Gilt die Klausel über den ortsüblichen Mietzins in meinem Vertrag?

günstig für Vermieter betrifft Mieter, Vermieter

War eine freie Vereinbarung des Mietzinses bei Vertragsabschluss verboten und erfasste dieses Verbot nur diesen Zeitpunkt, ist eine Klausel gültig, wonach nach dem Wegfall des Verbots der ortsübliche Mietzins gilt. Die Höhe muss im Vertrag nicht unmittelbar bestimmt sein. Es genügt, dass sie sich nach objektiven Anhaltspunkten und den gesetzlichen Auslegungsregeln bestimmen lässt und nicht vom freien Belieben einer Vertragspartei abhängt.

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Ständige Rechtsprechung seit 1984, zuletzt bestätigt am 14.04.2026 (20 Entscheidungen).

So hat das Gericht es formuliert (1984)

Nach ständiger Rechtsprechung sind freie Mietzinsvereinbarungen nach Wegfall eines seinerzeit gegen sie gerichteten Verbotes dann zulässig, wenn das gesetzliche Verbot nur die Zeit des Vertragsabschlusses erfasste. Die Vertragsklausel, dass nach einem eventuellen Außerkrafttreten des MG der ortsübliche Mietzins zu errichten ist, ist deshalb nicht ungültig. Die Höhe des zu zahlenden Zinses musste, damit diese Vereinbarung dem Erfordernis des § 1094 ABGB entspricht, nicht unmittelbar bestimmt werden, vielmehr genügte es, dass der Vertrag hinreichende Anhaltspunkte liefert, die die Höhe des Zinses unter Heranziehung gesetzlicher Auslegungsregeln nach der Verkehrssitte und dispositiven Gesetzesnormen bestimmen, ohne dass es einer neuerlichen Willenseinigung der Vertragsparteien bedarf und ohne dass die Zinsfestsetzung dem freien Belieben eines Vertragsteiles überlassen bleibt. Es muss also ein angemessener Mietzins in Beziehung auf Vergleichsobjekte oder ein volkswirtschaftlich gerechtfertigter, ortsüblicher oder ein sonst gesetzlich zulässiger höchster Mietzins sein; seine objektive Bestimmbarkeit genügt demnach.

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Die Vereinbarung des nach § 16 Abs 1 MRG angemessenen Mietzinses genügt den Bestimmtheitserfordernissen.OGH 5 Ob 2/00f, 14.03.2000
Die Anwendung der Judikatur zum alten Mietrecht nach dem MG, wonach bei gesetzlich geregeltem Mietzins die Bestimmbarkeit bejaht werden könne, scheitert daran, daß nach dem neuen Mietrecht des MRG sowohl Kategoriemietzinse als auch angemessene Mietzinse vereinbart werden können und demnach nicht klargestellt wird, welches Bestimmungskriterium zur Anwendung kommen soll, wenn nicht bloß eines dieser Kriterien allein in Betracht kommt.OGH 4 Ob 238/99z, 14.09.1999
Hier: Rechtsunwirksame Vereinbarung in einem vor dem 01.01.1982 geschlossenen Vertrag, daß ab 01.08.1986 der für das Bestandobjekt "geltende gesetzliche Hauptmietzins als vereinbart gelte, mindestens jedoch S 1000,--" mangels Bestimmbarkeit.OGH 5 Ob 27/89, 11.04.1989
Hier: GeschäftsräumeOGH 5 Ob 112/85, 11.02.1986
Die Vertragsklausel, daß "nach Abänderung der gesetzlichen Vorschriften über die Mietzinsbildung ein zu vereinbarender Mietzins zu bezahlen sei", ist mangels Bestimmbarkeit nicht rechtswirksam.OGH 5 Ob 107/85, 17.12.1985

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0067979 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 2 von 20.

OGH 5 Ob 132/25k, 14.04.2026, Fall aus Wien
OGH 5 Ob 197/25v, 29.01.2026, Fall aus Wien

Im Gesetz

Mietrechtsgesetz (MRG) § 16 · Vereinbarungen über die Höhe des Hauptmietzinses
MRG § 43 · Allgemeine Grundsätze

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Die andere Seite

Zum selben Thema hat das Gericht auch Regeln aufgestellt, die für die Gegenseite günstig sind.

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