Endet meine Untermiete, wenn die Hauptmiete endet?

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Endet der Hauptmietvertrag, aus welchem Grund auch immer, so endet damit auch die Untermiete. Das gilt selbst dann, wenn Ihr Untermietvertrag für längere Zeit abgeschlossen wurde. Wird Ihr Untervermieter Eigentümer des Objekts, wird daraus kein Hauptmietvertrag, sondern das Untermietverhältnis fällt weg.

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Ständige Rechtsprechung seit 1953, zuletzt bestätigt am 24.09.2025 (23 Entscheidungen).

So hat das Gericht es formuliert (1953)

Durch die aus welchen Gründen immer eintretende Beendigung der Hauptmiete endet auch die Untermiete, selbst wenn sie auf längere Zeit abgeschlossen worden wäre. Wird der Untervermieter Eigentümer des Bestandgegenstandes, so verwandelt sich das Untermietverhältnis nicht in einen Hauptmietvertrag, es wird vielmehr hinfällig.

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Nach Beendigung des Hauptbestandverhältnisses greift auch der Unterbestandnehmer in das Eigentumsrecht des Bestandgebers ein.OGH 8 Ob 60/09w, 29.09.2009
Maßgebend ist, ob das Rechtsverhältnis zwischen dem Eigentümer und seinem Vertragspartner noch aufrecht ist.OGH 5 Ob 168/08d, 09.12.2008
Der Oberste Gerichtshof hat die im Schrifttum einhellig kritisierte, in der Entscheidung 8 Ob 300/98w vertretene Rechtsansicht nicht aufrecht erhalten.OGH 6 Ob 212/06d, 12.10.2006
Der in 8 Ob 300/98w vertretenen Ansicht, dass das im Vertragsverhältnis des Eigentümers mit dem Hauptbestandnehmer gelegene Hindernis für die Räumungsklage des Eigentümers gegen den Unterbestandnehmer auch über die Auflösung des Hauptbestandverhältnisses hinaus (bis zur tatsächlichen Beendigung der Nutzung durch den Hauptbestandnehmer) fortbesteht, vermag sich der erkennende Senat nicht anzuschließen.OGH 3 Ob 278/04k, 26.01.2005
Der Unterbestandnehmer kann nur gegenüber seinem Vertragspartner erfolgreich das aufrechte Untermietverhältnis einwenden, nicht aber auch dann, wenn er vom Eigentümer nach Beendigung des Hauptbestandverhältnisses auf Räumung in Anspruch genommen wird.OGH 3 Ob 278/04k, 26.01.2005

Alle 11 Ergänzungen anzeigen

Ob dieses Schuldverhältnis auch zwischen den Vertragspartnern mit dem Ende der Hauptmiete seine Rechtswirksamkeit verliert, ist nach dem Inhalt dieses Schuldverhältnisses zu beurteilen.OGH 8 Ob 300/98w, 18.05.1999
Das Untermietverhältnis erlischt grundsätzlich nicht mit der Endigung des Hauptmietverhältnisses.OGH 8 Ob 300/98w, 18.05.1999
Der mit einem Leasingnehmer eines ganzen Gebäudes abgeschlossene Mietvertrag ist ein Untermietvertrag. Er erlischt mit der Beendigung des Leasingvertrags.OGH 4 Ob 2074/96w, 30.04.1996
Einvernehmliche Auflösung des Hauptmietvertrages.OGH 3 Ob 532/94, 29.05.1995
Wenn auch durch Vereinigung in der Person von Mieter und Vermieter ein vom Mieter abgeschlossener Untermietvertrag nicht erlischt, führt dies aber nicht dazu, dass dem Untermieter nunmehr die Stellung eines Hauptmieters zukäme. Der Hauseigentümer ist berechtigt, einen neuen Hauptmietvertrag abzuschließen.OGH 3 Ob 554/94, 07.09.1994
Das Verhältnis zwischen Hauptmiete und Untermiete stellt jedoch ein vom Hauptmietverhältnis abgesondert bestehendes Schuldverhältnis dar.OGH 6 Ob 113/67, 03.05.1967

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0062380 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 3 von 23.

OGH 3 Ob 87/25b, 24.09.2025, Fall aus Steiermark
OGH 1 Ob 240/22h, 27.01.2023, Fall aus Wien
OGH 3 Ob 77/22b, 08.09.2022, Fall aus Wien

Im Gesetz

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