OGH 5 Ob 16/18s

Gehört eine Sache mehreren gemeinsam, richtet sich nach den Regeln über die Miteigentumsgemeinschaft, wer Ansprüche wegen Mängeln oder Schäden geltend machen darf. Danach beurteilt sich auch, wie sich die Miteigentümer vorher darüber einigen müssen, welche Ansprüche verfolgt werden. Bei Wohnungseigentum kommen die Regeln des Wohnungseigentumsgesetzes dazu.

Im außerstreitigen Verfahren muss das Gericht den Sachverhalt zwar von sich aus erforschen. Diese Pflicht endet aber dort, wo es keine Anhaltspunkte für weitere Aufklärung gibt. Bringen Sie eine für Sie günstige Tatsache überhaupt nicht vor, muss das Gericht in diese Richtung nicht weiter ermitteln.

Dann forscht das Gericht nicht weiter. Auch dort, wo es den Sachverhalt von sich aus ermitteln muss, endet das, sobald Sie nichts vorbringen oder Ihre Angaben trotz Anleitung so unbestimmt bleiben, dass sie nicht überprüfbar sind.

Nein, in der Regel nicht. Sie müssen zwar keine förmliche Beweislast tragen, aber doch konkret behaupten, worum es geht. Wendet die Gegenseite nur einen bestimmten Punkt ein, hat das Gericht die übrigen nicht von sich aus zu prüfen.

Schon die Möglichkeit, dass Ihre Änderung schutzwürdige Interessen anderer Miteigentümer beeinträchtigt, verpflichtet Sie, deren Zustimmung oder die Genehmigung des Gerichts einzuholen. Tun Sie das nicht oder setzen Sie sich über einen Widerspruch hinweg, handeln Sie eigenmächtig. Sie können dann im gewöhnlichen Gerichtsverfahren zur Beseitigung der Änderung verhalten werden.

In manchen Verfahren erforscht das Gericht den Sachverhalt von sich aus. Diese Pflicht endet aber dort, wo Sie überhaupt nichts vorbringen oder Ihr Vorbringen trotz Anleitung durch das Gericht zu unbestimmt bleibt. Sie tragen zwar keine förmliche Beweislast, müssen aber ausreichend konkret schildern, worum es geht.

Stammt der Vertrag von der Eigentümergemeinschaft, etwa bei der Sanierung einer älteren Anlage, dann muss die Gemeinschaft klagen, vertreten durch den bestellten Verwalter. Stammt der Anspruch dagegen aus dem Vertrag zwischen Wohnungskäufer und Bauträger, ist nur der Käufer selbst berechtigt. Die Gemeinschaft kann diesen Anspruch dann nicht geltend machen.

Nein. Beschlüsse über Maßnahmen der außerordentlichen Verwaltung, die über den gesetzlich geregelten Rahmen hinausgehen, können nur einstimmig gefasst werden. Verfügungen brauchen zusätzlich die Zustimmung des betroffenen Wohnungseigentümers. Wurde in einer solchen Sache bloß mit Mehrheit beschlossen, kann dieser Beschluss ohne Frist bekämpft werden.

Nein. Wird von der gesetzlichen Kostenaufteilung abgewichen, ist das eine Verfügung über die gemeinsame Sache, die alle Teilhaber gemeinsam treffen müssen. Ein Mehrheitsbeschluss genügt dafür nicht und kann unbefristet bekämpft werden.

Nein. Die Abwehr von Eingriffen in allgemeine Teile der Liegenschaft entspringt dem Eigentumsrecht und zählt nicht zur Verwaltung. Solche Ansprüche stehen daher den Wohnungseigentümern selbst zu und nicht ohne weiteres der Eigentümergemeinschaft.

Bei einem Beschluss der Eigentümergemeinschaft zählt jener Text, der den Wohnungseigentümern schriftlich mitgeteilt wurde, etwa durch Aushang im Haus. Nur er bestimmt, was beschlossen wurde und was angefochten werden kann. Was sich die Beteiligten dabei gedacht haben, ist ohne Bedeutung, wenn es im Wortlaut keine Deckung findet.

Mit Mehrheit dürfen die Eigentümer nur über Maßnahmen der Verwaltung entscheiden. Geht ein Beschluss darüber hinaus, überschreitet er die Zuständigkeit der Mehrheit und kann deshalb angefochten werden.