WEG 2002 § 28

Wirken sich Mängel an einzelnen Bauteilen wie Balkonen nicht nur auf die dazugehörige Wohnung, sondern auf das ganze Haus aus, betreffen sie die im gemeinschaftlichen Eigentum stehende Sache. Der Anspruch auf Ersatz der Behebungskosten und der Folgeschäden steht dann allen Miteigentümern gemeinsam zu.

Die Aufwendungen für die gemeinsame Liegenschaft tragen die Miteigentümer nach ihren Anteilen. Von diesem gesetzlichen Schlüssel kann durch Vereinbarung abgewichen werden. Eine solche Vereinbarung ist aber eine wichtige Veränderung und fällt nicht in die eigene Verfügungsmacht des bestellten gemeinsamen Verwalters.

Ja. Ist die Boden- oder Dachkonstruktion eines einzelnen Wohnungseigentumsobjekts gefährdet, gilt das immer als ernster Schaden des Hauses, weil ein Einsturz das ganze Haus betrifft. Das trifft auch auf drohende Durchnässungen des Mauerwerks zu, selbst wenn sie nur in einer einzigen Wohnung auftreten. Für solche Arbeiten ist nicht der einzelne Eigentümer, sondern die Gemeinschaft zuständig.

Alles, was sich außerhalb der Wohnung befindet, gehört zu den allgemeinen Teilen des Hauses. Dazu zählen die Fassade und die Außenfenster. Für Rollläden, die noch außerhalb der Fenster liegen, gilt das erst recht, sodass die Erhaltung Sache des Vermieters ist.

Ständig eindringendes Wasser im Mauerwerk ist ein ernster Schaden des Hauses; seine Behebung gehört zur Erhaltung und ist von der Gemeinschaft zu tragen. Dazu zählen auch die dabei nötigen Nacharbeiten in den einzelnen Objekten, etwa Verputz und Malerei. Rein optische Mängel, die bloßes Ausmalen erfordern, zahlen Sie selbst.

Nicht jede. Echte Verbesserungen können der Gemeinschaft nicht aufgebürdet werden, und dem Umfang von Sanierungen sind durch die wirtschaftliche Zumutbarkeit Grenzen gesetzt. Zweckmäßige und wirtschaftlich gebotene Erneuerungen zählen dagegen zur Erhaltung, selbst wenn damit erstmals der mängelfreie Zustand hergestellt wird.

Das hängt vom Ausmaß ab. Ernst ist ein Schaden nur, wenn er die ordentliche Benützung unmöglich macht und ein außergewöhnliches Ausmaß erreicht; ist Schimmel in das Mauerwerk oder den Verputz eingedrungen, ist die Bausubstanz betroffen. Muss der Verputz großflächig erneuert werden, ist das Sache des Vermieters, kleinere Ausbesserungen bleiben bei Ihnen.

Ja, vorerst schon. Die von der Mehrheit beschlossene oder, solange es keinen Beschluss gibt, vom Verwalter festgesetzte Höhe der Rücklage bindet auch die Minderheit. Sie können das Gericht anrufen, doch gilt die Festsetzung so lange weiter, bis das Gericht sie herabsetzt; die Herabsetzung wirkt nur für die Zukunft. Rückwirkend dürfen Beiträge nicht festgesetzt werden.

Für Einrichtungen im Bereich Ihres Zubehörs zur Eigentumswohnung, die nur Ihnen dienen, müssen Sie selbst für die Erhaltung sorgen. Die Gemeinschaft ist nur zuständig, wenn ein ernster Schaden des Hauses vorliegt oder die Einrichtung eine Aufgabe für das ganze Haus oder andere Objekte erfüllt.

Maßnahmen, die den Energieverbrauch senken, gelten kraft Gesetzes als Erhaltungsarbeiten, die das gesamte Haus betreffen. Dazu zählen das Aufbringen eines äußeren Vollwärmeschutzes und der Einbau neuer Fenster.

Ansprüche wegen Mängeln aus Ihrem eigenen Vertrag mit dem Bauträger stehen Ihnen als Wohnungseigentümer zu, nicht der Eigentümergemeinschaft. Sie können diese Ansprüche aber an die Eigentümergemeinschaft abtreten, damit diese sie gemeinsam gerichtlich durchsetzt. Das gilt für alle Ansprüche auf die erstmalige Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustands der Baulichkeit.

Die Umstellung der Heizung auf Fernwärme ist eine Verwaltungsmaßnahme, über die die Mehrheit der Wohnungseigentümer beschließen kann. Ein solcher Beschluss hat auch dann den Anschein der Wirksamkeit, wenn der Wohnungseigentumsvertrag Einstimmigkeit verlangt. Nach Ablauf eines Monats können Sie ihn aus diesem Grund nicht mehr anfechten.

Bei Verbundfenstern, deren Außen- und Innenteile fest zu einer Einheit verbunden sind, gehört das ganze Fenster zur Außenhaut des Hauses. Die Erhaltung trägt daher der Vermieter beziehungsweise die Eigentümergemeinschaft, und zwar für den äußeren wie für den inneren Flügel.

Nein, das Gesetz sieht die Verwaltung durch die Eigentümer selbst als Normalfall an; ein bestellter Verwalter ist die Ausnahme. Selbstverwaltung bedeutet dabei die gemeinsame Verwaltung durch alle. Übernehmen einzelne Eigentümer nur bestimmte Aufgaben, werden sie dadurch nicht zu Verwaltern.

Ja. Ansprüche wegen Mängeln oder Schäden an gemeinsamen Teilen des Hauses gehören zur gewöhnlichen Verwaltung, wenn sie der Erhaltung dienen. Ein Mehrheitsbeschluss bindet dann auch die überstimmte Minderheit, sofern alle vorher Gelegenheit zur Stellungnahme hatten. Nach außen wirkt dieser Beschluss als Vertretungsmacht gegenüber Dritten.

Dazu zählt alles, was der Erhaltung und Verwaltung dient, im gewöhnlichen Lauf der Dinge nötig oder zweckmäßig ist und im Interesse aller liegt. Darunter fallen wiederkehrende Ausbesserungen und notwendige Instandsetzungen, auch bauliche, solange sie nicht über die bloße Erhaltung hinausgehen. Alles, was darüber hinausgeht, ist eine wichtige Veränderung.

Für die Klage selbst nicht. Sie können Ansprüche wegen Mängeln an gemeinsamen Anlagen auch allein geltend machen, ohne dass die übrigen zustimmen oder mitklagen müssen. Ein Mehrheitsbeschluss ist nur dort nötig, wo eine Wahl zwischen Verbesserung und Preisminderung die Interessen aller berührt.

Sanierungsarbeiten an der Feuermauer gelten nicht als Änderung an Ihrer Wohnung, sondern als ordnungsgemäße Erhaltung der gemeinsamen Teile und Anlagen der Liegenschaft. Sie fallen damit in den Bereich der Verwaltung, auch soweit sie bauliche Änderungen umfassen, die über den Erhaltungszweck nicht hinausgehen.

Mit der Bestellung eines vorläufigen Verwalters endet die Selbstverwaltung durch die Eigentümer, und auch die Auswahl der Person wird ihnen vorweggenommen. Deshalb muss allen Mit- und Wohnungseigentümern Gelegenheit gegeben werden, sich zur Zweckmäßigkeit der Bestellung und zur Eignung der vorgesehenen Person zu äußern. Das muss bereits in erster Instanz geschehen, weil später kein neues Vorbringen mehr zulässig ist.

Ja. Die Bestellung und die Abberufung eines gemeinsamen Verwalters gehören zur ordentlichen Verwaltung der Liegenschaft. Darüber entscheidet die Mehrheit; die Entscheidung kann auch im Umlaufweg getroffen werden. Ein Mitspracherecht für Außenstehende kann nicht wirksam vereinbart werden.

Stammt der Vertrag von der Eigentümergemeinschaft, etwa bei der Sanierung einer älteren Anlage, dann muss die Gemeinschaft klagen, vertreten durch den bestellten Verwalter. Stammt der Anspruch dagegen aus dem Vertrag zwischen Wohnungskäufer und Bauträger, ist nur der Käufer selbst berechtigt. Die Gemeinschaft kann diesen Anspruch dann nicht geltend machen.

Macht der Käufer einer Eigentumswohnung Mängel an gemeinsamen Teilen geltend und besteht bereits eine Gemeinschaft, ist grundsätzlich ein Mehrheitsbeschluss nötig. Denn die möglicherweise anderen Interessen der übrigen Eigentümer dürfen nicht übergangen werden. Bleibt die Mehrheit untätig, kann ein Beschluss beim Außerstreitrichter erwirkt werden.

Ein Wohnungseigentümer kann auch ohne Zustimmung der anderen handeln, wenn sonst schwerwiegende Nachteile für die Gemeinschaft entstehen könnten. Droht bei Mängeln an allgemeinen Teilen des Hauses eine Frist abzulaufen, muss der Mehrheitsbeschluss noch nicht bei der Klage vorliegen. Es genügt, wenn er bis zum Schluss der Verhandlung nachgereicht wird.

Nein. Beschlüsse über Maßnahmen der außerordentlichen Verwaltung, die über den gesetzlich geregelten Rahmen hinausgehen, können nur einstimmig gefasst werden. Verfügungen brauchen zusätzlich die Zustimmung des betroffenen Wohnungseigentümers. Wurde in einer solchen Sache bloß mit Mehrheit beschlossen, kann dieser Beschluss ohne Frist bekämpft werden.

Fällige Akontozahlungen können auch dann noch eingehoben werden, wenn über die betroffenen Aufwendungen bereits abgerechnet wurde, aber Streit darüber besteht, ob die Abrechnung ordnungsgemäß, vollständig und richtig ist. Solange das Ergebnis der Abrechnung nicht anerkannt oder rechtskräftig festgestellt ist, müssen Sie die vorgeschriebenen Beträge weiter zahlen.

Weil auf den jeweils ortsüblichen Standard abzustellen ist, gehören zweckmäßige und wirtschaftlich gebotene Erneuerungsarbeiten an bestehenden Anlagen noch zur Erhaltung. Das gilt auch dann, wenn dabei erstmals ein mängelfreier Zustand hergestellt wird, alles vollständig erneuert wird oder dabei sogar Veränderungen vorgenommen werden.

Weil der Begriff der Erhaltung weit verstanden wird, können Sie als einzelner Wohnungseigentümer in sehr weitem Umfang die Durchführung von Arbeiten durchsetzen. Voraussetzung ist nur, dass die Mehrheit oder der Verwalter untätig bleibt, wobei auch eine mehrheitliche Ablehnung als Untätigkeit gilt. Das Gericht trägt die Arbeiten dann in angemessener Frist auf und berücksichtigt dabei Dringlichkeit, Kosten und Finanzierbarkeit.

Diesen Umbau zahlen Sie selbst. Werden gemeinsame Teile der Liegenschaft verändert, etwa durch einen Zubau, Umbau oder Neubau, und nützt das nur einem einzigen Mit- oder Wohnungseigentümer, trägt dieser die Kosten allein.

Eine Maßnahme gilt in der Regel nur dann als Erhaltung, wenn die Funktionsfähigkeit oder Brauchbarkeit eingeschränkt ist, ein Mangel besteht oder zumindest Schäden drohen. Eine Verbesserung kann dabei mitgeschehen, ohne dass es sich schon um eine Maßnahme der außerordentlichen Verwaltung handelt.

Nein, nicht immer. Eine Arbeit, die für sich genommen zur laufenden Erhaltung zählt, gehört nicht mehr zur ordentlichen Verwaltung, wenn sie an außergewöhnliche Bedingungen geknüpft ist oder mit außergewöhnlichen Maßnahmen einhergeht. Dann gelten die strengeren Regeln für die außerordentliche Verwaltung.