Wohnungseigentum

Auch ein Gangteil, der nur zu einer bestimmten Wohnung oder einem bestimmten Geschäftslokal führt und allein von dessen Nutzer benützt wird, ist ein allgemeiner Teil der Liegenschaft und darf von allen übrigen Miteigentümern mitbenützt werden. Beeinträchtigen die anderen Ihren Zu- und Abgang, können Sie verlangen, dass sie dieses Verhalten unterlassen. Sie dürfen den Gang aber nicht eigenmächtig abteilen oder absperren, auch nicht mit Zustimmung der Mehrheit.

Die Aufwendungen für die gemeinsame Liegenschaft tragen die Miteigentümer nach ihren Anteilen. Von diesem gesetzlichen Schlüssel kann durch Vereinbarung abgewichen werden. Eine solche Vereinbarung ist aber eine wichtige Veränderung und fällt nicht in die eigene Verfügungsmacht des bestellten gemeinsamen Verwalters.

Bleibt Ihre Möglichkeit, den Aufzug zu nützen, erheblich hinter jener anderer Miteigentümer zurück, kann die Mehrheit einen anderen Verteilungsschlüssel vereinbaren, oder Sie können eine Entscheidung des Gerichts erwirken. Sie müssen dafür nicht vollständig von der Nutzung ausgeschlossen sein.

Schon die Möglichkeit, dass Ihre Änderung schutzwürdige Interessen anderer Miteigentümer beeinträchtigt, verpflichtet Sie, deren Zustimmung oder die Genehmigung des Gerichts einzuholen. Tun Sie das nicht oder setzen Sie sich über einen Widerspruch hinweg, handeln Sie eigenmächtig. Sie können dann im gewöhnlichen Gerichtsverfahren zur Beseitigung der Änderung verhalten werden.

Für den Verteilungsschlüssel bei einer Gemeinschaftsanlage kommt es auf die objektive Möglichkeit an, sie zu nützen. Wie oft Sie die Anlage tatsächlich benützen, spielt keine Rolle.

Nicht jede Beeinträchtigung der anderen Miteigentümer steht einer Änderung entgegen. Sie muss wesentlich sein und die Interessen der anderen so schutzwürdig erscheinen lassen, dass Ihr Recht zur Änderung dahinter zurücktreten muss.

Fenster prägen das Aussehen der Fassade und gehören zu den allgemeinen Teilen des Hauses. Ein Austausch kann die Interessen der anderen Eigentümer immer beeinträchtigen. Sie brauchen deshalb die Zustimmung aller anderen Eigentümer oder eine Entscheidung des Gerichts.

Entscheidend ist, ob die bisher gelegte Abrechnung es Ihnen ermöglicht zu prüfen, ob der Verwalter rechtmäßig, wirtschaftlich und zweckmäßig gearbeitet hat. Ist das nicht der Fall, muss er eine neue Abrechnung legen; mit bruchstückhaften Ergänzungen ist es nicht getan.

Die Regel über die Aufteilung der Aufwendungen gilt für alle Liegenschaften, an denen Wohnungseigentum besteht. Sie gilt daher auch dann, wenn die einzelnen Objekte Reihenhäuser sind, etwa bei der Behebung eines Dachschadens an einem einzelnen Reihenhaus.

Als Wohnungseigentümer dürfen Sie an Ihrem Anteil Rechte für andere Personen begründen. Sie können daher auch an Ihrer Eigentumswohnung ein Wohnungsrecht einräumen.

Bei einem schriftlichen Umlaufbeschluss kommt die Entscheidung erst zustande, wenn auch der letzte Miteigentümer Gelegenheit zur Äußerung hatte. Schon in der Übersendung des Unterschriftenformulars, die auch durch persönliches Überbringen erfolgen kann, liegt die vorangehende schriftliche Verständigung. Eine zusätzliche getrennte Verständigung verlangt das Gesetz nicht.

Außenmauern, Wände und Decken zwischen den Wohnungen, tragende Innenwände und Bauteile mit gemeinsamen Leitungen unterliegen der gemeinschaftlichen Nutzung. Eine nichttragende Innenwand ohne gemeinsame Leitungen dürfen Sie dagegen allein nutzen. Sie zu verändern oder zu entfernen steht in Ihrem Belieben und braucht keine Genehmigung.

Die Abrechnung über die Rücklage soll die Eigentümergemeinschaft in die Lage versetzen, den ihr herauszugebenden Überschuss zu berechnen. Sie muss daher zeigen, was die Miteigentümer eingezahlt haben und wie viel davon für Aufwendungen verbraucht wurde.

Aus einer ordnungsgemäßen Abrechnung über die Rücklage müssen Sie ablesen können, welche Einzahlungen die Miteigentümer zu welchen Fälligkeitsterminen geleistet haben und wer offen geblieben ist. Ebenso müssen die Entnahmen samt den dazugehörigen Belegen und schließlich der Saldo ersichtlich sein.

Nein. Übliche Geräusche, die beim bestimmungsgemäßen Gebrauch einer Wohnung entstehen, müssen Sie hinnehmen, auch wenn sie wegen schlechter Schalldämmung der Trennwände deutlich zu hören sind. Wehren können Sie sich nur gegen eine Nutzung, die nicht mehr üblich ist, etwa lautes Musizieren in der Nacht. Hat der Nachbar die Störquelle aber selbst geschaffen, ist er weniger schutzwürdig.

Ein Formfehler macht einen Mehrheitsbeschluss nur dann unwirksam, wenn er die Mitwirkung einzelner Miteigentümer beeinträchtigen konnte. Das hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Sichergestellt sein muss, dass jeder Miteigentümer die vorgeschriebenen Informationen vollständig und rechtzeitig erhalten hat.

Der Hausverwalter hat nicht nur die Interessen der Eigentümergemeinschaft, sondern auch die des einzelnen Wohnungseigentümers zu wahren. Was das genau bedeutet, lässt sich allgemein nicht sagen und ergibt sich meist erst aus den Umständen des Einzelfalls.

Für den Erhalt eines Wohnungsgebrauchsrechts ist keine besonders intensive Nutzung nötig. Es genügt, dass Sie die Räume im Rahmen Ihrer jeweiligen Bedürfnisse benützen. Die strengen Maßstäbe, die bei der Kündigung von Mietwohnungen wegen Nichtbenützung gelten, werden hier nicht angewendet.

Gerät die laufende Bewirtschaftung des Hauses durch fehlendes Geld in Gefahr, darf der Verwalter die monatlichen Vorschreibungen für Betriebskosten und Rücklage auch während des laufenden Jahres erhöhen. Liegen dafür außergewöhnliche Ursachen vor, muss er die Mit- und Wohnungseigentümer vorher informieren, damit diese eine gegenteilige Weisung beschließen können.

Maßnahmen der laufenden, gewöhnlichen Verwaltung darf und muss der Verwalter auch ohne Beschluss der Eigentümergemeinschaft eigenständig setzen. Er hat dabei nach pflichtgemäßem Ermessen zu entscheiden.

So oft Sie wollen. Ihr Recht auf Einsicht in die Belege des Gemeinschaftskontos ist weder auf bestimmte Zeiträume beschränkt noch von wichtigen Gründen abhängig. Der Verwalter muss Ihnen Einsicht gewähren, sooft Sie es verlangen; die Grenze liegt erst bei reiner Schikane.

Ein Fixpreis ist immer dann offenkundig unangemessen, wenn er über dem ortsüblichen Preis für gleichwertige frei finanzierte Objekte liegt. Das gilt auch dann, wenn er nur geringfügig darüber liegt.

Gehört die Wohnung Ihrem früheren Partner allein, kann er nach dem Ende der Lebensgemeinschaft die Räumung verlangen. Anderes kann gelten, wenn zwischen Ihnen stillschweigend eine Gesellschaft entstanden ist, etwa weil Sie gemeinsam zur Wohnung beigetragen haben.

Wirken sich Mängel an einzelnen Bauteilen wie Balkonen nicht nur auf die dazugehörige Wohnung, sondern auf das ganze Haus aus, betreffen sie die im gemeinschaftlichen Eigentum stehende Sache. Der Anspruch auf Ersatz der Behebungskosten und der Folgeschäden steht dann allen Miteigentümern gemeinsam zu.

Die Abrechnung muss die einzelnen Geschäfte so darstellen, dass Vertragspartner und Leistung erkennbar sind, und die Belege müssen so bezeichnet sein, dass Sie sie in einer übersichtlichen Belegsammlung leicht finden. Betriebskosten sind einzeln mit Beleg auszuweisen; eine Gesamtsumme genügt nur bei mehreren kleinen Beträgen für dieselbe Sachposte. Auch Tilgungen, Rücklage, Zinsen, Verwaltungskosten und Erträge sind zahlenmäßig auszuweisen, Abkürzungen müssen verständlich sein.

Ja. Ist die Boden- oder Dachkonstruktion eines einzelnen Wohnungseigentumsobjekts gefährdet, gilt das immer als ernster Schaden des Hauses, weil ein Einsturz das ganze Haus betrifft. Das trifft auch auf drohende Durchnässungen des Mauerwerks zu, selbst wenn sie nur in einer einzigen Wohnung auftreten. Für solche Arbeiten ist nicht der einzelne Eigentümer, sondern die Gemeinschaft zuständig.

Ständig eindringendes Wasser im Mauerwerk ist ein ernster Schaden des Hauses; seine Behebung gehört zur Erhaltung und ist von der Gemeinschaft zu tragen. Dazu zählen auch die dabei nötigen Nacharbeiten in den einzelnen Objekten, etwa Verputz und Malerei. Rein optische Mängel, die bloßes Ausmalen erfordern, zahlen Sie selbst.

Darüber entscheidet die Mehrheit der Wohnungseigentümer, ebenso über ein Darlehen für größere Erhaltungsarbeiten und über Vorschusszahlungen. Das gilt auch für eine Erhöhung oder Senkung des Rücklagenbetrags. Das Gericht anrufen kann nur die Minderheit, nicht die Mehrheit.

Nur wenn zwei Bedingungen zusammentreffen. Die Änderung darf weder das Haus schädigen noch schutzwürdige Interessen der anderen beeinträchtigen, und sie muss zusätzlich entweder der Übung des Verkehrs entsprechen oder einem wichtigen Interesse des Wohnungseigentümers dienen.

Nicht ohne Weiteres. Die üblichen Begleiterscheinungen eines Gastbetriebs wie Lärm und Belästigung durch Alkoholisierte beeinträchtigen schutzwürdige Interessen wesentlich, und zwar auch dann, wenn im Haus schon ein solcher Betrieb besteht und ein zweiter eröffnet werden soll. Dass Sie den ersten geduldet haben, verpflichtet Sie nicht, auch den zweiten hinzunehmen.