Wer macht Baumängel am gemeinsamen Haus geltend?

betrifft Wohnungseigentümer, Miteigentümer, Käufer, Bauträger

Gehört eine Sache mehreren gemeinsam, richtet sich nach den Regeln über die Miteigentumsgemeinschaft, wer Ansprüche wegen Mängeln oder Schäden geltend machen darf. Danach beurteilt sich auch, wie sich die Miteigentümer vorher darüber einigen müssen, welche Ansprüche verfolgt werden. Bei Wohnungseigentum kommen die Regeln des Wohnungseigentumsgesetzes dazu.

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Ständige Rechtsprechung seit 1990, zuletzt bestätigt am 27.06.2023 (16 Entscheidungen).

So hat das Gericht es formuliert (1990)

Die Frage, wer zur Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen oder Schadenersatzansprüchen gegenüber dem Schuldner befugt ist und welche Willensbildung der Miteigentümer dieser Geltendmachung hinsichtlich der Auswahl und Festlegung der zu verfolgenden Ansprüche vorauszugehen hat, ist in sinngemäßer Anwendung der §§ 825 ff ABGB - im Anwendungsbereich des WEG 1975 iVm den §§ 14 f, 17 dieses Gesetzes - zu beantworten.

Hinweis: Das Wohnungseigentumsgesetz 1975 wurde mit 1. Juli 2002 durch das WEG 2002 ersetzt.

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Vertragliche Schadenersatzansprüche muss grundsätzlich der jeweilige Vertragspartner (also entweder der Wohnungseigentümer oder die Eigentümergemeinschaft) geltend machen, auch wenn die Mängel allgemeine Teile des Hauses betreffen.OGH 5 Ob 16/18s, 15.05.2018
Die individuellen Gewährleistungsrechte der Miteigentümer gegenüber Dritten auf erstmalige Herstellung eines mängelfreien Zustands der gesamten Baulichkeit können daher der Wohnungseigentümergemeinschaft/Eigentümergemeinschaft als Trägerin der Verwaltung der Liegenschaft rechtswirksam abgetreten werden.OGH 5 Ob 181/03h, 15.06.2004
Es ist zu unterscheiden, auf welcher vertraglichen Grundlage Gewährleistung begehrt wird, das heißt, wer Vertragspartner jenes Vertrages ist, in dessen Abwicklung eine Störung eingetreten ist.OGH 5 Ob 214/01h, 11.12.2001
Haben die Beteiligten, ihre Wahl bereits getroffen und nach gescheitertem Verbesserungsversuch selbst die Sanierung der bestehenden Mängel veranlasst und begehren das dafür eingesetzte Deckungskapital, besteht überhaupt keine Möglichkeit eines Interessenkonflikts mehr, weshalb die Forderung nach einem Mehrheitsbeschluss obsolet ist.OGH 5 Ob 296/00s, 10.07.2001
Gleiches gilt für Schadenersatzansprüche des Wohnungseigentümers beziehungsweise Wohnungseigentumsbewerbers aus der Verletzung von Vertragspflichten des von ihm mit der Herstellung der Wohnanlage beauftragten Unternehmers.OGH 5 Ob 282/00g, 21.11.2000

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Der Wohnungseigentümer - und erst recht der Wohnungseigentumsbewerber vor Entstehung einer Rechtsgemeinschaft der Wohnungseigentümer - kann die aus seinem Werkvertrag mit dem Errichter der Wohnanlage resultierenden Gewährleistungsansprüche gegen seinen Vertragspartner auch dann allein geltend machen, wenn die Mängel allgemeine Teile der Anlage betreffen. Nur soweit sein Vorgehen Gemeinschaftsinteressen beeinträchtigen könnte (etwa bei der Wahl zwischen Verbesserungsbegehren und Preisminderungsbegehren), ist er gehalten, es durch einen Beschluss der Mehrheit der Gemeinschaftsmitglieder oder durch eine diesen Mehrheitsbeschluss substituierende Entscheidung des Außerstreitrichters sanktionieren zu lassen.OGH 5 Ob 282/00g, 21.11.2000
Soweit Gemeinschaftsinteressen nicht gefährdet sind, ist der einzelne Mit- und Wohnungseigentümer nicht gehindert, seine auch allgemeine Teile der gemeinschaftlichen Sache betreffenden Gewährleistungsansprüche allein geltend zu machen.OGH 5 Ob 253/00t, 24.10.2000
Lediglich der Umstand, dass es um Mängel an allgemeinen Teilen einer gemeinschaftlichen Sache geht und jedes Mitglied einer Miteigentümergemeinschaft oder Wohnungseigentümergemeinschaft auch die Interessen der übrigen Gemeinschaftsmitglieder zu wahren hat, kann überhaupt dazu führen, die Gemeinschaft (mehrheitlich) bei der Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen mitbestimmen zu lassen. Folgerichtig beschränkt sich diese Entscheidungsbefugnis auf die Geltendmachung von Gemeinschaftsinteressen, etwa auf die Wahl zwischen Preisminderungsanspruch und Verbesserungsanspruch.OGH 5 Ob 253/00t, 24.10.2000
Am Erfordernis eines Mehrheitsbeschlusses ist festzuhalten, selbst wenn der Kläger die Gewährleistungsrechte aus seinem individuellen Vertrag mit dem Bauträger (beziehungsweise der Abtretung solcher Rechte) geltend macht.OGH 5 Ob 294/99t, 30.05.2000
Bei Gewährleistungsansprüchen wegen Mängeln allgemeiner Teile des Hauses hat, sofern es sich um einen von der Wohnungseigentümergemeinschaft, etwa anläßlich der Renovierung einer älteren Anlage, abgeschlossenen Vertrag handelt, als Gewährleistungskläger die Wohnungseigentümergemeinschaft, gemäß § 17 Abs 2 WEG vertreten durch einen bestellten gemeinsamen Verwalter, aufzutreten. Rührt der Gewährleistungsanspruch aber wie hier aus einem vom Erwerber einer Wohnung mit dem Bauträger abgeschlossenen Vertrag her, so ist nur der Erwerber und nicht die (allenfalls noch gar nicht bestehende) dingliche Rechtsgemeinschaft forderungsberechtigt.OGH 5 Ob 147/97x, 08.07.1997

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0013430 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 2 von 16.

OGH 2 Ob 78/23v, 27.06.2023, Fall aus Wien
OGH 5 Ob 16/18s, 15.05.2018, Fall aus Wien

Im Gesetz

Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) § 833 · Rechte der Theilhaber in der gemeinschaftlichen Sache
Wohnungseigentumsgesetz 2002 (WEG 2002) § 18 · Rechtsfähigkeit und Vertretung der Eigentümergemeinschaft
WEG 2002 § 28 · Ordentliche Verwaltung

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