Kann ich allein wegen Baumängeln am Haus klagen?

günstig für Wohnungseigentümer betrifft Wohnungseigentümer, Eigentümergemeinschaft, Bauträger, Käufer

Ein Wohnungseigentümer kann auch ohne Zustimmung der anderen handeln, wenn sonst schwerwiegende Nachteile für die Gemeinschaft entstehen könnten. Droht bei Mängeln an allgemeinen Teilen des Hauses eine Frist abzulaufen, muss der Mehrheitsbeschluss noch nicht bei der Klage vorliegen. Es genügt, wenn er bis zum Schluss der Verhandlung nachgereicht wird.

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Ständige Rechtsprechung seit 1997, zuletzt bestätigt am 26.02.2025 (7 Entscheidungen).

So hat das Gericht es formuliert (1997)

Der Bestimmung des § 13a Abs 2 Satz 2 WEG (vor dem 3. WÄG: § 15 Abs 2 WEG), die auch den Abschluss von Rechtsgeschäften betreffen kann, kann der Grundgedanke entnommen werden, dass ein Wohnungseigentümer auch ohne Zustimmung der übrigen handeln kann, wenn bei Untätigkeit schwerwiegende Nachteile (auch) für die Gemeinschaft entstehen könnten. Jedenfalls bei Gefahr der Verfristung von Gewährleistungsansprüchen wegen Mängeln allgemeiner Teile des Hauses, die von einem Erwerber einer Eigentumswohnung geltend gemacht werden, muss in zumindest analoger Anwendung des § 13a Abs 2 Satz 2 WEG ein Mehrheitsbeschluss nicht schon bei Klagseinbringung durch den einzelnen Wohnungseigentümer vorliegen, sondern ist einem fristwahrenden Kläger Gelegenheit zu geben, die fehlende Zustimmung der Mehrheit in gesetzmäßiger Form beizubringen. Es reicht dann aus, dass der entsprechende Mehrheitsbeschluss bei Schluss der Verhandlung vorliegt.

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Bei Ansprüchen, die eng mit solchen verknüpft sind, die der Unterbrechungswirkung unterliegen, kommt eine Teilunterbrechung und Teilfortsetzung des Verfahrens nicht in Betracht, sondern das gesamte Verfahren wird durch die Konkurseröffnung unterbrochen und ist sodann vom/gegen den Masseverwalter fortzusetzen.OGH 5 Ob 122/10t, 20.12.2010
Jedenfalls bei Gefahr der Verfristung wird eine Klage aus Gewährleistung oder Schadenersatz wegen Mängel an allgemeinen Teilen des Hauses, die von einem Erwerber einer Eigentumswohnung geltend erhoben wird, auch schon vor einem Mehrheitsbeschluss zugelassen, wobei einem fristwahrenden Kläger Gelegenheit zu geben ist, die fehlende Zustimmung der Mehrheit in gesetzmäßiger Form beizubringen. Es reicht dann aus, dass der entsprechende Mehrheitsbeschluss bei Schluss der Verhandlung vorliegt.OGH 5 Ob 21/09p, 01.09.2009
Soweit Gemeinschaftsinteressen nicht gefährdet sind, ist der einzelne Mit- und Wohnungseigentümer nicht gehindert, seine auch allgemeine Teile der gemeinschaftlichen Sache betreffenden Gewährleistungsansprüche allein geltend zu machen.OGH 5 Ob 253/00t, 24.10.2000
Lediglich der Umstand, dass es um Mängel an allgemeinen Teilen einer gemeinschaftlichen Sache geht und jedes Mitglied einer Mit- oder Wohnungseigentümergemeinschaft auch die Interessen der übrigen Gemeinschaftsmitglieder zu wahren hat, kann überhaupt dazu führen, die Gemeinschaft (mehrheitlich) bei der Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen mitbestimmen zu lassen. Folgerichtig beschränkt sich diese Entscheidungsbefugnis auf die Geltendmachung von Gemeinschaftsinteressen, etwa auf die Wahl zwischen Preisminderungsanspruch und Verbesserungsanspruch.OGH 5 Ob 253/00t, 24.10.2000

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0108159 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 2 von 7.

OGH 3 Ob 212/24h, 26.02.2025, Fall aus Wien
OGH 4 Ob 18/20f, 21.02.2020, Fall aus Oberösterreich

Im Gesetz

Wohnungseigentumsgesetz 2002 (WEG 2002) § 18 · Rechtsfähigkeit und Vertretung der Eigentümergemeinschaft
WEG 2002 § 28 · Ordentliche Verwaltung
WEG 2002 § 30 · Minderheitsrechte und Anzeigepflicht des einzelnen Wohnungseigentümers

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Die andere Seite

Zum selben Thema hat das Gericht auch Regeln aufgestellt, die für die Gegenseite günstig sind.

günstig für Verwalter Minderheitsrechte gegen den Hausverwalter

Kann ich als einzelner Wohnungseigentümer alle Verwalterpflichten einklagen?

Nein. Als einzelner Wohnungseigentümer können Sie im Außerstreitverfahren nicht sämtliche allgemeinen Pflichten des Verwalters gegen ihn durchsetzen. Der Verweis im Gesetz ist enger zu verstehen, als sein Wortlaut vermuten lässt.

günstig für Verwalter Grenzen des Einzelrechts gegen den Verwalter

Kann ich den Hausverwalter allein zu seinen Pflichten zwingen?

Nein, nur in bestimmten Fällen. Als einzelner Wohnungseigentümer können Sie bei Gericht nur jene Verwalterpflichten durchsetzen, die das Gesetz ausdrücklich aufzählt. Geht es um Anliegen, die alle Eigentümer gemeinsam betreffen, bleibt Ihnen nur, eine Abstimmung anzustoßen, damit die Mehrheit dem Verwalter eine Weisung erteilt.