Kann mich der Eigentümer räumen, wenn der Mieter mir nichts überlassen durfte?

günstig für Hauseigentümer betrifft Mieter, Untermieter, Vermieter, Angehörige

Ja. Solange der Vertrag zwischen Eigentümer und Mieter aufrecht ist, muss sich der Eigentümer grundsätzlich an den Mieter halten und nicht an Sie. Das gilt aber nur, wenn der Mieter Ihnen die Räume nach seinem Vertrag überhaupt überlassen durfte. Fehlte ihm dieses Recht, benützen Sie ohne Titel und müssen räumen.

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Ständige Rechtsprechung seit 1954, zuletzt bestätigt am 18.02.2025 (46 Entscheidungen).

So hat das Gericht es formuliert (1954)

Das Recht des Hauseigentümers, jeden Dritten von der Benützung seines Eigentums auszuschließen, wird durch die von ihm, sei es durch einen Mietvertrag, sei es durch einen anderen obligatorischen Vertrag - und auch die Bittleihe ist ein solcher - getroffene Verfügung beschränkt, so dass, solange diese Verfügung aufrecht ist, nur derjenige, zu dessen Gunsten sie getroffen wurde, vom Hauseigentümer in Anspruch genommen werden kann, nicht aber derjenige, der sein Recht auf Benützung eines zum Hause gehörigen Raumes aus dem Rechte des Vertragspartners des Hauseigentümers abzuleiten in der Lage ist. Aber der Dritte kann den Umstand, dass er seine Befugnis zur Benützung von dem Rechte des Vertragspartners des Hauseigentümers ableitet, dem Räumungsanspruch des Hauseigentümers nur dann mit Erfolg entgegensetzen, wenn ein Recht des Vertragspartners bestand, in dessen Rahmen die Erteilung des Benützungsbefugnis an den Dritten möglich war. Andernfalls handelt es sich um die bedeutungslose Ableitung eines Rechtes vom Nichtberechtigten.

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Besteht zwischen demjenigen, der sein Nutzungsrecht vom Eigentümer ableitet (hier dem verstorbenen Mieter), und dem Dritten (hier dem Beklagten) hingegen kein wirksames Rechtsverhältnis, dann benützt letzterer auch im Verhältnis zum Eigentümer titellos und ist daher dessen Räumungsklage ausgesetzt.OGH 1 Ob 106/19y, 19.11.2019
Hier: Ein als Fruchtgenuss ausgestaltetes Wohnrecht iSd § 521 Satz 3 ABGB.OGH 1 Ob 112/11v, 01.09.2011
Dem volljährigen (und selbsterhaltungsfähigen) Kind steht kein Anspruch auf Benutzung der bisherigen Ehewohnung seiner Eltern zu, wenn der Elternteil, von dem es sein Recht ableitet, diese Wohnung - im Gegensatz zum klagenden Elternteil - selbst nicht mehr bewohnt, etwa weil er seinen Wohnungserhaltungsanspruch gemäß § 97 ABGB verwirkte.OGH 1 Ob 85/08v, 16.09.2008
Die Beweislast für die Beschränkung der dem Eigentümer in § 354 ABGB verliehenen Ausschließungsmacht trifft den Beklagten; allfällige Unklarheiten gehen daher zu seinen Lasten.OGH 7 Ob 37/08d, 11.06.2008
Der in 8 Ob 300/98w vertretenen Ansicht, dass das im Vertragsverhältnis des Eigentümers mit dem Hauptbestandnehmer gelegene Hindernis für die Räumungsklage des Eigentümers gegen den Unterbestandnehmer auch über die Auflösung des Hauptbestandverhältnisses hinaus (bis zur tatsächlichen Beendigung der Nutzung durch den Hauptbestandnehmer) fortbesteht, vermag sich der erkennende Senat nicht anzuschließen.OGH 3 Ob 278/04k, 26.01.2005

Alle 18 Ergänzungen anzeigen

Hier: Selbsterhaltungsfähige gemeinsame Tochter.OGH 1 Ob 212/03p, 18.03.2004
Dem Vertragspartner des Eigentümers, der aufgrund des Rechtsverhältnisses mit diesem einem Dritten Räume zur Benützung überlassen darf, ist der gemäß § 97 ABGB berechtigte Ehegatte gleichzuhalten.OGH 1 Ob 212/03p, 18.03.2004
Die Eigentümer einer Liegenschaft haben keinen Räumungsanspruch gegen einen Dritten, dem der Vertragspartner des Eigentümers die Sache überlassen hat und nach seinem Vertragsverhältnis mit dem Eigentümer auch überlassen darf.OGH 1 Ob 270/02s, 28.01.2003
Ein Vermieter kann nicht nur gegen den Mieter, sondern auch gegen dessen Besucher vorgehen, wenn diese ein dem Eigentümer schädliches und die Benützungsbefugnisse des Mieters übersteigendes Verhalten setzen.OGH 5 Ob 153/00m, 19.12.2000
Das Untermietverhältnis erlischt grundsätzlich nicht mit der Endigung des Hauptmietverhältnisses.OGH 8 Ob 300/98w, 18.05.1999
Derjenige der sein Recht vom Prekaristen ableitet, kann sich auch seinem unmittelbaren Vertragspartner gegenüber nicht auf einen weiteren Fortbestand des Rechts berufen kann. Nur in diesem Fall fällt durch den Widerruf des Prekariums auch eine daraus abgeleitete Benützungsbefugnis sofort weg.OGH 8 Ob 300/98w, 18.05.1999
Vor Beendigung dieses Vertragsverhältnisses muss sich der Hauseigentümer an seinen Vertragspartner halten.OGH 1 Ob 2087/96k, 25.10.1996
Dies gilt nur so lange, als das die Mitbenützung rechtfertigende familienrechtliche Rechtsverhältnis noch besteht. Das prekaristische Mitbenützungsrecht des Ehegatten endet aber im Fall der Auflösung der Ehe durch Scheidung oder Tod.OGH 8 Ob 540/93, 09.09.1993
Die Beweislast für die Beendigung des Vertragsverhältnisses trifft den Vermieter.OGH 3 Ob 630/86, 10.02.1988
Das aufrechte Bestandverhältnis hindert das Durchgreifen auf den Benützer der Wohnung, der sich auf die Überlassung durch den Mieter berufen kann; die Beweislast hiefür trifft den Beklagten.OGH 3 Ob 618/82, 20.10.1982
Mitbenützung der Wohnung durch die Mutter, aus ihrer Pflicht zur Pflege des Körpers und der Gesundheit des Kindes, welchem der Vater die Wohnung überlassen hat; Mitbenützung durch nunmehrigen Ehemann der Mutter gemäß § 90 ABGB.OGH 5 Ob 737/81, 27.10.1981
Maßgebend ist nur, ob das Rechtsverhältnis zwischen dem Hauseigentümer und seinem Vertragspartner noch aufrecht ist.OGH 3 Ob 543/81, 07.10.1981
"Auch dann, wenn das Recht des Dritten schon erloschen ist".OGH 5 Ob 207/65, 12.10.1965

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0010416 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 2 von 46.

OGH 6 Ob 132/24s, 18.02.2025
OGH 8 Ob 153/18k, 24.05.2019, Fall aus Wien

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