Sind zusätzliche Auflösungsgründe im Mietvertrag gültig?

günstig für Mieter betrifft Mieter, Vermieter

Nein. Wo das Mietrechtsgesetz gilt, darf Ihr Mietvertrag die gesetzlichen Gründe für eine sofortige Auflösung nicht erweitern; solche Klauseln sind unwirksam. Der vereinbarte Sachverhalt kann aber als Kündigungsgrund gelten, wenn dessen gesetzliche Voraussetzungen erfüllt sind.

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Ständige Rechtsprechung seit 1988, zuletzt bestätigt am 20.04.2018 (4 Entscheidungen).

So hat das Gericht es formuliert (1988)

Die vertragliche Erweiterung der Auflösungsgründe des § 1118 ABGB um andere Tatbestände, mögen sie auch als Kündigungsgründe anerkannt sein, ist im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes unzulässig. Ein als Auflösungsgrund (unzulässig) vereinbarter Tatbestand kann aber als Kündigungsgrund nach § 30 Abs 2 Z 13 MRG verstanden werden und diesen darstellen, wenn die Voraussetzungen nach dieser Gesetzesstelle vorliegen.

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Wenn Klauseln von der Voraussetzung des erheblich nachteiligen Gebrauchs abgehen, sind sie gesetzwidrig und nach § 879 Abs 1 ABGB nichtig.OGH 7 Ob 78/06f, 11.10.2006
Eine Klausel, die die Voraussetzungen für die Vertragsauflösung insbesondere dadurch einschränkt, dass bereits der Mietzinsrückstand ohne Mahnung einen Auflösungsgrund darstellen soll, ist rechtsunwirksam.OGH 7 Ob 78/06f, 11.10.2006
Voraussetzung für die Aufhebung des Vertrages nach §1118 erster Fall ABGB ist, dass der Bestandnehmer die Sache erheblich nachteilig gebraucht. Allein der Umstand der Nutzung des Mietobjektes zu einem anderen Zweck muss nicht gleichzeitig einen erheblichen Nachteil für den Vermieter bedeuten. Daher verstößt eine Klausel, die dem Vermieter zur Auflösung des Vertrages berechtigt, wenn der Mieter das Mietobjekt zu anderen Zwecken als zu Wohnzwecken verwendet, gegen § 29 Abs 1 Z 5 MRG iVm § 1118 ABGB und ist daher nach § 879 Abs 1 ABGB unwirksam.OGH 7 Ob 78/06f, 11.10.2006

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0020872 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 1 von 4.

OGH 7 Ob 53/18x, 20.04.2018, Fall aus Niederösterreich

Im Gesetz

Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) § 879
ABGB § 1118
Mietrechtsgesetz (MRG) § 29 · Auflösung und Erneuerung des Mietvertrages; Zurückstellung des Mietgegenstandes
MRG § 30 · Kündigungsbeschränkungen

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Die andere Seite

Zum selben Thema hat das Gericht auch Regeln aufgestellt, die für die Gegenseite günstig sind.

günstig für Vermieter Gründe für die sofortige Vertragsauflösung

Brauche ich für die sofortige Auflösung einen im Gesetz genannten Grund?

Ja. Die sofortige Auflösung eines Bestandvertrags durch den Mieter oder Pächter muss auf einen der im Gesetz genannten Gründe gestützt sein, etwa die Untauglichkeit zum vereinbarten Gebrauch. Der Maßstab ist streng, weil die vorzeitige Auflösung nur das äußerste Mittel ist. Ein Wasserschaden, der die Sache längere Zeit unbrauchbar macht, genügt.

günstig für Vermieter Vorzeitige Auflösung bei Abbruchbescheid

Kann der Vermieter wegen eines Abbruchbescheids sofort auflösen?

Ja. Ein Bescheid, der den Abbruch des gesamten Bestandobjekts anordnet, ist ein Grund für die vorzeitige Auflösung des Vertrags. Maßgeblich ist der im Bescheid nach außen erklärte Wille, nicht das, was der Verfasser tatsächlich wollte. Die Auflösungsregel ist außerdem nachgiebig: Die Parteien können vereinbaren, dass das Mietverhältnis trotzdem aufrecht bleibt.