OGH 7 Ob 10/23f

Entscheidend ist, wozu der Mietgegenstand nach dem Vertrag beim Abschluss dienen sollte. Diesem vereinbarten Zweck folgt die Einordnung als Wohnungs- oder Geschäftsraummiete.

Wird ein Mietobjekt teils zum Wohnen und teils geschäftlich genutzt, kommt es darauf an, wofür es überwiegend verwendet wird und was der hauptsächliche Zweck der Benützung ist. Danach richtet sich, ob sich der Vermieter auf den betreffenden Kündigungsgrund stützen kann.

Bei Berufen, die üblicherweise in der Wohnung ausgeübt werden, etwa bei Immobilienvermittlern, Rechtsanwälten oder Ärzten, gelten die dafür nötigen Räume als Wohnraum und nicht als Geschäftsraum. Wohnbedürfnis und Berufszweck halten einander in solchen Fällen mindestens die Waage.

Maßgeblich ist, was die Vertragsparteien beim Abschluss wollten: ob der Mietgegenstand zum Wohnen oder für ein Geschäft überlassen wurde. Ebenso zählt ein Zweck, den beide Seiten später einvernehmlich zum Vertragszweck gemacht haben.

Will der Vermieter kündigen, muss er den Kündigungsgrund beweisen. Dazu gehört auch der Nachweis, dass es sich beim Mietobjekt zumindest überwiegend um Wohnräume handelt. Gelingt ihm dieser Nachweis nicht, geht das zu seinen Lasten.

Dürfen Sie das Objekt nach dem Vertrag sowohl zum Wohnen als auch geschäftlich nutzen, verhalten Sie sich vertragsgemäß, auch wenn Sie dort nicht regelmäßig wohnen. Der Vermieter kann eine Kündigung daher nicht allein darauf stützen, dass Sie die Räume nicht zu Wohnzwecken verwenden.

Nutzen Sie ein Objekt teils zum Wohnen und teils geschäftlich und ist es Ihre einzige Wohnung, kommt es nicht mehr darauf an, welche Nutzung überwiegt. Der Wohnzweck steht dann immer im Vordergrund, selbst wenn Ihnen dafür räumlich nur wenig bleibt.