OGH 4 Ob 49/25x

Unleidliches Verhalten und erheblich nachteiliger Gebrauch stehen im Mietrecht nebeneinander und werden vom Gesetz als gleichwertig angesehen. Unleidliches Verhalten fällt daher unter jenen Tatbestand, der eine sofortige Auflösung des Mietverhältnisses erlaubt.

Ob ein bestimmtes Verhalten als unleidlich gilt und deshalb eine Kündigung rechtfertigt, hat keine grundsätzliche Bedeutung. Diese Frage entscheiden die Vorinstanzen; der Oberste Gerichtshof befasst sich damit im Regelfall nicht.

Ihr Verhalten wird nicht in einzelne Vorfälle zerlegt, sondern als Ganzes beurteilt; dabei können auch länger zurückliegende Ereignisse einbezogen werden. Der Kündigungsgrund ist nicht auf bestimmte Verhaltensweisen wie Beschimpfungen, Drohungen oder Lärm beschränkt, sondern erfasst jedes Verhalten, das das friedliche Zusammenleben beeinträchtigt. Auch laufende Versuche, die Benützung auf nicht gemietete Räume oder Gegenstände auszudehnen, zählen dazu.

Wenn Sie als Mieter laufend versuchen, Ihr Benützungsrecht auf Räume oder Gegenstände auszudehnen, die Sie gar nicht gemietet haben, gilt das als unleidliches Verhalten. Im entschiedenen Fall ging es um die Nutzung des Dachbodenzugangs als Abstellraum.

Ein Vermieter kann das Mietverhältnis vorzeitig auflösen, wenn Sie von der Wohnung einen erheblich nachteiligen Gebrauch machen. Dafür braucht es entweder eine wiederholte, länger dauernde vertragswidrige Nutzung oder eine erhebliche Verletzung der Substanz beziehungsweise die Drohung damit.