OGH 5 Ob 219/24b

Die Entscheidung des Berufungsgerichts können Sie nur bekämpfen, wenn Sie eine bedeutsame Rechtsfrage aufzeigen. Nur in diesem Fall wird die rechtliche Beurteilung in jede Richtung überprüft und auch das Vorbringen der Gegenseite beachtet.

Verwaltungshandlungen betreffen die Interessen aller Miteigentümer und verlangen deshalb ein gemeinsames Vorgehen; mit ihnen werden Geschäfte der Gemeinschaft besorgt. Sie unterscheiden sich vom bloßen Gebrauch durch einen Einzelnen und von Verfügungen, die in die Substanz des gemeinsamen Guts oder in die Anteile eingreifen. Zur Verwaltung zählt alles, was die gemeinsamen Interessen bei Nutzung und Erhaltung berühren könnte.

Sie können einen Beschluss der Wohnungseigentümer nur dann bei Gericht bekämpfen, wenn überhaupt ein Beschluss vorliegt. Zumindest der Anschein eines solchen Beschlusses muss bestehen. Beschlüsse einer Gruppe, die ein Haus gemeinsam errichten ließ, als die Eigentümergemeinschaft noch gar nicht bestand, genügen dafür nicht.

Sieht ein Beschluss nach außen wie ein gültiger Mehrheitsbeschluss aus, müssen Sie ihn innerhalb der Frist anfechten. Tun Sie das nicht, bleibt er trotz seines Mangels wirksam. Nur wenn gar kein solcher Anschein besteht, etwa wenn eine Minderheit unter Ausschluss der Mehrheit entschieden hat, ist der Beschluss von vornherein unwirksam.

Ob der Anschein eines Mehrheitsbeschlusses besteht, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. In Zweifelsfällen soll der Zugang zum Verfahren außer Streitsachen großzügig gehandhabt werden, damit die Sache geklärt werden kann. Ist unklar, ob ein Beschluss ungültig oder nur anfechtbar ist, wird im Zweifel Anfechtbarkeit angenommen, die an eine Frist gebunden ist.

Mit Mehrheit dürfen die Eigentümer nur über Maßnahmen der Verwaltung entscheiden. Geht ein Beschluss darüber hinaus, überschreitet er die Zuständigkeit der Mehrheit und kann deshalb angefochten werden.

Auch das Mieten eines Teils eines Nachbargrundstücks kann eine Maßnahme der Verwaltung sein. Voraussetzung ist, dass es im Interesse der Gemeinschaft liegt, einen ausreichenden Bezug zur Nutzung, Erhaltung oder Verbesserung der gemeinsamen Liegenschaft hat und nicht in die Eigentumsrechte einzelner Wohnungseigentümer eingreift. Die Eigentümergemeinschaft kann darüber wirksam einen Beschluss fassen.