Muss ich Miete zahlen, wenn mein Lokal behördlich gesperrt war?

günstig für Mieter betrifft Mieter, Vermieter, Unternehmer, Pächter

Zu den außerordentlichen Ereignissen, bei denen kein Miet- oder Pachtzins zu zahlen ist, zählt ausdrücklich die Seuche, und COVID-19 ist ein solcher Fall. Die daraus folgenden behördlichen Betretungsverbote für bestimmte Geschäftslokale führten dazu, dass diese Objekte gar nicht gebraucht oder benutzt werden konnten.

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Ständige Rechtsprechung seit 2021, zuletzt bestätigt am 19.11.2024 (18 Entscheidungen).

So hat das Gericht es formuliert (2021)

Zu den in § 1104 ABGB ausdrücklich genannten Elementarereignissen gehört die „Seuche“ und COVID-19 ist ein solcher Fall. Die aus dem Elementarereignis resultierenden hoheitlichen Eingriffe (Betretungsverbote für bestimmte Geschäftslokale) hatten zur Folge, dass diese Objekte “gar nicht gebraucht oder benutzt werden“ konnten.

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Erhält die Geschäftsraummieterin für die Zeit eines Lockdowns Umsatzersatz oder einen Ausfallsbonus zuerkannt, kann bei wertender Betrachtung nicht mehr von einer völligen Unbrauchbarkeit des Bestandobjekts ausgegangen werden.OGH 5 Ob 124/24g, 14.11.2024
Hier: Prüfung, ob ein Schuh-Einzelhandel in einer Filiale einen "Click & Collect"-Service betreiben muss.OGH 4 Ob 15/24w, 23.05.2024
Mietzinsrisiko des Hauptvermieters bei Untervermietung.OGH 9 Ob 98/22k, 31.05.2023
Hier: UnternehmenspachtOGH 1 Ob 181/22g, 28.02.2023
Auch die behördlich verfügten Begrenzungen der Kundenzahl sowie einzuhaltende Mindestabstände sind "außerordentliche Zufälle" iSv § 1104 ABGB, die im Rahmen einer Mietzinsminderung nach § 1105 ABGB zu berücksichtigen sind. Anders sind die Allgemeinheit treffende staatlichen Eingriffe wie die Maskenpflicht sowie auch eine pandemiebedingt eingeschränkte Kauflust der Kunden zu beurteilen.OGH 4 Ob 221/22m, 28.02.2023

Alle 11 Ergänzungen anzeigen

Hier: Schutzhütte in exponierter Lage ohne Verkehrsanbindung.OGH 1 Ob 178/22s, 22.11.2022
Hat die Erstbeklagte das Geschäftslokal bereits vor Beginn der Corona-Pandemie, aufgrund des Umstands geschlossen, dass die Umsätze hinter den Erwartungen geblieben waren, nutzte sie den Bestandgegenstand aus allein in ihrer Person gelegenen Gründen nicht. Die Nichtnutzung in den Zeiten der Betretungsverbote und -beschränkungen geht demnach auf die bereits früher getroffene unternehmerische Entscheidung zurück, das Geschäftslokal aus wirtschaftlichen Gründen zu schließen. Die Preisgefahr des Bestandgebers muss aber dort enden, wo unternehmerische Entscheidungen des Bestandnehmers die Folgen bestimmen, weil diese Entscheidungen außerhalb der Ingerenz des Bestandgebers liegen.OGH 10 Ob 9/22d, 18.10.2022
§ 1104 ABGB ist auf eine sonstige pandemiebedingte finanzielle Notlage nicht anwendbar. Hier: Wohnungsmieter.OGH 4 Ob 129/22g, 23.09.2022
Im vorliegenden Fall liegt der die vorzeitige Vertragsauflösung rechtfertigende wichtige Grund in der Coronapandemie und der daraus folgenden Schließung der Hochschule und Umstellung auf Distance Learning samt den Reisebeschränkungen zwischen dem Studienort und dem Wohnsitz der Studentin. Dabei handelt es sich um eine schicksalhafte Entwicklung (die Coronapandemie ist ein Elementarereignis), die nicht in der Sphäre der Studentin begründet liegt.OGH 4 Ob 191/21y, 23.02.2022
Hier: Fitness-Studio.OGH 5 Ob 192/21b, 13.12.2021
Hier: Nagel- und Kosmetikstudio.OGH 3 Ob 184/21m, 25.11.2021

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0133812 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 10 von 18.

OGH 4 Ob 32/24w, 19.11.2024, Fall aus Wien
OGH 5 Ob 124/24g, 14.11.2024, Fall aus Wien
OGH 1 Ob 83/24y, 24.10.2024, Fall aus Wien
OGH 4 Ob 15/24w, 23.05.2024, Fall aus Wien
OGH 6 Ob 72/23s, 20.03.2024, Fall aus Wien
OGH 4 Ob 225/23a, 19.03.2024, Fall aus Wien
OGH 4 Ob 143/23t, 20.02.2024, Fall aus Wien
OGH 9 ObA 133/22g, 27.09.2023, Fall aus Wien
OGH 5 Ob 192/22d, 12.04.2023, Fall aus Wien
OGH 4 Ob 221/22m, 28.02.2023, Fall aus Wien

Im Gesetz

Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) § 1104

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Die andere Seite

Zum selben Thema hat das Gericht auch Regeln aufgestellt, die für die Gegenseite günstig sind.

günstig für Vermieter Umsatzersatz und Mietzinsbefreiung

Entfällt die Miete auch, wenn ich Umsatzersatz bekommen habe?

Haben Sie in einem gemieteten oder gepachteten Objekt ein Unternehmen betrieben und für die Zeit eines Betretungsverbots Umsatzersatz bezogen, gilt das Objekt für diese Zeit nicht als vollständig unbrauchbar. Der Zins entfällt dann nicht zur Gänze.

günstig für Vermieter Branche und angemessener Geschäftsmietzins

Beeinflusst meine Branche die Höhe des angemessenen Geschäftsmietzinses?

Ja, wenn auch nur mittelbar. Das Gesetz nennt die Art des Betriebs nicht als eigenen Maßstab für den angemessenen Mietzins. Sie steckt aber in den Merkmalen Größe, Art, Beschaffenheit, Lage sowie Ausstattungs- und Erhaltungszustand, denn ein Lokal bringt umso mehr, für je mehr und je ertragreichere Branchen es geeignet ist.