Darf ich als Mieter Räume nutzen, die ich nicht gemietet habe?

günstig für Vermieter betrifft Mieter, Vermieter

Wenn Sie als Mieter laufend versuchen, Ihr Benützungsrecht auf Räume oder Gegenstände auszudehnen, die Sie gar nicht gemietet haben, gilt das als unleidliches Verhalten. Im entschiedenen Fall ging es um die Nutzung des Dachbodenzugangs als Abstellraum.

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Ständige Rechtsprechung seit 1991, zuletzt bestätigt am 22.05.2025 (22 Entscheidungen).

So hat das Gericht es formuliert (1991)

Nach ständiger Rechtsprechung des OGH ist unleidliches Verhalten auch in laufenden Versuchen des Mieters, sein Benützungsrecht auf nicht in Bestand genommene Räume oder Gegenstände auszudehnen, zu erblicken. (Hier: Benützung des Dachbodenzuganges als Abstellraum).

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Wendet der Bestandnehmer ein, zur Benützung der strittigen Flächen aufgrund einer Vereinbarung berechtigt zu sein, so steht dies der Aufkündigung nur dann entgegen, wenn diese Ansicht zumindest vertretbar ist.OGH 4 Ob 51/18f, 19.04.2018
Hier: Regelmäßige Benützung nicht mitgemieteter Parkplatzflächen.OGH 6 Ob 250/15f, 23.02.2016
Hier: Wiederholtes Aufstellen von Kunstobjekten vor dem Haus ohne die Zustimmung des Vermieters.OGH 2 Ob 212/14m, 27.11.2014
Folgende Aspekte kamen dabei insbesondere zum Tragen: In der Wohnung zum Einsatz gelangende Mischmaschinen und Hiltihämmer, die dadurch in anderen Mietobjekten verursachten Bauschäden, sowie die monatelange Lärm‑, Staub‑ und Schmutzbeeinträchtigung der übrigen Mieter einschließlich des Auszugs eines Mieters, Ignorieren eines vom Vermieter erwirkten einstweiligen Vorkehrung des Gerichts durch Fortsetzen der Arbeiten sowie durch gerichtliche Endbeschlüsse festgestellte Störungen des ruhigen Sachbesitzes des Vermieters, die diesen sogar zur Exekutionsführung nötigten.OGH 2 Ob 164/11y, 08.03.2012
Unleidliches Verhalten eines Mieters, der seine Sanierungspläne bezüglich des Mietobjekts auf besonders rücksichtslose Art und Weise gegenüber dem Vermieter und seinen sonstigen Mitbewohnern durchgesetzt hat.OGH 2 Ob 164/11y, 08.03.2012

Alle 8 Ergänzungen anzeigen

Hier: Der Benützungstitel der Beklagten musste nicht als Vorfrage geklärt werden. Dazu dient die vom Kläger ohnedies wahrgenommene Möglichkeit der Abhilfe durch Führung eines den strittigen Raum betreffenden (bisher noch nicht rechtskräftig beendeten) Räumungsprozesses.OGH 5 Ob 61/08v, 01.04.2008
Vor einer möglichen Klärung der Frage des Rechtstitels der Beklagten zur Benützung stellt ihre Weigerung, diesen dem Kläger geräumt zu übergeben, den Tatbestand des § 30 Abs 2 Z 3 MRG jedenfalls nicht her.OGH 5 Ob 61/08v, 01.04.2008
Hier: Im vorliegenden Fall konnte sich die Beklagte aber darauf berufen, dass ihr die Benützung dieses Abstellraums von der Rechtsvorgängerin des Klägers gestattet wurde.OGH 5 Ob 61/08v, 01.04.2008

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0070417 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 6 von 22.

OGH 4 Ob 49/25x, 22.05.2025, Fall aus Wien
OGH 9 Ob 82/22g, 24.01.2023, Fall aus Salzburg
OGH 4 Ob 167/21v, 21.10.2021, Fall aus Salzburg
OGH 8 Ob 43/21p, 29.04.2021
OGH 5 Ob 197/20m, 30.11.2020, Fall aus Wien
OGH 4 Ob 51/18f, 19.04.2018, Fall aus Kärnten

Im Gesetz

Mietrechtsgesetz (MRG) § 30 · Kündigungsbeschränkungen

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Die andere Seite

Zum selben Thema hat das Gericht auch Regeln aufgestellt, die für die Gegenseite günstig sind.

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Fällt ein gemieteter Dachbodenraum unter das Mietrecht?

Nein, nicht in jedem Fall. Wird ein einzelner Dachbodenraum nur für Freizeitzwecke gemietet, ohne Zusammenhang mit einer geschäftlichen Tätigkeit oder einem Wohnungsmietvertrag, ist er ein neutrales Objekt außerhalb des Mietrechtsgesetzes. Die Vermieter müssen diese Voraussetzungen allerdings beweisen.

günstig für Mieter Vorzeitige Auflösung bei unbrauchbarem Objekt

Darf ich auflösen, wenn ich die Räume nicht nutzen kann?

Können Sie das gemietete Objekt aus Gründen, die nicht in Ihrer Sphäre liegen, nicht wie vereinbart nutzen, dürfen Sie den Vertrag vorzeitig auflösen. Ob den Vermieter ein Verschulden trifft oder ob es sich um einen Zufall handelt, spielt dabei keine Rolle.