Darf ich sofort ausziehen, wenn die Wohnung unbrauchbar ist?

günstig für Mieter betrifft Mieter, Vermieter, Pächter

Ein auf Dauer angelegter Vertrag kann aus einem wichtigen Grund vorzeitig beendet werden. Für Mietverhältnisse nennt das Gesetz solche wichtigen Gründe, aus denen der Mieter die Auflösung erklären kann. Es macht dabei keinen Unterschied, ob Sie diese Erklärung als Auflösung oder als Kündigung bezeichnen.

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Ständige Rechtsprechung seit 1983, zuletzt bestätigt am 27.11.2025 (13 Entscheidungen).

So hat das Gericht es formuliert (1983)

Dauerschuldverhältnisse können aus einem wichtigen Grund vorzeitig aufgelöst werden. § 1117 ABGB nennt für Bestandverhältnisse derartige wichtige Gründe für eine Auflösungserklärung des Mieters. Hiebei spielt es keine Rolle, daß der Mieter die Auflösungserklärung in Form einer Kündigung abgibt.

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Die vorzeitige Auflösung eines Dauerschuldverhältnisses ist nur das „äußerste Notventil“, sodass ein strenger Maßstab an die Qualität der dafür notwendigen wichtigen Grunde anzulegen ist.OGH 8 Ob 89/16w, 22.02.2017
Schon die Änderungsmitteilung berechtigt den Mobilfunk‑Teilnehmer zur Kündigung, sie ‑ und nicht erst die Änderung selbst ‑ bildet also den „wichtigen Grund“. Das führt dazu, dass die Kündigungserklärung des Teilnehmers mit dem Zugang an den Betreiber wirksam wird, sofern dies noch vor dem mitgeteilten Zeitpunkt des Inkrafttretens erfolgt und der Teilnehmer nicht einen bestimmten Kündigungstermin nennt.OGH 2 Ob 20/15b, 25.02.2016
Die Anordnung einer sechstägigen Kündigungsfrist in AGB verstößt gegen § 879 Abs 3 ABGB.OGH 2 Ob 20/15b, 25.02.2016
Hier: Vermietung eines mangelhaft funktionierenden Kommunikationssystems mit Bordcomputern.OGH 7 Ob 158/07x, 29.08.2007
Dass die Bestandnehmerin der - rechtsirrigen - Auffassung war, auch schon aus einem anderen Grund zum Rücktritt vom Unternehmenspachtvertrag berechtigt gewesen zu sein und selbst nicht leistungsbereit war, kann nichts daran ändern, dass der (neuerliche) Wasserschaden, der die Bestandsache für längere Zeit zum bedungenen Gebrauch untauglich machte, einen wirksamen Rücktritt ermöglichte.OGH 7 Ob 235/06v, 23.10.2006

Alle 7 Ergänzungen anzeigen

Ob der Bestandnehmer wegen von ihm behaupteter Beeinträchtigungen der Benützung des Bestandobjektes iSd § 1117 ABGB zur Auflösung des Bestandverhältnisses aus wichtigem Grund berechtigt ist, hängt von den Umständen des zu beurteilenden Einzelfalles ab und ist daher - von Fällen krasser Fehlbeurteilung durch die zweite Instanz abgesehen - keine Rechtsfrage iSd § 502 Abs 1 ZPO.OGH 9 Ob 24/03z, 02.04.2003
Hier: Beharrliche faktische Weigerung des Vermieters zur Behebung der - wenn auch geringen - Schäden am Mietobjekt.OGH 6 Ob 42/99s, 28.05.1999

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0020919 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 4 von 13.

OGH 8 ObA 31/25d, 27.11.2025, Fall aus Wien
OGH 5 Ob 60/21s, 15.11.2021, Fall aus Tirol
OGH 7 Ob 201/15g, 06.04.2016, Fall aus Wien
OGH 2 Ob 20/15b, 25.02.2016, Fall aus Wien

Im Gesetz

Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) § 1117

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Die andere Seite

Zum selben Thema hat das Gericht auch Regeln aufgestellt, die für die Gegenseite günstig sind.

günstig für Vermieter Sofortige Auflösung wegen Unbrauchbarkeit

Darf ich den Mietvertrag wegen befürchteter künftiger Mängel sofort auflösen?

Nein. Sie können den Vertrag nur dann sofort beenden, wenn der Mietgegenstand bereits jetzt für den vereinbarten Gebrauch unbrauchbar ist. Die bloße Sorge, dass ein solcher Zustand künftig eintreten könnte, genügt in der Regel nicht.

günstig für Vermieter Gründe für die sofortige Vertragsauflösung

Brauche ich für die sofortige Auflösung einen im Gesetz genannten Grund?

Ja. Die sofortige Auflösung eines Bestandvertrags durch den Mieter oder Pächter muss auf einen der im Gesetz genannten Gründe gestützt sein, etwa die Untauglichkeit zum vereinbarten Gebrauch. Der Maßstab ist streng, weil die vorzeitige Auflösung nur das äußerste Mittel ist. Ein Wasserschaden, der die Sache längere Zeit unbrauchbar macht, genügt.