MRG § 29

Dass ein Mietvertrag auf bestimmte Dauer geschlossen wurde, muss sich aus dem Wortlaut der Urkunde selbst ergeben. Es genügt nicht, die Befristung erst durch Auslegung oder aus dem Verhalten der Parteien zu erschließen. Die vorgeschriebene Schriftform verlangt genau das.

Nein, wenn nichts anderes vereinbart wurde. Ein Mietvertrag auf bestimmte Zeit bindet beide Seiten für die vereinbarte Dauer, sodass weder Sie noch der Vermieter vorher auflösen können. Einen ausdrücklichen Kündigungsverzicht braucht es dafür nicht.

Bleibt jemand nach dem Ende eines befristeten Vertrages im Objekt, wird eine stillschweigende Verlängerung vermutet. Diese Vermutung ist widerlegt, wenn der andere Vertragsteil sofort und für jeden erkennbar erklärt oder handelt, dass er den Vertrag nicht fortsetzen will. Es darf dann bei sachlicher Betrachtung kein Zweifel an seiner ernsthaften Ablehnung bestehen.

Nein. Wo das Mietrechtsgesetz gilt, darf Ihr Mietvertrag die gesetzlichen Gründe für eine sofortige Auflösung nicht erweitern; solche Klauseln sind unwirksam. Der vereinbarte Sachverhalt kann aber als Kündigungsgrund gelten, wenn dessen gesetzliche Voraussetzungen erfüllt sind.

Nein. Der Vermieter kann den Vertrag vorzeitig nur auflösen, wenn ihm einer der im Gesetz genannten Auflösungsgründe zur Seite steht. Klauseln, die davon abweichen und geringere Voraussetzungen genügen lassen, sind unwirksam.

Ein behördlicher Abbruchauftrag wegen Baumängeln beendet Ihren Mietvertrag nur und erst dann, wenn feststeht, dass die Mängel nicht behoben werden können oder vom Vermieter nicht behoben werden müssen. Solange das offen ist, bleibt der Vertrag aufrecht.

Die Schriftform für befristete Mietverträge soll Sie als Mieter warnen und aufklären und zugleich die Befristung beweisbar machen. Würde man mündliche Verlängerungen zulassen, wären beide Zwecke weitgehend verfehlt.

Ja. Sie und Ihr Vermieter können einen unbefristeten Vertrag nachträglich in einen befristeten ändern oder die Auflösung zu einem bestimmten Termin vereinbaren. Das gilt aber nur, solange die Vereinbarung nicht dazu dient, den Mieterschutz zu umgehen.

Der Mieterschutz hindert Sie nicht daran, den Mietvertrag selbst zum vereinbarten Zeitpunkt zu beenden. Auch eine während der Mietzeit übernommene Verpflichtung, das Objekt zu einem bestimmten Termin zu räumen, ist zulässig. Sie gilt aber nur, wenn Sie bei dieser Einigung nicht unter Druck standen; darauf kann sich nur der Mieter berufen.

Sie dürfen sich während eines laufenden Mietvertrages verpflichten, die Wohnung zu einem bestimmten Termin zu räumen, und damit auf Ihre Vorteile verzichten. Das Gesetz will Sie nur vor einer einseitigen und willkürlichen Auflösung durch den Vermieter und vor Umgehungen schützen, etwa vor einem Räumungsvergleich, der vor oder gleichzeitig mit dem Mietvertrag geschlossen wird. Die Vereinbarung ist auch gültig, wenn sie erst später umgesetzt wird, Sie dürfen dabei aber nicht unter Druck gestanden sein; unter Druck stehen Sie so lange, bis der Mietvertrag in allen Punkten fertig ist.

Ja. Neben den im Mietrechtsgesetz genannten Fällen bleiben die allgemeinen Gründe bestehen, mit denen ein Vertrag endet, etwa die einvernehmliche Auflösung. Diese ist an keine Form gebunden und kann sich auch aus dem Verhalten beider Seiten ergeben.

Erfüllt ein befristeter Mietvertrag die gesetzlichen Voraussetzungen nicht, endet er nicht einfach mit Fristablauf, sondern nur durch eine wirksame Kündigung. Dass er dadurch faktisch auf unbestimmte Zeit läuft, ändert aber nichts daran, dass mit der Befristung ein Kündigungsverzicht vereinbart wurde.

Der Endtermin ist ausreichend bestimmt, wenn Sie sich als Mieter von vornherein auf eine bestimmte Mietdauer einstellen konnten. Das ist der Fall, wenn im Vertrag entweder ein Datum genannt ist oder sich das Ende aus dem angegebenen Beginn eindeutig ergibt.

Schließt der Vermieter mit Ihnen einen auf ein Jahr befristeten Mietvertrag und vermietet er Ihnen danach im selben Haus eine ungefähr gleichartige Wohnung wieder für ein Jahr, umgeht er den Kündigungsschutz. Der zweite Vertrag endet dann nicht einfach mit dem Ablauf der Frist.

Nein. Schließen Sie hintereinander mehrere befristete Verträge über dieselbe Wohnung, werden die Zeiten zusammengezählt, wenn die Verträge wirtschaftlich eine Einheit bilden. Wird dadurch die gesetzliche Höchstdauer überschritten, treten die dafür vorgesehenen Folgen ein — ein neuer Vertrag statt einer Verlängerung ändert daran nichts.

Eine Befristung ist durchsetzbar, wenn der Vertrag schriftlich errichtet wurde und von Anfang an durch Datum oder Fristablauf ein Endtermin feststeht. Ob ein Endtermin bestimmt ist, wird durch Auslegung ermittelt; entscheidend ist, wie der Mieter die Formulierung nach dem bekannten Willen des Vermieters verstehen musste.

Eine Befristung des Mietvertrags ist eine Vereinbarung, die beide Seiten bindet, und muss schriftlich sein. Schriftlich ist sie nur dann, wenn alle Parteien unterschrieben haben, also auch der Vermieter. Fehlt seine Unterschrift, ist die Befristung nicht gültig.

Erfüllt die Befristung die gesetzlichen Voraussetzungen nicht, endet der Vertrag nicht mit Fristablauf. Sonst bleibt er aber befristet: Beide Seiten haben für die vereinbarte Dauer auf die ordentliche Kündigung verzichtet. Weder Sie noch der Vermieter können den Vertrag daher vorher auflösen, wenn kein Recht zur vorzeitigen Kündigung vereinbart wurde.

Damit eine Befristung wirksam ist, muss die Schriftform eingehalten sein. Die Urkunde, in der der von vornherein feststehende Endtermin festgehalten ist, muss von beiden Vertragsteilen unterschrieben sein; ebenso genügen unterschriebene Anbot- und Annahmeerklärungen mit diesem Inhalt.

Eine einvernehmliche Auflösung des Mietverhältnisses ist nur dann unwirksam, wenn Sie als Mieter unter Druck standen; ein Räumungsvergleich vor oder gleichzeitig mit dem Mietvertrag zählt daher nicht. Sonst gilt Vertragsfreiheit: Eine Einigung über Auflösung und Räumung während des Mietverhältnisses ist wirksam, auch wenn sie erst später umgesetzt werden soll. Wird damit aber nur eine ohnehin nicht durchsetzbare Befristung bekräftigt, reicht das nicht.

Nach dem Rechtssatz beginnt die Frist, in der Sie eine überhöhte Hauptmiete überprüfen lassen können, schon mit dem Abschluss des Mietvertrags, wenn keine rechtlich durchsetzbare Befristung vereinbart wurde. Der Oberste Gerichtshof ist dieser Regel 2023 nicht gefolgt; welcher Zeitpunkt seither maßgeblich ist, geht aus der Quelle nicht hervor, die Regel ist daher unsicher.

Halten Sie als Mieter bei Ihrer Kündigung die vorgeschriebene Jahresfrist nicht ein, ist die Kündigung nicht wirkungslos. Das Mietverhältnis endet dann zum frühestmöglichen zulässigen Zeitpunkt.

Ihr Recht, den Mietvertrag vorzeitig zu kündigen, können Sie nicht wirksam aufgeben, und es darf auch nicht zu Ihren Lasten eingeschränkt werden. Kündigungsverzichte, in die Zukunft verschobene Kündigungstermine, verlängerte Kündigungsfristen und Strafzahlungen für den Fall der vorzeitigen Kündigung sind unwirksam.

Bestimmt genug ist der Endtermin, wenn Sie sich darauf einstellen konnten und davon ausgehen mussten, dass das Mietverhältnis ohne Ihr weiteres Zutun zu einem bestimmten Zeitpunkt endet. Entscheidend ist also, ob dieser Zeitpunkt für Sie erkennbar feststand.

Ja. Auf Vermieterseite reicht es, wenn einer der Miteigentümer den schriftlichen Zeitmietvertrag abschließt, sofern ihn die anderen dazu bevollmächtigt haben. Diese Vollmacht muss nicht schriftlich erteilt worden sein; auch eine mündliche genügt.

War der Vermieter berechtigt, den Vertrag vorzeitig aufzuheben, darf er stattdessen das mildere Mittel der Aufkündigung wählen. Dafür braucht er weder eine vorherige schriftliche Ermahnung, noch muss er eine Kündigungsfrist einhalten.

Nein. Beim Mieter soll die Schriftform vor übereilten Entscheidungen schützen, deshalb muss auch die Vollmacht seines Vertreters schriftlich sein. Beim Vermieter dient sie nur dem Beweis; dort genügt für den Vertreter eine mündliche Vollmacht.

Ja. Wird eine bestimmte Tatsache als Kündigungs- oder Auflösungsgrund vereinbart, braucht das die Schriftform, und beide Seiten müssen unterschreiben. Der Zweck ist nicht der Beweis, sondern Ihr Schutz als Mieter: Ihnen soll die Tragweite besonders augenscheinlich werden. Eine einfache E-Mail ohne qualifizierte Signatur genügt dafür nicht.

Nein, nicht wenn eine Pflicht zur Wiederherstellung besteht; dann bleibt der Mietvertrag trotz des Untergangs des Mietgegenstands aufrecht. Wie weit wiederherzustellen ist, hängt davon ab, wie weit die Leistungen aus einer bestehenden Versicherung reichen.

Die schriftliche Festlegung, dass das Mietverhältnis mit Zeitablauf ohne Kündigung endet, soll Ihnen als Mieter von Anfang an klarmachen, wie lange Sie bleiben können. Der Gesetzestext muss dafür nicht wörtlich abgeschrieben werden.