ABGB § 1077
Was die Gerichte dazu entschieden haben
Käufer und Verkäufer können untereinander frei festlegen, worauf es ihnen ankommt. Gegenüber einem Vorkaufsberechtigten sind sie aber an gesetzliche Schranken gebunden, und Vereinbarungen zur Umgehung dieser Schranken bleiben wirkungslos. Wesentliche Nebenleistungen, die sich schätzen lassen, dürfen daher nicht willkürlich zur Hauptleistung erklärt werden.
Dann entsteht zwischen Ihnen und dem Verpflichteten ein eigener Kaufvertrag mit demselben Inhalt wie jener mit dem Dritten. Sie treten nicht in den Vertrag mit dem Dritten ein, und der Eigentümer muss auch nicht dieselbe Vertragsform wählen wie dort. Bei einer Liegenschaft ist auf Unterfertigung einer grundbuchsfähigen Urkunde bestimmten Inhalts zu klagen.
Wenn Sie ein Vorkaufsrecht ausüben, treten Sie grundsätzlich in den Vertrag mit dem Dritten ein. Eine Bedingung, die nur deshalb aufgenommen wurde, weil Ihre Ausübung drohte, und die nicht zum Austausch von Leistung und Gegenleistung gehört, müssen Sie aber nicht übernehmen. Solche Klauseln sind Fremdkörper im Kaufvertrag.
Sie müssen innerhalb der Einlösungsfrist nicht nur den Preis, sondern auch die geschuldeten Nebenleistungen anbieten oder sicherstellen. Unterbleibt das, erlischt Ihr Vorkaufsrecht. Es muss also rechtzeitig genau jene Leistung angeboten werden, die auch der andere Käufer zu erbringen hätte.
Entscheidend ist das konkrete Angebot, das Ihnen zur Einlösung gemacht wurde. Dieses Angebot wird so ausgelegt, wie es ein redlicher und verständiger Mensch bei objektiver Betrachtung der Lage verstehen würde.
Grundsätzlich zu jenem Zeitpunkt, zu dem der Preis nach dem Vertrag mit dem Dritten fällig wäre; an diese Fälligkeit sind Sie gebunden. Eine Bedingung im Kaufvertrag, die nur das Verhältnis der Vertragsparteien betrifft, verlängert Ihre Frist nicht.
Zu den Nebenbedingungen zählen nicht nur die Leistungen, die der andere Käufer zugesagt hat. Auch die übrigen Vertragsbestimmungen gehören dazu, etwa die Zahlungsbedingungen, die Gefahrtragung, die Gewährleistung und die Kosten der Vertragserrichtung.
Nur wenn der Verpflichtete das so anbietet. Wird die belastete Sache gemeinsam mit anderen verkauft und wäre der Verkauf allein für ihn nachteilig, darf er Ihnen alles zusammen anbieten; dann müssen Sie alles einlösen, sonst verlieren Sie Ihr Recht. Sie selbst können nur die Anbietung des belasteten Teils verlangen, und dieses Recht steht ihm nicht zu, wenn er mit dem Nachteil schon bei Begründung rechnen musste.