OGH 5 Ob 31/25g

Auch in Verfahren, in denen das Gericht selbst ermittelt, gelten Regeln über Behauptungs- und Beweislast, wenn es um vermögensrechtliche Ansprüche geht und sich die Beteiligten in verschiedenen Rollen gegenüberstehen. Wird Unterhalt für die Vergangenheit verlangt, muss der Unterhaltspflichtige selbst behaupten, dass der Anspruch erloschen ist, etwa weil ein Dritter gezahlt hat.

Wenn Sie behaupten, dass ein Vertrag nur dazu dient, eine gesetzliche Regelung zu umgehen, müssen Sie die Voraussetzungen dafür beweisen. Die Beweislast liegt also bei dem, der sich darauf beruft.

Ob Ihr Vorbringen eine bestimmte Tatsache enthält und ob es ausreichend genau ist, richtet sich nach dem einzelnen Fall. Solche Fragen haben keine Bedeutung über Ihr Verfahren hinaus. Der Oberste Gerichtshof prüft sie deshalb im Regelfall nicht.

Werden Räume, für die die besonderen Mietzinsregeln gelten, gemeinsam mit anderen zu einem einheitlichen Mietzins vermietet, gelten diese Regeln für das gesamte Objekt nicht. Das setzt voraus, dass zwischen den beiden Raumgruppen weder im Gebrauchswert noch im erzielbaren Mietzins ein krasses Missverhältnis besteht. Liegt ein solches Missverhältnis vor, ist von einer Umgehungsabsicht auszugehen und die Zinsregeln gelten für das ganze Objekt.

Gebäude auf einem Grundbuchskörper bilden im Regelfall eine wirtschaftliche Einheit und werden gemeinsam abgerechnet. Wer eine getrennte Abrechnung will, muss behaupten und beweisen, dass ausnahmsweise keine solche Einheit besteht. Dass die Objekte unterschiedlich gut erhalten sind, genügt dafür nicht, wenn sie etwa gleich alt und gemeinsam als Wohnhausanlage errichtet wurden.

Fällt ein Mietverhältnis grundsätzlich in den Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes, wird vermutet, dass dieses Gesetz gilt. Diese Vermutung kann nur widerlegen, wer eine bestimmte gesetzliche Ausnahme nachweist.

Für die Ausnahme vom Mietrechtsgesetz muss das Gebäude selbst neu errichtet worden sein. Werden alte Mauern weiterverwendet, schließt das die Ausnahme nur dann nicht aus, wenn die Bauarbeiten im Ergebnis dennoch einer Neuerrichtung gleichkommen. Das ist durch einen wertenden Vergleich mit einem echten Neubau zu beurteilen.

Ja. Ob für eine Wohnung nur ein Teil des Mietrechtsgesetzes gilt, weil sie ohne öffentliche Mittel neu errichtet wurde, richtet sich seit 2025 danach, ob das ganze Gebäude ohne solche Mittel neu gebaut wurde; eine einzelne Wohnung genügt dafür nicht. Bis dahin stand der Rechtssatz dafür, dass allein der einzelne Mietgegenstand zählt.

Die Ausnahme greift nicht schon dann, wenn ihre Voraussetzungen nur bei einem einzelnen Mietgegenstand erfüllt sind. Der eindeutige Wortlaut des Gesetzes lässt diese Auslegung nicht zu.

Wem eine Liegenschaft mit mehreren Gebäuden und insgesamt mehr als zwei Wohnungen gehört, der ist nicht begünstigt, auch wenn eines dieser Gebäude für sich ein wirtschaftlich selbständiges Wohnhaus ist. Er wird so behandelt wie der Eigentümer eines Hauses mit mehr als zwei Wohnungen.

Der Begriff Haus ist nicht streng an die Grundbuchseinlage gebunden, im Zweifel wird aber auf die Liegenschaft abgestellt. Erstreckt sich ein Gebäude über mehrere Liegenschaften, fließt nur jener Teil in den Verteilungsschlüssel ein, der zur jeweiligen Liegenschaft gehört.

In der Regel zählen alle vermietbaren Teile eines Grundbuchskörpers zum Haus. Eine Ausnahme gilt, wenn mehrere abgesonderte Gebäude vorhanden sind, von denen jedes für sich wirtschaftlich selbständig ist und die nicht im Verhältnis von Hauptsache und Nebensache stehen. Dann wäre es unbillig, alle Bauwerke gleich zu behandeln.

Auch im besonderen Mietverfahren muss das Gericht nicht unbegrenzt von sich aus ermitteln. Es forscht nur so weit nach, wie die Parteien in erster Instanz den Sachverhalt ausreichend konkret vorgebracht haben.

Im Mietrecht werden Haus und Liegenschaft weitgehend gleichgesetzt, sodass grundsätzlich alle vermieteten Teile eines Grundbuchskörpers einzubeziehen sind. Eine Ausnahme gilt, wenn es unbillig wäre, mehrere selbständige Gebäude als Einheit zu betrachten. Das ist etwa der Fall, wenn auf einer sonst landwirtschaftlich genutzten Liegenschaft neben dem Wohngebäude des Betriebsinhabers und den Wirtschaftsgebäuden ein davon abgesondertes Wohnhaus steht.

Ob ein Wohnhaus mit nicht mehr als zwei selbständigen Wohnungen vorliegt, entscheidet letztlich die allgemeine Verkehrsauffassung. Dabei ist nach der Verschiedenartigkeit der jeweiligen Problemlage zu unterscheiden.

Bleiben nur geringe Reste des alten Gebäudes erhalten, etwa Fundamente oder denkmalgeschützte Fassadenteile, spricht das für eine Neuerrichtung. Bleibt dagegen eine selbständig vermietbare Wohnung oder ein Geschäftslokal erhalten, taugt dieses Kriterium nicht mehr zur Abgrenzung. Ob eine Neuerrichtung vorliegt, entscheiden letztlich die Wertungen des Mietrechts und nicht die anders gelagerten Ziele der Baubehörde.

Für die Ausnahme wegen Neuerrichtung ist unter Haus das einzelne Gebäude zu verstehen. Mit der Liegenschaft darf es dabei nicht gleichgesetzt werden.

Stehen sich zwei Seiten mit gegenläufigen Interessen gegenüber, gelten auch dort die Regeln des streitigen Verfahrens. Jede Seite muss die Tatsachen behaupten und beweisen, aus denen sich die für sie günstige Rechtslage ergibt.