OGH 1 Ob 121/25p

Für die Ausnahme vom Mietrechtsgesetz kommt es nicht darauf an, dass das Wohnhaus weniger als drei selbständige Wohnungen hat. Entscheidend ist, dass es neben den zwei selbständigen Wohnungen keine weiteren Räume gibt, die vermietet werden könnten.

Es kommt darauf an, wie viele selbständige Wohnungen bei der Errichtung des Hauses vorhanden waren, wie es die Baubewilligung ausweist. Neben den zwei Wohnungen darf es außer einem begünstigten Dachbodenausbau keine weiteren vermietbaren Räume geben, auch keine Geschäftsräume. Die Bauunterlagen sind dafür ein geeignetes Beweismittel.

Ob die Ausnahme vom Mietrechtsgesetz für Ihr Objekt gilt, richtet sich nach dem Zeitpunkt der Vermietung. Spätere Umbauten ändern daran nichts, auch dann nicht, wenn sie auf Wunsch der antragstellenden Seite vorgenommen wurden.

Ob ein Wohnhaus mit nicht mehr als zwei selbständigen Wohnungen vorliegt, entscheidet letztlich die allgemeine Verkehrsauffassung. Dabei ist nach der Verschiedenartigkeit der jeweiligen Problemlage zu unterscheiden.

In der Regel nicht. Entscheidend ist, ob ein Raum selbständig vermietbar ist; Räume, die üblicherweise zu einem Haus gehören, etwa Abstellräume, Keller oder Garagen, bleiben außer Betracht. Das ändert sich, wenn ein solcher Raum tatsächlich eigens vermietet wurde.