Kann mein Vorkaufsrecht durch besondere Vertragsbedingungen ausgehebelt werden?
günstig für Vorkaufsberechtigter betrifft Vorkaufsberechtigte, Käufer, Verkäufer, Liegenschaftseigentümer
Käufer und Verkäufer können untereinander frei festlegen, worauf es ihnen ankommt. Gegenüber einem Vorkaufsberechtigten sind sie aber an gesetzliche Schranken gebunden, und Vereinbarungen zur Umgehung dieser Schranken bleiben wirkungslos. Wesentliche Nebenleistungen, die sich schätzen lassen, dürfen daher nicht willkürlich zur Hauptleistung erklärt werden.
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Ständige Rechtsprechung seit 1960, zuletzt bestätigt am 10.03.2022 (9 Entscheidungen).
So hat das Gericht es formuliert (1960)
Im Verhältnis untereinander sind die Partner eines Kaufvertrages frei zu erklären, worauf ihre Absicht vorzüglich gerichtet sei und was als Endzweck ihrer Vereinbarung wie eine Bedingung wirken solle (§§ 871, 901 ABGB). Im Verhältnis zu einem vorkaufsberechtigten Dritten sind sie aber an die Schranken des Gesetzes gebunden, die sich schon aus § 1077 ABGB hilfsweise auch aus § 1295 Abs 2 ABGB ergeben. Vereinbarungen zum Zweck der Umgehung dieser Bestimmungen sind wirkungslos. Dieser Gedanke liegt schon der (in Lehre und Judikatur vertretenen) Erkenntnis zu Grunde, dass unwesentliche Nebenleistungen, auch wenn sie unschätzbar sind (§ 1077 ABGB) die Ausübung des Vorkaufsrechtes nicht hindern, wenn anzunehmen ist, dass der Vorkaufsverpflichtete den Kaufvertrag ansonsten auch ohne diese Nebenleistungen abgeschlossen hätte (vergleiche zB SZ 26/293). Dieser Gedanke führt aber auch zur weiteren Erkenntnis, dass wesentliche Nebenleistungen, sofern sie schätzbar sind, von den Vertragspartnern nicht willkürlich zum Nachteil des Vorkaufsberechtigten als "Hauptleistung" deklariert werden können.
Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen
- Hier: Bei Vorkaufsrecht an einer Liegenschaft Tauschvertrag und sofortiger Rückkauf des Tauschobjektes zur Vermeidung des Vorkaufsfalls.OGH 2 Ob 89/13x, 28.03.2014
- Hier: Vorleistungspflicht des Käufers im Drittvertrag.OGH 5 Ob 231/13a, 21.02.2014
- Gleiches gilt dann, wenn eine Bindung des Vorkaufsberechtigten an Konditionen des mit dem Dritten geschlossenen Verkaufs dazu benutzt wird, durch den Einbau von „Fremdkörpern“ in den Vertrag, die außerhalb der bei gegenseitigen Verträgen zwingenden Abhängigkeit von Leistung und Gegenleistung und/oder sonstigen vertragstypischen Elementen stehen, dem Vorkaufsberechtigten den Erwerb verleiden oder sein Recht ins Leere laufen lassen sollen.OGH 5 Ob 231/13a, 21.02.2014
- Dem Vorkaufsverpflichteten darf es nicht ermöglicht werden, das Vorkaufsrecht durch eine bestimmte Vertragsgestaltung mit dem Drittkäufer zu umgehen.OGH 2 Ob 40/09k, 03.09.2009
- Unverbindlich kann aber aus diesem Gesichtspunkt nur eine wegen der drohenden Ausübung des Vorkaufsrechtes gewählte Klausel sein, die im Rahmen des Drittkäufers weder dem Drittkäufer noch dem Verpflichteten irgendwie geartete Vorteile bringt. Dem Verpflichteten soll nämlich nicht die Möglichkeit gegeben werden, die Ausübung des Vorkaufsrechtes dadurch zu behindern, dass er für den Berechtigten nur mit unverhältnismäßigen Nachteilen verbundene Klauseln einfügt, die ihm persönlich keine Vorteile bringen können. Solche Bestimmungen, die also den einzigen Zweck der Behinderung der Ausübung des Vorkaufsrechtes haben, sollen nicht wirksam sein.OGH 7 Ob 543/84, 22.03.1984
Alle 6 Ergänzungen anzeigen
- Betreuung durch eine bestimmte Krankenpflegerin.OGH 7 Ob 322/64, 20.01.1965
Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0016198 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen
Entscheidungen dazu
Im Portal: die neuesten 2 von 9.
- OGH 5 Ob 8/22w, 10.03.2022, Fall aus Oberösterreich
- OGH 6 Ob 179/18v, 25.10.2018, Fall aus Oberösterreich
Im Gesetz
- Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) § 871
- ABGB § 901
- ABGB § 1077
- ABGB § 1295 · Von der Verbindlichkeit zum Schadenersatze
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