Was kann ich tun, wenn meine Wohnung nicht benutzbar ist?

günstig für Mieter betrifft Mieter, Vermieter, Pächter

Verschafft oder erhält der Vermieter den vereinbarten Gebrauch nicht, haben Sie die Wahl: Sie können auf Erfüllung des Vertrages bestehen, vom Vertrag zurücktreten oder vorerst weniger oder keine Miete zahlen. Trifft den Vermieter ein Verschulden, muss er zusätzlich den Schaden ersetzen. Bei außergewöhnlichen Zufällen bleibt nur die Wahl zwischen Rücktritt und Minderung.

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Ständige Rechtsprechung seit 1990, zuletzt bestätigt am 18.03.2026 (22 Entscheidungen).

So hat das Gericht es formuliert (1990)

Bei nichtgehöriger Erfüllung (Verschaffung und Erhaltung des bedungenen oder nach dem Umständen üblichen Gebrauches) kann der Bestandnehmer nach seiner Wahl den Bestandgeber entweder auf Zuhaltung des Vertrages, zum Beispiel durch Unterlassung der Störungen, Maßnahmen gegen Dritte und dergleichen, anhalten oder gemäß § 1117 ABGB vom Vertrag zurücktreten oder sich - zunächst - mit der ex lege eintretenden Zinsbefreiung beziehungsweise Zinsminderung begnügen. Bei Verschulden hat der Vermieter überdies Schadenersatz zu leisten (so schon SZ 36/84; MietSlg 35180). Im Fall eines außerordentlichen Zufalles im Sinn des § 1104 ABGB kann der Bestandnehmer nur zwischen Rücktritt und Zinsbefreiung beziehungsweise Zinsminderung wählen.

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Der Bestandnehmer kann bei nicht gehörigem Erfüllungsanbot die Sache zurückweisen und auf ordnungsgemäßer Leistung unter Nachfristsetzung bestehen oder die Sache übernehmen und sich mit einer Zinsminderung begnügen, bis der vereinbarte Zustand hergestellt ist.OGH 6 Ob 24/15w, 19.02.2015
Die Frage des außerordentlichen Kündigungsrechts kann durchaus anders beurteilt werden, als die der Mietzinsminderung.OGH 3 Ob 98/08w, 11.06.2008
Hier: Schadenersatz für Beschädigung von Waren durch Baumaßnahmen des Vermieters.OGH 3 Ob 216/06w, 25.04.2007
Der Anspruch des Mieters auf Zinsbefreiung oder Zinsminderung tritt ex lege ein.OGH 3 Ob 286/05p, 15.02.2006
Die kraft Gesetzes durch die der Sphäre der klagenden Partei zuzurechnende Beeinträchtigung des Gebrauchsnutzens der Bestandsache eingetretene Zinsminderung hängt nicht davon ab, ob die beklagte Partei die klagende Partei aufforderte, sie durch Erhebung nachbarrechtlicher Ausgleichsansprüche gegen Dritte schadlos zu halten: Andernfalls müsste die beklagte Partei den unverminderten Mietzins während des Prozesses gegen Dritte trotz des bereits wirksamen verminderten Gebrauchsnutzens der Bestandsache weiter zahlen, obgleich die erörterte Beeinträchtigung in die Sphäre der klagende Partei fällt, die dafür sogleich im Weg der gerechtfertigten Zinsreduktion einzustehen hat.OGH 1 Ob 306/02k, 24.02.2003

Alle 7 Ergänzungen anzeigen

Ein durch die entgegen vertraglicher Verpflichtungen des Bestandgebers erfolgte Eröffnung von Konkurrenzunternehmen im Einzugsbereich des Bestandobjekts (mit-)verursachter erheblicher Rückgang des Geschäftserfolgs des Bestandnehmers rechtfertigt ein Zinsminderungs- bzw -befreiungsbegehren gemäß § 1096 Abs 1 ABGB.OGH 1 Ob 113/02b, 14.10.2002
Gewährt der Bestandgeber dem Bestandnehmer den bedungenen Gebrauch nicht oder nicht in vollem Ausmaß, so tritt ohne Rücksicht auf ein Verschulden des Bestandgebers als Gewährleistungsfolge eigener Art ex lege eine Zinsbefreiung (Zinsminderung) ein, und zwar vom Beginn der Gebrauchsbeeinträchtigung bis zu deren Behebung.OGH 1 Ob 89/02y, 11.06.2002

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0021457 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 5 von 22.

OGH 6 Ob 60/25d, 18.03.2026, Fall aus Wien
OGH 9 Ob 70/25x, 17.07.2025, Fall aus Wien
OGH 5 Ob 37/22k, 31.03.2022, Fall aus Wien
OGH 1 Ob 55/21a, 04.05.2021
OGH 5 Ob 79/19g, 31.07.2019, Fall aus Wien

Im Gesetz

Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) § 1096 · Wechselseitige Rechte
ABGB § 1104
ABGB § 1117

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Die andere Seite

Zum selben Thema hat das Gericht auch Regeln aufgestellt, die für die Gegenseite günstig sind.

günstig für Vermieter Zinsminderung und eigenes Verschulden

Bekomme ich die Minderung auch bei eigenem Verschulden?

Nein. Ist das Objekt ganz oder teilweise unbrauchbar, sinkt der Zins von Gesetzes wegen, und zwar unabhängig davon, ob den Vermieter ein Verschulden trifft. Haben aber Sie den Gebrauchsnutzen schuldhaft vereitelt oder müssen Sie für den Schaden einstehen, steht Ihnen die Minderung nicht zu.

günstig für Vermieter Keine Mietzinsminderung bei eigenem Verschulden

Darf ich Miete mindern, wenn ich den Schaden verursacht habe?

Sie dürfen den Mietzins nicht mindern, wenn Sie den Wegfall des Nutzens selbst verschuldet haben. Dasselbe gilt, wenn Sie für den Schaden aus anderen Gründen einstehen müssen, etwa weil ihn jemand verursacht hat, den Sie beigezogen haben.