ABGB § 1104
Was die Gerichte dazu entschieden haben
Verschafft oder erhält der Vermieter den vereinbarten Gebrauch nicht, haben Sie die Wahl: Sie können auf Erfüllung des Vertrages bestehen, vom Vertrag zurücktreten oder vorerst weniger oder keine Miete zahlen. Trifft den Vermieter ein Verschulden, muss er zusätzlich den Schaden ersetzen. Bei außergewöhnlichen Zufällen bleibt nur die Wahl zwischen Rücktritt und Minderung.
Nein. Können Sie das Mietobjekt wegen eines außerordentlichen Ereignisses überhaupt nicht gebrauchen, sind Sie für diese Zeit von der Zinszahlung befreit. Der Mietvertrag selbst bleibt dabei aufrecht. Als solches Ereignis wurde die Beschlagnahme durch eine Besatzungsmacht angesehen, ebenso ein Fall im Zusammenhang mit COVID-19.
Zu den außerordentlichen Ereignissen, bei denen kein Miet- oder Pachtzins zu zahlen ist, zählt ausdrücklich die Seuche, und COVID-19 ist ein solcher Fall. Die daraus folgenden behördlichen Betretungsverbote für bestimmte Geschäftslokale führten dazu, dass diese Objekte gar nicht gebraucht oder benutzt werden konnten.
Haben Sie in einem gemieteten oder gepachteten Objekt ein Unternehmen betrieben und für die Zeit eines Betretungsverbots Umsatzersatz bezogen, gilt das Objekt für diese Zeit nicht als vollständig unbrauchbar. Der Zins entfällt dann nicht zur Gänze.
Nein. Kann die Sache wegen eines außerordentlichen Zufalls gar nicht gebraucht oder benutzt werden, ist kein Zins zu zahlen; zugleich muss der Vermieter nicht wiederherstellen. Die im Gesetz genannten Fälle wie Feuer, Krieg, Seuche oder Überschwemmung sind dabei nicht abschließend aufgezählt.
Wird die gemietete Sache durch ein Ereignis unbrauchbar, das zu den außerordentlichen Zufällen wie Feuer, Krieg oder Seuche zählt, gilt das nicht als ein Hindernis oder Unglücksfall, der nur Sie allein trifft. Der Rechtssatz beurteilt so eine Beschlagnahme durch eine Besatzungsmacht; das Gericht hat diesen Gedanken später auch auf COVID-19 bezogen.
Teilweise ja. Reicht die Versicherungsleistung für eine vollständige Wiederherstellung nicht aus, ist so weit wiederherzustellen, als es vom Standpunkt der Brauchbarkeit vernünftig erscheint. Bei einem vollständig abgebrannten Haus kann das etwa eine verkleinerte Wohneinheit für den Mieter sein.