Kann ich Mängel an meinem Balkon allein einklagen?

günstig für Wohnungseigentümer betrifft Wohnungseigentümer, Miteigentümer, Bauträger, Hausverwaltung

Wirken sich Mängel an einzelnen Bauteilen wie Balkonen nicht nur auf die dazugehörige Wohnung, sondern auf das ganze Haus aus, betreffen sie die im gemeinschaftlichen Eigentum stehende Sache. Der Anspruch auf Ersatz der Behebungskosten und der Folgeschäden steht dann allen Miteigentümern gemeinsam zu.

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Ständige Rechtsprechung seit 1981, zuletzt bestätigt am 23.02.2026 (28 Entscheidungen).

So hat das Gericht es formuliert (1981)

Betreffen die Mängel an einzelnen Teilen des im Mit- und Wohnungseigentum stehenden Hauses (hier: Balkone) nicht jeweils nur die Eigentumswohnung, zu der sie gehören, sondern wirken sie sich vielmehr auf das Haus, also auf die im gemeinschaftlichen Eigentum stehende Sache, aus, dann ist die Forderung auf Ersatz der Mängelbehebungskosten und der Mängelfolgeschäden eine Gesamthandforderung der Miteigentümer im Sinne der §§ 848 Satz 2, 890 ABGB (SZ 36/100; JBl 1977,317; siehe auch 1 Ob 750/80 und BGH in NJW 1979, 2207).

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Die Eigentümergemeinschaft kann daher, wenn ihr nicht alle Wohnungseigentümer ihre jeweiligen Ansprüche abtreten, nicht den gesamten Geldbetrag, sondern nur den ihr abgetretenen aliquoten Teilbetrag geltend machen.OGH 6 Ob 26/20x, 20.02.2020
Der mehreren Miteigentümern nach einer Leistungsstörung geschuldete Geldersatz ist eine geteilte Forderung.OGH 1 Ob 105/08k, 16.12.2008
Im Falle des Miteigentums zweier Ehegatten ist daher einer grundsätzlich nur bei Nachweis der Übereinkunft mit dem anderen dem Gesamthandschuldner gegenüber alleine forderungsberechtigt. Eine solche Übereinkunft ist im Zuge eines Ehescheidungsverfahrens, wo einer der Ehegatten Alleineigentümer der früher im Miteigentum stehenden Sache wird, in aller Regel konkludent anzunehmen.OGH 7 Ob 105/05z, 08.06.2005
Dies gilt grundsätzlich auch für Ehegatten als (alleinige) Miteigentümer.OGH 7 Ob 105/05z, 08.06.2005
Bei Miteigentumsgemeinschaften liegen bezüglich Gewährleistung und Schadenersatz Gesamthandberechtigung bzw Gesamthandforderung vor.OGH 7 Ob 105/05z, 08.06.2005

Alle 15 Ergänzungen anzeigen

An dieser Rechtslage hat § 28 Abs 1 WEG 2002 nichts geändert. Hier: Amtshaftungsansprüche wegen Schäden an allgemeinen Teilen der Wohnungseigentumsanlage.OGH 1 Ob 163/03g, 02.09.2003
Während der Anspruch auf Mängelbeseitigung an allgemeinen Teilen des Hauses wohl ein Gesamtanspruch ist, trifft dies nicht auf die Forderung nach Verbesserungskapital für Mängelbeseitigung beziehungsweise auf Begehren eines Vorschusses für Verbesserungskapital zu. Eine solche ist als Geldforderung teilbar, dem Schadenersatz wegen Nichterfüllung gleichzuhalten und damit seiner Natur nach teilbar.OGH 5 Ob 142/03y, 26.08.2003
Am Erfordernis eines Mehrheitsbeschlusses ist festzuhalten, selbst wenn der Kläger die Gewährleistungsrechte aus seinem individuellen Vertrag mit dem Bauträger (beziehungsweise der Abtretung solcher Rechte) geltend macht.OGH 5 Ob 294/99t, 30.05.2000
Ob Naturalrestitution oder Geldersatz begehrt wird, bedarf der Beschlussfassung.OGH 5 Ob 294/99t, 30.05.2000
Wohl trifft es zu, dass offene Balkone gemäß § 1 Abs 2 WEG Teile der Liegenschaft sind, die, weil sie nur von der im Wohnungseigentum stehenden Räumlichkeit aus zugänglich und deutlich abgegrenzt sind, Zubehör-Wohnungseigentum im Sinn des § 1 Abs 2 WEG sind. Zugleich sind sie jedoch wegen ihrer Konstruktion Teile der Außenfassade, somit allgemeiner Teile des Hauses, an denen die Erhaltungspflicht sämtliche Miteigentümer und Wohnungseigentümer trifft. Mängel an Balkonen, die nicht bloß deren Bodenbelag und dgl betreffen, beziehen sich daher auf das Haus. Schäden an Eisenarmierungen der Balkone, somit an deren statischen Teilen, fallen in die Erhaltungspflicht der Allgemeinheit.OGH 5 Ob 294/99t, 30.05.2000
Hier: Dach eines Rohbaus.OGH 1 Ob 282/99y, 23.11.1999
Bei bestehendem Wohnungseigentum wird man seit dem Inkrafttreten des 3.WÄG wohl die Wohnungseigentümergemeinschaft zur Geltendmachung als legitimiert ansehen (§ 13c WEG).OGH 5 Ob 274/97y, 14.10.1997
1) Im Anwendungsbereich des WEG iVm den §§ 14 f, 17 WEG; 2) Gilt für auf Geld gerichtet Gewährleistungsansprüche und Schadenersatzansprüche.OGH 5 Ob 1/85, 29.01.1985
Hier: Mangelhafte WasserversorgungsanlageOGH 5 Ob 57/82, 18.01.1983
Hier: Verbesserungsanspruch wegen schadhafter Konstruktion der Terrassen und der Kellerdecke.OGH 5 Ob 656/82, 13.07.1982

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0013213 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 3 von 28.

OGH 3 Ob 158/25v, 23.02.2026, Fall aus Tirol
OGH 5 Ob 102/21t, 16.12.2021, Fall aus Steiermark
OGH 6 Ob 26/20x, 20.02.2020, Fall aus Steiermark

Im Gesetz

Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) § 828
ABGB § 833 · Rechte der Theilhaber in der gemeinschaftlichen Sache
ABGB § 848
ABGB § 890
Wohnungseigentumsgesetz 2002 (WEG 2002) § 18 · Rechtsfähigkeit und Vertretung der Eigentümergemeinschaft
WEG 2002 § 28 · Ordentliche Verwaltung

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Die andere Seite

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