OGH 6 Ob 91/25p

Ein Immobilienmakler trifft eine besondere Aufklärungspflicht über seine wirtschaftliche Nähe zum Geschäft. Sind Sie Verbraucher, muss diese Aufklärung schon vor dem Abschluss des Maklervertrags erfolgen. Diese Regel ist zwingend und darf zu Ihrem Nachteil nicht abbedungen werden.

Der Makler muss Sie nicht erst dann aufklären, wenn er selbst am Geschäft verdient. Es reicht schon, dass er zur anderen Vertragsseite in einem engen Verhältnis steht. Genügend ist, wenn bei sachlicher Betrachtung eine Beeinträchtigung Ihrer Interessen nicht völlig ausgeschlossen erscheint.

Es gibt keine feste Grenze bei den Beteiligungsverhältnissen, ab der ein wirtschaftliches Eigengeschäft des Maklers anzunehmen oder ausgeschlossen ist. Entscheidend ist, welches Gewicht die Interessen des Maklers haben und wie gut er sie durchsetzen kann. Das ist jeweils nach den Umständen des Einzelfalls zu beurteilen.

Ob eine familiäre oder wirtschaftliche Nähe die Wahrung Ihrer Interessen beeinträchtigen kann, ist nach den Umständen des einzelnen Falles zu beurteilen. Aufzuklären ist auch dann, wenn die Verbindung nicht so eng ist, dass schon ein eigenes Geschäft des Maklers vorliegt.

Ist der Auftraggeber Unternehmer, kann ein Hinweis auf die wirtschaftliche Nähe des Maklers noch als unverzüglich gelten, wenn er kurz nach Abschluss des Maklervertrags erfolgt. Im entschiedenen Fall genügte die Aufklärung beim vereinbarten Besichtigungstermin.

Verletzt der Makler seine Pflicht, Sie schriftlich hinzuweisen, entsteht der Anspruch auf Provision gar nicht. Es kommt dann nicht bloß zu einer Kürzung, weil ein Anspruch, der nie entstanden ist, auch nicht gemindert werden kann.

Wer bei einer Abstimmung der Eigentümer familiär oder wirtschaftlich eng mit dem künftigen Vertragspartner verbunden ist, soll nicht mitentscheiden. Die Regel soll verhindern, dass fremde Interessen die Stimme lenken. Ob ein solcher Konflikt droht, hängt von der Nähe der Beziehung und vom Zweck des Geschäfts ab und wird im Einzelfall beurteilt.

Für ein familiäres Naheverhältnis kommt es nicht darauf an, ob jemand naher Angehöriger oder verwandt ist. Auch eine lose Verbindung über die Familie kann genügen, hier die frühere Lebensgefährtin des Halbbruders des Geschäftsführers der Maklerin. Sie können sich also auch bei entfernteren Verbindungen darauf berufen.