wohnung geschlossen wurde, zusätzlich unentgeltlich ein Abstellplatz für das Auto überlassen, ist das im großstädtischen Raum ungewöhnlich.

Eine Nebenrede ist eine Vereinbarung, die mit dem Inhalt des Mietvertrags zusammenhängt und nicht bloß bei Gelegenheit des Vertragsabschlusses getroffen wurde. Sie regelt das Mietverhältnis selbst oder seine spätere Erweiterung. Umstände, die vom Mietverhältnis nicht mehr erfasst sind, gehören nicht dazu.

Ist offenkundig, dass mit der Vertragsgestaltung Ihre Rechte umgangen werden sollten, muss der Vermieter diesen Anschein widerlegen. Er muss also Tatsachen behaupten und beweisen, dass beim Abschluss des Hauptmietvertrags keine Umgehungsabsicht bestand. Wirkt er im Verfahren nicht mit, geht das zu seinen Lasten.

Wird ein Hauptmietvertrag nur zu dem Zweck geschlossen, weiterzuvermieten und dadurch die Rechte eines Hauptmieters zu umgehen, greifen die Schutzregeln ein. Das gilt auch dann, wenn diese Absicht nicht schon beim Vertragsabschluss, sondern erst später entstanden ist.

Sie können nur dann als Hauptmieter anerkannt werden, wenn der Hauptmietvertrag allein dazu geschlossen wurde, die Wohnung weiterzuvermieten und die Rechte des Hauptmieters zu umgehen. Es muss also ein Umgehungsgeschäft vorliegen.

Wird ein Hauptmietvertrag nur geschlossen, um die Rechte des eigentlichen Nutzers zu umgehen, kann dieser als Hauptmieter anerkannt werden. Dafür braucht es keine völlige Gewissheit über die Umgehungsabsicht. Es genügt, wenn bei Betrachtung aller Umstände kein vernünftiger Grund bleibt, daran zu zweifeln.

Ja. Wer die Liegenschaft gekauft hat und bereits den Besitz übernommen hat, hat ein Interesse an den Mietzinsforderungen und darf auch wegen Zahlungsverzugs kündigen oder auf Räumung klagen. Der Verkäufer, der mit der Verwaltung nichts mehr zu tun haben will, würde diese Rechte üblicherweise nicht wahrnehmen. Sie als Mieter können Ihre Ansprüche aus dem Vertrag auch gegen diesen neuen Erwerber richten.

Nein. Wie viele Miteigentümer es gibt und wie sie ihr Verhältnis untereinander gestalten, ist auf Ihre Rechte und Pflichten als Mieter grundsätzlich ohne Einfluss. Auch dass mit den einzelnen Anteilen jeweils das Recht verbunden ist, eine bestimmte Wohnung allein zu nutzen, hindert den Wechsel auf mehrere Vermieter nicht.

Ja. Zu den Hauptpunkten eines Mietvertrags zählen nicht nur die Grundpunkte wie Objekt und Zins, sondern auch die Vereinbarung darüber, wozu das Objekt genutzt werden darf, etwa zu Wohn- oder zu Geschäftszwecken. An eine solche Vereinbarung ist der Erwerber des Hauses gebunden, gleichgültig ob er sie kannte oder kennen musste.

Nein. Der neue Vermieter ist an den übernommenen Mietvertrag samt Nebenabreden gebunden, auch an ungewöhnliche, die er kannte oder kennen musste. Er muss deshalb auch für eine Umgehungsabsicht seines Vorgängers einstehen, die sich aus dem Vertrag ergibt.

Nein. Gibt es zwei oder mehr Mitmieter, müssen sowohl der Antrag auf Anerkennung als Hauptmieter als auch der Antrag auf Feststellung einer Überschreitung des zulässigen Mietzinses von allen Mitmietern getragen sein.

Eine Nebenabrede muss zweierlei sein: Sie darf weder zum Kern des Mietvertrags gehören noch eine eigenständige Vereinbarung sein, die mit dem Mietvertrag nur äußerlich verbunden ist. Eine Kaufoption mit der Zusage, Wohnungseigentum zu begründen, ist eine solche eigenständige Vereinbarung. Sie ist auch dann keine Nebenabrede zum Mietvertrag, wenn sie in derselben Vertragsurkunde steht.

Manche Vermieter schalten einen Zwischenmieter ein, damit Sie nur Untermieter sind. Das geschieht meist, um einen höheren Mietzins zu erzielen oder Ihren Kündigungsschutz und die Grenzen für Befristungen auszuschalten. Es genügt, wenn nur einer dieser beiden Zwecke verfolgt wird.

Wird festgestellt, dass ein angeblicher Untermieter in Wahrheit immer schon Hauptmieter war, beginnt deshalb nicht schon mit dem Abschluss der Mietzinsvereinbarung die Frist für die Überprüfung des Hauptmietzinses zu laufen. Sonst bliebe die rückwirkende Verbesserung seiner Stellung unvollständig, weil er jedenfalls drei Jahre nach der Vereinbarung von jeder Überprüfung ausgeschlossen wäre.

Wenn das Gesetz von der Auflösung des Mietvertrags zwischen dem Mieter des ganzen Hauses und seinem Vermieter spricht, ist damit jede Form der Beendigung gemeint. Es kommt also nicht darauf an, auf welchem Weg dieser Vertrag endet.

Nein. Wenn Ihnen jemand die Wohnung vermietet, der selbst nur ein Nutzungsrecht an dieser einen Wohnung hat, entsteht keine Hauptmiete. Hauptmiete kann nur begründen, wer Eigentümer ist oder wer die ganze Liegenschaft nutzen darf. Ist der Nutzungsberechtigte zugleich Miteigentümer, kann er als Vertreter aller Miteigentümer aber sehr wohl einen Hauptmietvertrag schließen.

Ja. Als Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag gilt nicht nur, was im schriftlichen Vertrag steht. Auch eine nachträgliche Absprache, die bloß durch Dulden zustande gekommen ist und Ihr Mietrecht erweitert, zählt dazu, selbst wenn sie mit dem schriftlichen Wortlaut nicht übereinstimmt.

Ungewöhnlich ist eine Zusatzvereinbarung dann, wenn sie bei vergleichbaren Mietobjekten und vergleichbaren Verträgen gar nicht oder nur äußerst selten getroffen wird. Es kommt also auf die Art des Mietobjekts und auf den Inhalt Ihres konkreten Vertrags an; maßgeblich sind objektive Erwägungen.

Sie müssen als Antragsteller die Voraussetzungen für die Anerkennung als Hauptmieter beweisen, aber nur in dem Ausmaß, das Ihnen zumutbar ist. Haben Sie das getan, müssen die Gegner jene Umstände offenlegen, die allein in ihrem Bereich liegen und Ihren Nachweis entkräften könnten.

Die Anerkennung als Hauptmieter scheidet aus, wenn der Hauptmietvertrag nicht ausschließlich zur Umgehung geschlossen wurde. So lag es, als der Vertrag dazu diente, der heranwachsenden Tochter eine Wohnung zu verschaffen, die sie wegen ihrer Minderjährigkeit und Ausbildung noch nicht beziehen wollte und deshalb befristet untervermietete.