Was gilt als Verwaltungsmaßnahme unter Miteigentümern?

betrifft Miteigentümer, Wohnungseigentümer, Hausverwaltung

Verwaltungshandlungen betreffen die Interessen aller Miteigentümer und verlangen deshalb ein gemeinsames Vorgehen; mit ihnen werden Geschäfte der Gemeinschaft besorgt. Sie unterscheiden sich vom bloßen Gebrauch durch einen Einzelnen und von Verfügungen, die in die Substanz des gemeinsamen Guts oder in die Anteile eingreifen. Zur Verwaltung zählt alles, was die gemeinsamen Interessen bei Nutzung und Erhaltung berühren könnte.

Mit KI erklärt am 05.09.2026 · keine Rechtsberatung · Wo bekomme ich Hilfe? · Fehler melden

Ständige Rechtsprechung seit 1997, zuletzt bestätigt am 20.11.2025 (34 Entscheidungen).

So hat das Gericht es formuliert (1997)

Verwaltungshandlungen für die Gemeinschaft der Miteigentümer sind einerseits von den bloßen Besitzhandlungen oder Gebrauchshandlungen der einzelnen Teilhaber, andererseits von den Verfügungen über das Gemeinschaftsgut oder einzelne Anteile daran zu unterscheiden. Verwaltungshandlungen zeichnen sich dadurch aus, dass sie gemeinschaftliches Vorgehen erfordern, weil es um Interessen aller Gemeinschafter geht. Von den bloßen Besitzhandlungen oder Gebrauchshandlungen der einzelnen Miteigentümer heben sie sich dadurch ab, dass mit ihnen Geschäfte der Gemeinschaft besorgt werden (vergleiche MietSlg 37/29), während die Abgrenzung zu den Verfügungen nach den Auswirkungen der Geschäftsführungsakte auf das gemeinschaftliche Gut beziehungsweise die Anteile der Miteigentümer vorzunehmen ist. Zur Verwaltung gehört alles, was gemeinschaftliche Interessen bei der Nutzung und Erhaltung des Gemeinschaftsgutes beeinträchtigen könnte; eine Verfügung greift in die Substanz der Gemeinschaftsrechte oder Anteilsrechte ein.

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Auch der Abschluss eines Bestandvertrags über einen Teil eines Nachbargrundstücks kann eine Verwaltungsmaßnahme sein, wenn er im Gemeinschaftsinteresse erfolgt, einen ausreichenden Bezug zur Nutzung, Erhaltung oder Verbesserung der gemeinschaftlichen Liegenschaft aufweist und in die dingliche Rechtsposition einzelner Wohnungseigentümer dadurch nicht eingegriffen wird.OGH 5 Ob 219/24b, 06.03.2025
Ein Begehren auf Umwidmung eines allgemeinen Teils der Liegenschaft in ein Zubehörobjekt und damit ins Wohnungseigentum eines einzelnen Miteigentümers stellt eine Verfügung iSd § 828 ABGB dar. Eine solche bedarf der Einstimmigkeit und ist daher generell nicht vom Änderungsrecht nach § 16 Abs 2 WEG umfasst.OGH 5 Ob 200/12s, 20.11.2012
Die Umwidmung der Hausbesorgerdienstwohnung in ein selbständiges Wohnungseigentumsobjekt und dessen Veräußerung stellen Verfügungen iSd § 828 ABGB dar.OGH 5 Ob 150/10k, 21.10.2010
Die durch einen rechtswirksamen Beschluss der Eigentümergemeinschaft (§ 24 WEG) gedeckte Durchsetzung der Erhaltung allgemeiner Teile der Liegenschaft ist eine Maßnahme der Verwaltung.OGH 5 Ob 272/09z, 25.03.2010
Bei der baulichen und rechtlichen Zusammenlegung von Wohnungseigentumsobjekten mit solchen, die im schlichten Miteigentum aller stehen, handelt es sich nicht um die Wahrnehmung gemeinschaftlicher Interessen bei der Nutzung und Erhaltung des Gemeinschaftsguts, sondern um substanzielle tatsächliche und rechtliche Änderungen, bei denen die fehlende Zustimmung eines Teilhabers nicht durch einen Beschluss des Außerstreitrichters ersetzt werden kann. Diese Änderungen betreffen Verfügungsrechte der Miteigentümer.OGH 5 Ob 38/08m, 26.08.2008

Alle 13 Ergänzungen anzeigen

Die rein eigennützige Verbauung oder sonstige Veränderung allgemeiner Teile der Liegenschaft durch einen der Miteigentümer stellt keine Maßnahme der Verwaltung der gemeinsamen Liegenschaft dar.OGH 5 Ob 130/08s, 26.08.2008
Verwaltungshandlungen zielen darauf ab, gemeinschaftliche Pflichten zu erfüllen oder gemeinschaftliche Interessen wahrzunehmen.OGH 5 Ob 130/08s, 26.08.2008
Bei der Erhaltung eines Servitutsweges, der eine Wohnungseigentumsanlage mit dem öffentlichen Wegenetz verbindet, handelt es sich um eine Angelegenheit der Verwaltung. Gleiches gilt für die Entfernung von Schnee, der im Zuge der Schneeräumung neben dem Weg auf dem dienenden Grundstück gelagert wurde.OGH 5 Ob 206/07s, 08.01.2008
Als „Verwaltungsgemeinschaft" ist die Eigentümergemeinschaft jedenfalls hinsichtlich notwendig allgemeiner Teile der Liegenschaft Besitzmittlerin für die Gesamtheit der Mit- und Wohnungseigentümer und hat die gesetzliche Zweckbestimmung solcher Liegenschaftsteile im Rahmen ihrer Verwaltungsaufgaben und Befugnisse zu gewährleisten.OGH 5 Ob 18/06t, 21.03.2006
Maßnahmen zur ordnungsgemäßen Erhaltung der allgemeinen Teile einer Liegenschaft im Miteigentum regelmäßig zur ordentlichen Verwaltung im Sinne des § 833 ABGB. § 14 Abs 1 Z 1 WEG 1975 beziehungsweise § 28 Abs 1 Z 1 WEG 2002 beide jeweils in Verbindung mit § 3 MRG nennt in diesem Zusammenhang die Behebung ernster Schäden des Hauses. Die individuellen Gewährleistungsrechte der Miteigentümer gegenüber Dritten auf erstmalige Herstellung eines mängelfreien Zustands der gesamten Baulichkeit können daher der Wohnungseigentümergemeinschaft/Eigentümergemeinschaft als Trägerin der Verwaltung der Liegenschaft rechtswirksam abgetreten werden.OGH 5 Ob 181/03h, 15.06.2004
Der Erwerb dinglicher Rechte an einer Liegenschaft ist, auch wenn dieser der Erhaltung und Benützung des Hauptstammes dienen sollte, keine Verwaltungshandlung. Da in der geplanten Annahme der Schenkung der Nachbarliegenschaften keine Verwaltungsmaßnahme erblickt werden kann, besteht auch kein Anspruch auf Ersetzung der Zustimmung der Minderheit zur geplanten Maßnahme im Außerstreitverfahren.OGH 5 Ob 116/01x, 21.08.2001
Die rein eigennützige Verbauung oder sonstige Veränderungen allgemeiner Teile der Liegenschaft durch einen der Miteigentümer ist keine Maßnahme der Verwaltung der gemeinsamen Liegenschaft. Die Zulässigkeit einer solchen Maßnahme ist vielmehr nach anderen Kriterien zu prüfen (hier: analoge Anwendung des § 13 Abs 2 WEG).OGH 5 Ob 299/99b, 23.11.1999
Die Abgrenzung zwischen Verwaltungshandlungen und Verfügungen ist nach den Auswirkungen auf das gemeinschaftliche Gut beziehungsweise die Anteile der Miteigentümer zu ziehen.OGH 5 Ob 216/98w, 29.09.1998

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0109188 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 10 von 34.

OGH 5 Ob 38/25m, 20.11.2025, Fall aus Salzburg
OGH 5 Ob 219/24b, 06.03.2025, Fall aus Kärnten
OGH 5 Ob 160/23z, 28.05.2024, Fall aus Oberösterreich
OGH 3 Ob 91/23p, 25.05.2023, Fall aus Tirol
OGH 5 Ob 32/22z, 31.01.2023, Fall aus Kärnten
OGH 5 Ob 207/21h, 01.09.2022, Fall aus Tirol
OGH 5 Ob 244/21z, 01.06.2022, Fall aus Kärnten
OGH 5 Ob 29/21g, 20.10.2021, Fall aus Wien
OGH 5 Ob 14/21a, 11.10.2021, Fall aus Wien
OGH 5 Ob 154/20p, 15.04.2021, Fall aus Vorarlberg

Im Gesetz

Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) § 828
Wohnungseigentumsgesetz 2002 (WEG 2002) § 18 · Rechtsfähigkeit und Vertretung der Eigentümergemeinschaft

Teilen WhatsApp Facebook LinkedIn E-Mail

Was gilt als Verwaltungsmaßnahme unter Miteigentümern?

So hat das Gericht es formuliert (1997)

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Entscheidungen dazu

Im Gesetz

Verwandte Fragen