Kann der Vermieter Personen räumen lassen, die beim Mieter wohnen?
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Wer sein Recht zu wohnen irgendwie vom Mieter ableitet, kann vom Vermieter nicht auf Räumung geklagt werden. Dasselbe gilt für den Untervermieter gegenüber jemandem, der sein Recht vom Untermieter ableitet. Voraussetzung ist dort, dass keine gemeinsame Wohnung besteht.
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Ständige Rechtsprechung seit 1953, zuletzt bestätigt am 18.03.2026 (41 Entscheidungen).
So hat das Gericht es formuliert (1953)
a) Ein Dritter, der sein Recht auf Benutzung irgendwie vom Mieter ableitet, kann nicht vom Vermieter auf Räumung geklagt werden.
b) Kein direkter Räumungsanspruch des Untervermieters gegen einen Dritten, der sein Recht auf Benutzung irgendwie vom Untermieter ableitet bei mangelnder Wohnungsgemeinschaft (vergleiche SZ XXI 79).
Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen
- Besteht zwischen demjenigen, der sein Nutzungsrecht vom Eigentümer ableitet (hier dem verstorbenen Mieter), und dem Dritten (hier dem Beklagten) hingegen kein wirksames Rechtsverhältnis, dann benützt letzterer auch im Verhältnis zum Eigentümer titellos und ist daher dessen Räumungsklage ausgesetzt.OGH 1 Ob 106/19y, 19.11.2019
- Der Dritte, der sein Benutzungsrecht vom Wohnberechtigten ableitet, ist selbst dann nicht passiv legitimiert, wenn schon sein Einzug beim Wohnberechtigten eine Vertragsverletzung im Verhältnis zwischen Eigentümer und Wohnberechtigten wäre.OGH 2 Ob 225/10t, 05.05.2011
- Maßgebend ist, ob das Rechtsverhältnis zwischen dem Eigentümer und seinem Vertragspartner noch aufrecht ist.OGH 5 Ob 168/08d, 09.12.2008
- Auch mietvertragliche Weitergabeverbote geben dem Hauseigentümer nur das Recht, seinen vertragswidrig handelnden Vertragspartner mit Unterlassungsklage zu belangen, nicht aber direkt gegen dessen Vertragspartner vorzugehen.OGH 6 Ob 622/89, 12.10.1989
- Das gilt auch für das Räumungsbegehren des Mitmieters.OGH 6 Ob 598/85, 11.06.1985
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- Die Überlassung der Raumnutzung durch den Mieter steht aber einem Räumungsbegehren des Vermieters gegen den (Mitbenützer) Benützer entgegen.OGH 6 Ob 590/81, 27.08.1981
- Er kann auch nicht auf Unterlassung der Benützung in Anspruch genommen werden. Eine vertraglich Verpflichtung des Dritten auf Räumung oder Unterlassung der Benützung ist jedoch möglich und klagbar.OGH 1 Ob 693/81, 26.08.1981
- Der Dritte kann die Ableitung seiner Befugnis von dem Recht des Vertragspartners des Hauseigentümers letzterem nur dann mit Erfolg entgegensetzten, wenn ein Recht des Vertragspartners bestand in dessen Rahmen die Erteilung der Benützungsbefugnis an den Dritten möglich war.OGH 6 Ob 806/80, 25.03.1981
- Die Räumungsklage des Wohnungseigentümers gegen Dritte, die ihr Untermietrecht von der geschiedenen Frau des Wohnungseigentümers ableiten, die selbst ein Recht auf Benützung dieser Wohnung besitzt, ist abzuweisen.OGH 1 Ob 230/67, 09.11.1967
Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0010408 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen
Entscheidungen dazu
Im Portal: die neuesten 2 von 41.
- OGH 9 Ob 97/25t, 18.03.2026, Fall aus Steiermark
- OGH 6 Ob 132/24s, 18.02.2025
Im Gesetz
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