Wann bin ich Hauptmieter und nicht nur Untermieter?

günstig für Mieter betrifft Mieter, Vermieter, Miteigentümer, Wohnungseigentümer

Hauptmietrechte erwerben Sie nur, wenn Sie den Vertrag mit jemandem schließen, der über die gesamte Liegenschaft verfügen darf: mit der Mehrheit der Miteigentümer oder mit einem Minderheitseigentümer, der aufgrund einer Benützungsregelung vermieten darf. Vermietet ein Wohnungseigentümer sein Objekt, gilt das ebenso. In diesen Fällen kommt das Mietverhältnis mit allen Miteigentümern zustande.

Mit KI erklärt am 06.09.2026 · keine Rechtsberatung · Wo bekomme ich Hilfe? · Fehler melden

Ständige Rechtsprechung seit 1989, zuletzt bestätigt am 20.10.2021 (13 Entscheidungen).

So hat das Gericht es formuliert (1989)

Hauptmietrechte erwirbt - vom Fall der Vermietung durch den Wohnungseigentümer abgesehen - nur derjenige, der sie von dem über die gesamte Liegenschaft Verfügungsberechtigten ableitet, somit auch derjenige, der mit der Mehrheit der Miteigentümer als der Trägerin der ordentlichen Verwaltung oder dem Minderheitseigentümer, der auf Grund einer Benützungsregelung zur Vermietung berechtigt ist, den Mietvertrag abgeschlossen hat; in diesen Fällen kommt das Mietverhältnis mit allen Miteigentümern zustande.

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Hauptmietrechte können nur bei einer für alle Miteigentümer der Liegenschaft geltenden Vertretungsmacht des kontrahierenden schlichten Miteigentümers entstehen.OGH 5 Ob 9/09y, 03.03.2009
Wenn aber - wie hier - ein Mietvertrag über die gesamte Lager- und Verkaufshalle geschlossen wurde, dann besteht kein sachlicher Grund, ein derartiges Bestandverhältnis nicht ebenso als über "das ganze Haus" bzw "die ganze Liegenschaft" geschlossen und damit als Hauptmiete zu qualifizieren.OGH 7 Ob 250/03w, 10.11.2003
Ein Hauptmietvertrag kommt auch zustande, wenn der abschließende Miteigentümer ein Fruchtgenussrecht an der gesamten Liegenschaft hat.OGH 5 Ob 1027/92, 16.06.1992
Dies auch dann, wenn alle übrigen Miteigentümer und Partner der Benützungsvereinbarung über Wohnungseigentum verfügen.OGH 5 Ob 37/92, 07.04.1992

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0020276 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 2 von 13.

OGH 5 Ob 29/21g, 20.10.2021, Fall aus Wien
OGH 5 Ob 14/21a, 11.10.2021, Fall aus Wien

Im Gesetz

Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) § 1090
Mietrechtsgesetz (MRG) § 2 · Haupt- und Untermiete

Teilen WhatsApp Facebook LinkedIn E-Mail

Die andere Seite

Zum selben Thema hat das Gericht auch Regeln aufgestellt, die für die Gegenseite günstig sind.

günstig für Vermieter Hauptmiete beim Nutzungsberechtigten

Bin ich Hauptmieter, wenn der Vermieter nur ein Wohnrecht hat?

Nein. Wenn Ihnen jemand die Wohnung vermietet, der selbst nur ein Nutzungsrecht an dieser einen Wohnung hat, entsteht keine Hauptmiete. Hauptmiete kann nur begründen, wer Eigentümer ist oder wer die ganze Liegenschaft nutzen darf. Ist der Nutzungsberechtigte zugleich Miteigentümer, kann er als Vertreter aller Miteigentümer aber sehr wohl einen Hauptmietvertrag schließen.

günstig für Vermieter Ende der Untermiete bei Hauptmiete

Endet meine Untermiete, wenn die Hauptmiete endet?

Endet der Hauptmietvertrag, aus welchem Grund auch immer, so endet damit auch die Untermiete. Das gilt selbst dann, wenn Ihr Untermietvertrag für längere Zeit abgeschlossen wurde. Wird Ihr Untervermieter Eigentümer des Objekts, wird daraus kein Hauptmietvertrag, sondern das Untermietverhältnis fällt weg.