Welcher Zeitpunkt zählt bei der Frage nach zwei Wohnungen?

günstig für Vermieter betrifft Mieter, Vermieter, Hauseigentümer

Es kommt darauf an, wie viele selbständige Wohnungen bei der Errichtung des Hauses vorhanden waren, wie es die Baubewilligung ausweist. Neben den zwei Wohnungen darf es außer einem begünstigten Dachbodenausbau keine weiteren vermietbaren Räume geben, auch keine Geschäftsräume. Die Bauunterlagen sind dafür ein geeignetes Beweismittel.

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Ständige Rechtsprechung seit 1986, zuletzt bestätigt am 28.10.2025 (12 Entscheidungen).

Stichwort des Gerichts (1986)

Die Beurteilung eines Wohnhauses als Zweifamilienhaus im Sinne des § 1 Abs 4 Z 2 MRG hängt davon ab, ob zur Zeit der Errichtung des Hauses (laut Baubewilligung) höchstens zwei selbständige Wohnungen vorhanden waren.

Der Gerichtshof hat hier nur ein Stichwort festgehalten. Die Regel selbst steht in den Ergänzungen und Entscheidungen, die diesen Rechtssatz tragen.

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Da der objektive bauliche Zustand in der Regel mit der Baubewilligung übereinstimmt, wird in der Judikatur mitunter auf die Baubewilligung oder die rechtlichen Gegebenheiten verwiesen. Die Bauunterlagen sind daher ein geeignetes (Beweis-)Mittel zur Feststellung des baulichen Zustands.OGH 8 Ob 116/17t, 25.10.2017
Zur Frage der weiteren Anwendbarkeit der zu § 1 Abs 4 Z 2 MRG idF vor der MRN 2001 entwickelten Judikatur auf die Nachfolgebestimmung des § 1 Abs 2 Z 5 MRG idF BGBl I 2001/161.OGH 8 Ob 87/08i, 05.08.2008
Dass "nicht mehr als zwei selbständige Wohnungen" vorhanden sein dürfen, bedeutet nicht etwa nur, dass drei Wohnung schädlich sind; vielmehr dürfen neben den zwei selbständigen Wohnungen - von den privilegierten Dachbodenausbauten abgesehen - keinerlei einer Vermietung zugängliche Räume im Haus vorhanden sein.OGH 7 Ob 244/03p, 05.11.2003
Dass "nicht mehr als zwei selbständige Wohnungen" vorhanden sein dürfen, bedeutet nicht etwa nur, dass drei Wohnung schädlich sind; vielmehr dürfen neben den zwei selbständigen Wohnungen - von den privilegierten Dachbodenausbauten abgesehen - keinerlei einer Vermietung zugängliche Räume im Haus vorhanden sein, insbesondere auch keine Geschäftsräume.OGH 7 Ob 519/96, 27.03.1996

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0069412 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 5 von 12.

OGH 3 Ob 150/25t, 28.10.2025, Fall aus Tirol
OGH 1 Ob 121/25p, 30.09.2025, Fall aus Niederösterreich
OGH 5 Ob 151/24b, 03.06.2025, Fall aus Tirol
OGH 2 Ob 210/20a, 25.03.2021, Fall aus Vorarlberg
OGH 3 Ob 247/18x, 23.01.2019, Fall aus Vorarlberg

Im Gesetz

Mietrechtsgesetz (MRG) § 1 · Geltungsbereich

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Die andere Seite

Zum selben Thema hat das Gericht auch Regeln aufgestellt, die für die Gegenseite günstig sind.

günstig für Mieter Ausnahme für Häuser mit zwei Wohnungen

Gilt das Mietrechtsgesetz, wenn das Haus noch ausgebaut wird?

Waren bei Abschluss des Mietvertrags noch höchstens zwei Wohnungen oder Geschäftsräume vorhanden, stand aber schon fest, dass es bei Mietbeginn mehr sein werden, kommt es auf den Zustand bei Mietbeginn an. Die Ausnahme für kleine Häuser fällt dann weg und das Mietrechtsgesetz gilt für Sie in vollem Umfang.