Zählt ein umgebautes Haus als Neubau?

günstig für Mieter betrifft Mieter, Vermieter, Bauherren, Hausverwalter

Für die Ausnahme vom Mietrechtsgesetz muss das Gebäude selbst neu errichtet worden sein. Werden alte Mauern weiterverwendet, schließt das die Ausnahme nur dann nicht aus, wenn die Bauarbeiten im Ergebnis dennoch einer Neuerrichtung gleichkommen. Das ist durch einen wertenden Vergleich mit einem echten Neubau zu beurteilen.

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Ständige Rechtsprechung seit 1993, zuletzt bestätigt am 30.10.2025 (12 Entscheidungen).

So hat das Gericht es formuliert (1993)

Während es nach dem MG nur auf die Schaffung vorher noch nicht vorhandener Bestandgegenstände ankam, ist nunmehr nach dem MRG die Neuerrichtung des Gebäudes selbst erforderlich, sodaß die Weiterverwendung von Mauern nur dann nicht den Ausnahmetatbestand des § 1 Abs 4 Z 1 MRG ausschließt, wenn die Baumaßnahmen im Ergebnis dennoch als Neuerrichtung des Gebäudes anzusehen sind. Dies kann nur durch wertenden Vergleich mit der Neuerrichtung eines Gebäudes ohne Weiterverwendung von Teil eines schon bestehenden Gebäudes erfolgen.

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Ob der Fortbestand von Teilen des alten Gebäudes der Annahme einer Neuerrichtung im Sinne des § 1 Abs 4 Z 1 MRG entgegensteht, hängt immer von den Umständen des Einzelfalls ab.OGH 5 Ob 284/03f, 13.01.2004
Die Vornahme einer vergleichenden Wertung hat sich stets an den konkreten Gegebenheiten des Einzelfalls zu orientieren.OGH 5 Ob 34/00m, 29.02.2000
Hier: Wiederaufbau einer Brandruine unter Weiterverwendung der gesamten Kellerräume, der Fundamente, der massiven Betondecke des Kellers, der massiv ausgeführten Stiege vom Keller ins Erdgeschoß sowie der Innenwände und Außenwände des Erdgeschosses und Obergeschosses.OGH 5 Ob 34/00m, 29.02.2000
Es fehlt an der tatbestandsmäßigen Neuerrichtung eines Gebäudes schon dann, wenn bestehen gebliebene Räume des alten Baubestandes im neuen Haus weiterverwendet werden. Wenn nur einzelne Mauern (etwa Außenmauern) eines Objekts erhalten geblieben sind, ist im Rahmen einer vergleichenden Wertung zu entscheiden ist, ob eine Neuerrichtung im Sinn des § 1 Abs 4 Z 1 MRG vorliegt (WoBl 1995/6; WoBl 1998/1; WoBl 1998/188).OGH 5 Ob 34/00m, 29.02.2000
Die Geringfügigkeit der Einbeziehung alter Gebäudeteile in das neue Objekt wird zwar für die Annahme einer gänzlichen Neuerrichtung sprechen, wenn es sich um Reste des alten Mauerwerks (etwa Fundamente, denkmalgeschützte Fassadenteile etc) oder auch um umschlossene Gebäudeteile handelt, denen unter dem Aspekt der Vermietbarkeit keine selbständige Bedeutung zukommt; sie eignet sich aber dann nicht mehr als Abgrenzungskriterium, wenn das eigentliche Objekt der Mieterschutzgesetzgebung, eine als Wohnung oder Geschäftslokal selbständig vermietbare Räumlichkeit, erhalten geblieben ist. Ob die Neuerrichtung eines Gebäudes vorliegt, richtet sich zwar auch nach der Verkehrsauffassung, die nicht zuletzt durch die geltenden Bauvorschriften geprägt wird, doch entscheiden letztlich die speziellen Wertungen, die dem MRG zugrunde liegen, und nicht die ganz anders gelagerten Zielsetzungen der Baupolizei.OGH 5 Ob 2033/96y, 13.03.1996

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0069270 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 2 von 12.

OGH 5 Ob 31/25g, 30.10.2025
OGH 5 Ob 162/23v, 16.04.2024, Fall aus Wien

Im Gesetz

Mietrechtsgesetz (MRG) § 1 · Geltungsbereich

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