WEG 2002 § 18

Wirken sich Mängel an einzelnen Bauteilen wie Balkonen nicht nur auf die dazugehörige Wohnung, sondern auf das ganze Haus aus, betreffen sie die im gemeinschaftlichen Eigentum stehende Sache. Der Anspruch auf Ersatz der Behebungskosten und der Folgeschäden steht dann allen Miteigentümern gemeinsam zu.

Ansprüche wegen Mängeln aus Ihrem eigenen Vertrag mit dem Bauträger stehen Ihnen als Wohnungseigentümer zu, nicht der Eigentümergemeinschaft. Sie können diese Ansprüche aber an die Eigentümergemeinschaft abtreten, damit diese sie gemeinsam gerichtlich durchsetzt. Das gilt für alle Ansprüche auf die erstmalige Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustands der Baulichkeit.

Ja. Ansprüche wegen Mängeln oder Schäden an gemeinsamen Teilen des Hauses gehören zur gewöhnlichen Verwaltung, wenn sie der Erhaltung dienen. Ein Mehrheitsbeschluss bindet dann auch die überstimmte Minderheit, sofern alle vorher Gelegenheit zur Stellungnahme hatten. Nach außen wirkt dieser Beschluss als Vertretungsmacht gegenüber Dritten.

Für die Klage selbst nicht. Sie können Ansprüche wegen Mängeln an gemeinsamen Anlagen auch allein geltend machen, ohne dass die übrigen zustimmen oder mitklagen müssen. Ein Mehrheitsbeschluss ist nur dort nötig, wo eine Wahl zwischen Verbesserung und Preisminderung die Interessen aller berührt.

Stammt der Vertrag von der Eigentümergemeinschaft, etwa bei der Sanierung einer älteren Anlage, dann muss die Gemeinschaft klagen, vertreten durch den bestellten Verwalter. Stammt der Anspruch dagegen aus dem Vertrag zwischen Wohnungskäufer und Bauträger, ist nur der Käufer selbst berechtigt. Die Gemeinschaft kann diesen Anspruch dann nicht geltend machen.

Macht der Käufer einer Eigentumswohnung Mängel an gemeinsamen Teilen geltend und besteht bereits eine Gemeinschaft, ist grundsätzlich ein Mehrheitsbeschluss nötig. Denn die möglicherweise anderen Interessen der übrigen Eigentümer dürfen nicht übergangen werden. Bleibt die Mehrheit untätig, kann ein Beschluss beim Außerstreitrichter erwirkt werden.

Ein Wohnungseigentümer kann auch ohne Zustimmung der anderen handeln, wenn sonst schwerwiegende Nachteile für die Gemeinschaft entstehen könnten. Droht bei Mängeln an allgemeinen Teilen des Hauses eine Frist abzulaufen, muss der Mehrheitsbeschluss noch nicht bei der Klage vorliegen. Es genügt, wenn er bis zum Schluss der Verhandlung nachgereicht wird.

Verwaltungshandlungen betreffen die Interessen aller Miteigentümer und verlangen deshalb ein gemeinsames Vorgehen; mit ihnen werden Geschäfte der Gemeinschaft besorgt. Sie unterscheiden sich vom bloßen Gebrauch durch einen Einzelnen und von Verfügungen, die in die Substanz des gemeinsamen Guts oder in die Anteile eingreifen. Zur Verwaltung zählt alles, was die gemeinsamen Interessen bei Nutzung und Erhaltung berühren könnte.

Der Verwalter steht in einem Auftragsverhältnis zur Eigentümergemeinschaft und nicht mehr zu den einzelnen Wohnungseigentümern. Seine Ansprüche, etwa auf Ersatz von Aufwendungen, muss er daher gegen die Gemeinschaft geltend machen und kann sich erst danach unter bestimmten Voraussetzungen an die einzelnen Eigentümer halten.

Ohne besonderen Vertrag haftet Ihnen die Eigentümergemeinschaft nur nach den allgemeinen Regeln für unerlaubte Handlungen, wenn sie ihre Pflicht zur Wegsicherung verletzt. Ihr Mietvertrag hilft dabei nicht, weil die Eigentümergemeinschaft nicht Ihre Vertragspartnerin ist.

Die Erhaltung eines Weges, der die Wohnanlage mit dem öffentlichen Straßennetz verbindet, gehört zur Verwaltung der Liegenschaft. Das gilt auch für das Wegräumen von Schnee, der beim Räumen neben dem Weg abgelagert wurde. Sie können sich deshalb an die Eigentümergemeinschaft halten.

Der Verwalter ist verpflichtet und befugt, alles zu besorgen, was der Erhaltung und Verwaltung des gemeinsamen Guts dient. Was er dabei tut, aber auch was er unterlässt, wird der Eigentümergemeinschaft zugerechnet.

Ist für die Liegenschaft ein fremder Verwalter bestellt, dürfen die Eigentümer nicht daneben selbst die Verwaltung führen. Eine solche Verwaltung nebeneinander ist unzulässig.

Gehört eine Sache mehreren gemeinsam, richtet sich nach den Regeln über die Miteigentumsgemeinschaft, wer Ansprüche wegen Mängeln oder Schäden geltend machen darf. Danach beurteilt sich auch, wie sich die Miteigentümer vorher darüber einigen müssen, welche Ansprüche verfolgt werden. Bei Wohnungseigentum kommen die Regeln des Wohnungseigentumsgesetzes dazu.

Ob das Verhalten eines Hausverwalters als grobe Vernachlässigung seiner Pflichten zu werten ist, lässt einen gewissen Beurteilungsspielraum offen. Solange sich das Gericht zweiter Instanz innerhalb dieses Spielraums bewegt, liegt keine Frage vor, die das Höchstgericht noch einmal aufgreift.

Nein. Eine von vornherein aussichtslose Zwangsvollstreckung wird vom Gläubiger auch im Inland nicht verlangt. Dass die Vollstreckung unzumutbar war, muss aber der Gläubiger beweisen.

Im Verfahren über die Abberufung eines Hausverwalters ermittelt das Gericht den Sachverhalt selbst. Es darf dabei auch berücksichtigen, wie sich das gezeigte Fehlverhalten künftig auswirken wird, selbst wenn dazu niemand etwas vorgebracht hat. Erst so lässt sich das aus einzelnen Handlungen bestehende Verhalten des Verwalters umfassend beurteilen.

Die Eigentümergemeinschaft ist nur in Angelegenheiten der Verwaltung der Liegenschaft rechtsfähig. Nur dort kann sie Rechte erwerben, Verpflichtungen eingehen sowie klagen und geklagt werden. Geht es nicht um die Verwaltung, etwa bei der Vermietung einer einzelnen Wohnung, müssen Sie die Eigentümer selbst in Anspruch nehmen.

Grundsätzlich nein. In Angelegenheiten der Verwaltung ist die Eigentümergemeinschaft selbst rechtsfähig, und das gilt sowohl nach außen als auch im Innenverhältnis. Die einzelnen Miteigentümer können nur in den eng begrenzten gesetzlichen Fällen in Anspruch genommen werden.

Werden allgemeine Teile der Liegenschaft vermietet, also Flächen, die allen dienen, wird die Eigentümergemeinschaft selbst Vermieterin mit eigenen Rechten und Pflichten. Sie kann dann den Mietzins verlangen und das Mietverhältnis auflösen. Das gilt auch für Mietverhältnisse, die schon vor der Begründung des Wohnungseigentums bestanden.

In Angelegenheiten der Verwaltung der Liegenschaft klagen Sie die Eigentümergemeinschaft, nicht die einzelnen Wohnungseigentümer; eine von vornherein gegen Einzelne gerichtete Klage wird abgewiesen. Die einzelnen Eigentümer haften nur nachrangig. Solange kein Urteil gegen die Gemeinschaft vorliegt und kein Ausfall feststeht, gibt es ihnen gegenüber nichts festzustellen.

Nein. Die Abwehr von Eingriffen in allgemeine Teile der Liegenschaft entspringt dem Eigentumsrecht und zählt nicht zur Verwaltung. Solche Ansprüche stehen daher den Wohnungseigentümern selbst zu und nicht ohne weiteres der Eigentümergemeinschaft.

Die gesetzlichen Regeln über die Vertretung der Eigentümergemeinschaft sind im Grundsatz abschließend. Sie schließen es aber nicht aus, dass die Mehrheit der Wohnungseigentümer eine dritte Person oder einen Wohnungseigentümer für ganz bestimmte, eng begrenzte Aufgaben bevollmächtigt. Ohne diese Möglichkeit wäre die vom Gesetz vorgesehene Selbstverwaltung gar nicht durchführbar.

Die Eigentümergemeinschaft. Geht es um Erhaltungsarbeiten an allgemeinen Teilen des Hauses, die die Gemeinschaft beschlossen hat, ist allein sie berechtigt, diesen Beschluss im dafür vorgesehenen Verfahren durchzusetzen. Ein einzelner Wohnungseigentümer kann das nicht an ihrer Stelle tun.

Nein. Nutzt ein Wohnungseigentümer allgemeine Teile der Liegenschaft ohne Zustimmung der übrigen allein, kann die Eigentümergemeinschaft das Benützungsentgelt nicht aus eigenem Recht einklagen. Das gehört nicht zur Verwaltung der Liegenschaft.

Ja. Nutzt ein anderer Wohnungseigentümer allgemeine Teile eigenmächtig allein, können Sie Ihren Anspruch auf Benützungsentgelt an die Eigentümergemeinschaft abtreten; diese kann ihn dann geltend machen. Abtretbar sind aber nur Ansprüche, die mit der Erhaltung der allgemeinen Teile zusammenhängen.

In der Regel der Fruchtgenussberechtigte. Wer das Fruchtgenussrecht an einem Wohnungseigentumsobjekt hat, tritt auch in den Angelegenheiten der Verwaltung an die Stelle des Eigentümers. Er nimmt daher an dessen Stelle an der Willensbildung der Eigentümergemeinschaft teil.

Auch das Mieten eines Teils eines Nachbargrundstücks kann eine Maßnahme der Verwaltung sein. Voraussetzung ist, dass es im Interesse der Gemeinschaft liegt, einen ausreichenden Bezug zur Nutzung, Erhaltung oder Verbesserung der gemeinsamen Liegenschaft hat und nicht in die Eigentumsrechte einzelner Wohnungseigentümer eingreift. Die Eigentümergemeinschaft kann darüber wirksam einen Beschluss fassen.

Nein. Der Eigentümergemeinschaft stehen nur Rechte der Verwaltung zu, nicht die Rechte der einzelnen Eigentümer. Sie kann daher nicht im eigenen Namen die Löschung von Pfandrechten einzelner Wohnungseigentümer bewirken.

Der Oberste Gerichtshof befasst sich nur mit Rechtsfragen von erheblicher Bedeutung. Lässt sich die Frage schon aus dem Gesetzestext und dem üblichen Wortsinn im Zusammenhang beantworten und ist diese Lösung auch in der Fachliteratur unstrittig, liegt eine solche Frage nicht vor.