MRG § 14

Auch Mietrechte können vererbt werden. Für Wohnungen gibt es allerdings eigene Regeln über den Eintritt bestimmter naher Personen; greifen diese im Einzelfall nicht, bleibt es bei der allgemeinen Vererbung der Ansprüche.

Ob eine gemeinsame Wohn- und Wirtschaftsgemeinschaft bestand, hängt von den Umständen Ihres Falles ab. Es gibt keine feste Regel, wie die einzelnen Merkmale zu gewichten sind. Der Oberste Gerichtshof greift nur ein, wenn die von der Rechtsprechung gezogenen Grenzen überschritten wurden.

Nein. Sind Sie eintrittsberechtigt, gehen die Hauptmietrechte kraft Gesetzes auf Sie über. Sie müssen sich dafür nicht als Mieter bezeichnen oder verhalten, und auch Minderjährigkeit steht dem Erwerb der Mietrechte nicht entgegen.

Ein gemeinsamer Haushalt besteht, wenn auf Dauer gemeinsam gewohnt und gewirtschaftet wird. Die Wohnung muss dabei der Lebensschwerpunkt des eintretenden nahen Angehörigen gewesen sein. In besonderen familiären Situationen können allerdings auch zwei Haushalte je einen eigenen Schwerpunkt der Wirtschaftsführung gebildet haben.

Nein. Das Mietrecht an einer Wohnung geht nicht auf die Erben über, sondern nur auf die im Gesetz genannten eintrittsberechtigten Angehörigen. Diese müssen im Zeitpunkt des Todes mit dem Mieter im gemeinsamen Haushalt gelebt haben und die Wohnung dringend brauchen.

Eine Lebensgemeinschaft ist ein Zusammenleben, das wirtschaftlich wie eine Ehe eingerichtet ist. Eine bloße Wohn- und Wirtschaftsgemeinschaft genügt dafür nicht. Für gleichgeschlechtliche Partnerschaften gilt dasselbe, und es schließt eine Lebensgemeinschaft nicht aus, wenn die geschlechtliche Beziehung nicht gelebt wurde.

Auch bei längerer Abwesenheit muss nicht auf das Ende des gemeinsamen Haushalts geschlossen werden. Entscheidend ist nicht bloß die Dauer, sondern die Willensrichtung der Betroffenen. Ist die Abwesenheit bloß krankheitsbedingt, bleibt der gemeinsame Haushalt auch bei längerer Dauer bestehen, solange die Absicht zur Rückkehr fortbesteht und diese nicht von vornherein ausgeschlossen ist.

Nein, nicht bei einer vorübergehenden Abwesenheit. Unterbrechungen des Zusammenlebens, die durch die Lebensumstände bedingt und auf nicht allzu lange Zeit angelegt sind, beenden den gemeinsamen Haushalt nicht; dazu zählen auswärtiges Studium, Krankheits- und Erholungsaufenthalte sowie ein befristeter Aufenthalt im Altersheim. Bei einer dauernden Trennung ist der gemeinsame Haushalt dagegen beendet.

Ein gemeinsamer Haushalt setzt voraus, dass Wohnen und Wirtschaften auf Dauer angelegt sind. Auf Dauer heißt aber nicht für immer; ausgeschlossen sind nur Fälle, in denen von vornherein eine bestimmte, festgelegte Zeit geplant war. Wollten Sie nur bleiben, bis eine bessere oder geeignetere Wohnung gefunden ist, steht das einem gemeinsamen Haushalt nicht entgegen.

Nein. Wenn Sie nur gelegentlich in der Wohnung des Mieters übernachten oder sich dort bloß aufhalten, um den kranken Mieter zu pflegen, besteht kein gemeinsamer Haushalt. Damit fehlt eine Voraussetzung dafür, nach seinem Tod in den Mietvertrag einzutreten.

Für einen gemeinsamen Haushalt ist nötig, dass die Bedürfnisse des täglichen Lebens auf gemeinsame Rechnung gedeckt werden. Bei großen Unterschieden im Einkommen oder im Alter schadet es aber nicht, wenn einer die gesamten Kosten trägt und der andere nichts beisteuert. Ein gemeinsames Wirtschaften kann trotzdem vorliegen.

Kann ein Mieter, der in ein Pflegeheim aufgenommen wurde, seinen Willen zur Rückkehr in die Wohnung schicksalhaft nicht mehr ausdrücken, ist im Zweifel anzunehmen, dass er bei einer Änderung der Lage zurückkehren will. Das gilt, solange die Rückkehr nicht überhaupt ausgeschlossen ist.

Nein. Der Eintritt in den Mietvertrag geschieht von Gesetzes wegen und ohne dass Sie etwas erklären müssen. Eine Erklärung brauchen Sie nur, wenn Sie den Eintritt ausschließen wollen; deshalb treten auch geschäftsunfähige Personen ohne Weiteres ein.

Gibt es nach dem Tod des Mieters niemanden, der in den Vertrag eintreten darf, so kann der Vermieter das Mietverhältnis aus diesem Grund aufkündigen. Bis zu dieser Kündigung besteht der Mietvertrag aber weiter, und zwar mit dem noch nicht verteilten Nachlass.

Bestand beim Auszug des Mieters noch ein gemeinsamer Haushalt mit dem nahen Angehörigen, beendete dieser die Benützung aber und zog erst Jahre später wieder ein, ohne dass damals ein gemeinsamer Haushalt bestand, kann der Vermieter kündigen. Der Kündigungsgrund der Weitergabe liegt dann vor.

Für die Frage, ob ein gemeinsamer Haushalt bestanden hat, kommt es auf die tatsächlichen Verhältnisse an. Hat das Berufungsgericht darüber ohne grundsätzlichen Rechtsirrtum entschieden, prüft der Oberste Gerichtshof diese Einzelfallentscheidung nicht mehr nach.

Wer behauptet, in den Mietvertrag eintreten zu dürfen, muss die Voraussetzungen dafür beweisen. Dasselbe gilt, wenn Sie einer Kündigung entgegenhalten, es gebe eine eintrittsberechtigte Person. Ist bewiesen, dass der Hauptmieter zurückkehren wollte, etwa aus einem Pflegeheim, muss die Gegenseite beweisen, dass eine Rückkehr aus objektiven Gründen ausgeschlossen ist.

Der Rechtssatz betrifft die Frage, was unter einem gemeinsamen Haushalt zu verstehen ist. Diese Frage stellt sich bei den angeführten Bestimmungen über das Eintreten in ein Mietrecht und über Kündigungsgründe.

Wer sich darauf beruft, in einen Mietvertrag eintreten zu dürfen, muss die Voraussetzungen dafür auch beweisen. Die Beweislast trifft also Sie selbst, wenn Sie das Eintrittsrecht in Anspruch nehmen.

Es kommt auf die Verhältnisse zu dem Zeitpunkt an, an dem Ihnen die Aufkündigung zugestellt wurde. Was sich danach ändert, spielt für die Frage, ob der geltend gemachte Kündigungsgrund vorliegt, keine Rolle.

Ob ein gemeinsamer Haushalt bestanden hat, wird nach dem Zeitpunkt des Todes des Mieters beurteilt. Es kommt also darauf an, wie die Verhältnisse damals waren.

Wenn Sie nach dem Tod des Mieters in dessen Mietvertrag eintreten wollen, kommt es nur darauf an, ob Ihre andere Wohnmöglichkeit rechtlich ausreichend abgesichert ist. Ob diese andere Wohnung gleich gut ist wie die gekündigte, spielt dabei keine Rolle.

Bei diesem Kündigungsgrund kommt es darauf an, ob ein dringendes Wohnbedürfnis besteht; der Mieter muss dabei nicht verstorben sein. Fehlt das dringende Bedürfnis beim Mieter selbst, kommt es darauf an, ob eine Person, die bei seinem Tod in das Mietrecht eintreten dürfte, die Wohnung dringend braucht. Der Verweis im Gesetz dient nur dazu, diesen Personenkreis zu bestimmen.

Ja, wenn Sie diese Wohnung bald selbst beziehen können. Wird Ihre befristet vermietete Eigentumswohnung schon rund acht Monate nach dem Tod des Mieters frei und legen Sie nicht dar, warum eine frühere Räumung nicht zu erreichen war, fehlt Ihnen das dringende Wohnbedürfnis an der Mietwohnung. Steht Ihnen die eigene Wohnung erst Jahre später zur Verfügung, bleibt das dringende Wohnbedürfnis bestehen.

Ob Sie die Wohnung des verstorbenen Mieters dringend brauchen, hängt davon ab, worauf Sie sonst ausweichen könnten. Haben Sie eine eigene, früher bewohnte Wohnung, wird strenger geprüft; sonst muss die andere Wohnmöglichkeit ausreichend, gleichartig und rechtlich abgesichert sein. Ein Wohnen im Haus der Eltern ist nicht abgesichert, weil es jederzeit widerrufen werden kann.

Entscheidend sind die Verhältnisse zum Zeitpunkt des Todes des bisherigen Mieters. Spätere Veränderungen zählen nur mit, wenn sie damals schon für die nächste Zeit zu erwarten waren. Ungewisse Entwicklungen in der Zukunft bleiben außer Betracht.

Nein, nicht zwingend. Auch wenn Ihnen an einem anderen Ort eine ausreichende und gleichwertige Wohnmöglichkeit zur Verfügung steht, kann ein dringendes Wohnbedürfnis an der Mietwohnung bestehen, wenn Ihr Aufenthalt dort unabweislich notwendig ist. Dabei kommt es auf die besonderen Umstände des Einzelfalls an, etwa auf hohes Alter und die Entfernung.

Ein dringendes Wohnbedürfnis bedeutet, dass Ihr Interesse an der Wohnung schutzwürdig ist. Es wird nur dann verneint, wenn Ihnen eine andere ausreichende und angemessene Unterkunft zur Verfügung steht.

Er gebührt dem Erben jenes Mieters, der ihn bezahlt hat. Der Eintritt in den Mietvertrag sichert nur die Wohnung und soll dem Erben nicht mehr entziehen als unbedingt nötig. Wer eingetreten ist und die Rückzahlung der Bauvereinigung erhalten hat, muss sie in voller Höhe herausgeben, so wie sie berechnet wurde.

Auch das Mietrecht eines Mitmieters geht nach dessen Tod auf die eintrittsberechtigten Angehörigen über. Es wächst dem verbliebenen Mitmieter nicht automatisch zu. Dieser hat auch kein eigenes Eintrittsrecht, weil er die Wohnung schon als Mitmieter benützt und daher kein dringendes Wohnbedürfnis hat.