MRG § 43
Was die Gerichte dazu entschieden haben
Ein Mietvertrag ist ein Dauerverhältnis. Deshalb gelten die Regeln des Mietrechtsgesetzes auch dann für Ihren Vertrag, wenn Sie ihn vor dem Inkrafttreten dieses Gesetzes geschlossen haben. Für Vorgänge, die schon vorher endgültig abgeschlossen waren, bleibt es beim früheren Recht.
War eine freie Vereinbarung des Mietzinses bei Vertragsabschluss verboten und erfasste dieses Verbot nur diesen Zeitpunkt, ist eine Klausel gültig, wonach nach dem Wegfall des Verbots der ortsübliche Mietzins gilt. Die Höhe muss im Vertrag nicht unmittelbar bestimmt sein. Es genügt, dass sie sich nach objektiven Anhaltspunkten und den gesetzlichen Auslegungsregeln bestimmen lässt und nicht vom freien Belieben einer Vertragspartei abhängt.
Ob eine vor dem 1. Jänner 1982 getroffene Vereinbarung über den Mietzins für Geschäftsräume gültig ist, richtet sich nach dem damals geltenden Recht. Verlangt der Vermieter später eine Erhöhung aufgrund einer Wertsicherungsklausel, kann nur jener Teil überprüft werden, der über den Ausgangswert hinausgeht. Dabei wird geprüft, ob die Grenze der Angemessenheit überschritten wird.
Gegen denjenigen, der in der überprüften Zeit Vermieter war und die beanstandete Vorschreibung vorgenommen hat. Bei einem Eigentümerwechsel kommt es dabei grundsätzlich auf die Eintragung des Eigentums im Grundbuch an; ab dann tritt der Erwerber in das Mietverhältnis ein. Dass das Mietverhältnis mit den früheren Vermietern nicht mehr besteht, hindert deren Beteiligung am Verfahren nicht. Besteht am Objekt kein Wohnungseigentum, ist der Antrag gegen alle Miteigentümer zu richten.
Das Mietrechtsgesetz kennt keinen gesetzlich festgesetzten Hauptmietzins; der Mietzins muss immer vereinbart werden. Begrenzt ist nur seine zulässige Höhe, entweder durch die Angemessenheit oder durch die starren Ausstattungskategorien. Für Altverträge richtet sich die Mietzinsbildung deshalb von wenigen Ausnahmen abgesehen ohne zeitliche Begrenzung weiter nach dem alten Recht.
Wurde die Vereinbarung über die Höhe des Mietzinses vor dem Inkrafttreten des Mietrechtsgesetzes getroffen, wird sie weiterhin nach den damals geltenden Vorschriften beurteilt. Das gilt, soweit die Übergangsbestimmungen des Mietrechtsgesetzes nichts anderes anordnen.
Auch wenn Ihr Mietvertrag vor dem Mietrechtsgesetz geschlossen wurde, werden Vorgänge, die sich erst danach ereignen, nach dem Mietrechtsgesetz beurteilt. Dazu zählt der Eintritt eines im Vertrag vereinbarten Auflösungsgrundes, etwa der Verkauf des Mietobjekts.