Darf mein Vermieter den Geschäftsmietzins wegen Wertsicherung erhöhen?

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Ob eine vor dem 1. Jänner 1982 getroffene Vereinbarung über den Mietzins für Geschäftsräume gültig ist, richtet sich nach dem damals geltenden Recht. Verlangt der Vermieter später eine Erhöhung aufgrund einer Wertsicherungsklausel, kann nur jener Teil überprüft werden, der über den Ausgangswert hinausgeht. Dabei wird geprüft, ob die Grenze der Angemessenheit überschritten wird.

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Ständige Rechtsprechung seit 1983, zuletzt bestätigt am 30.01.2025 (20 Entscheidungen).

So hat das Gericht es formuliert (1983)

Die Zulässigkeit einer vor dem 01.01.1982 in bezug auf Geschäftsräumlichkeiten geschlossenen Vereinbarung über die Höhe des Mietzinses ist nach dem bei Vertragsabschluß geltenden Recht zu beurteilen; ein nach dem 01.01.1982 gestelltes Erhöhungsbegehren des Vermieters, das auf eine in dieser Vereinbarung enthaltene Wertsicherungsklausel gestützt wird, kann allerdings - aber immer nur in dem den Ausgangspunkt der Erhöhung übersteigenden Teil - darauf geprüft werden, ob nun die Angemessenheitsgrenze überschritten wird. (Mehrheitsentscheidung!)

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Die Möglichkeit, diesen Umstand selbständig geltend zu machen, besteht weiter, selbst wenn der vereinbarte Hauptmietzins (ohne Wertsicherung) nicht (mehr) überprüfbar wäre (5 Ob 286/98i = immolex 1999/74 = WoBl 1999/ 74 = MietSlg 50.341).OGH 5 Ob 7/01t, 24.04.2001
Es kommt darauf an, ob im Zeitpunkt des Erhöhungsbegehrens (konkret: Zinstermin, zu dem das Erhöhungsbegehren wirksam werden soll) der höchst zulässige Mietzins nicht überschritten wird (5 Ob 81/99v mwN, 5 Ob 19/93).OGH 5 Ob 7/01t, 24.04.2001
Ergibt sich durch die Anwendung einer Wertsicherungsvereinbarung ein höherer Hauptmietzins als nach § 16 Abs. Abs 1 bis 7 MRG zu diesem Zeitpunkt zulässig, so ist der übersteigende Teil unwirksam (§ 16 Abs 9 MRG). Damit wird die Auswirkung einer wirksamen Wertsicherungsvereinbarung dahin begrenzt, dass die jeweils zulässige Obergrenze des Hauptmietzinses dadurch nicht überschritten werden darf.OGH 5 Ob 7/01t, 24.04.2001
Für solche Mietverträge gilt aber die neue Anordnung, wonach der erhöhte Hauptmietzins erst vom nächsten Zinstermin angefangen zu entrichten ist, wenn der Vermieter dem Hauptmieter spätestens vierzehn Tage vor dem Termin sein darauf gerichtetes Erhöhungsbegehren bekanntgibt.OGH 5 Ob 531/86, 11.03.1986
Hier: WohnungOGH 5 Ob 78/83, 20.12.1983

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0070096 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 2 von 20.

OGH 5 Ob 206/24s, 30.01.2025, Fall aus Wien
OGH 5 Ob 74/24d, 14.11.2024, Fall aus Wien

Im Gesetz

Mietrechtsgesetz (MRG) § 16 · Vereinbarungen über die Höhe des Hauptmietzinses
MRG § 43 · Allgemeine Grundsätze

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Die andere Seite

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