OGH 5 Ob 162/23v

Der Mietvertrag endet von selbst, wenn die gemietete Sache untergeht, sei es tatsächlich oder rechtlich. Für einen rechtlichen Untergang ist ein behördlicher Auftrag zum Abbruch nötig. Eine bloße Bewilligung, abbrechen zu dürfen, genügt dafür nicht.

Ein behördlicher Abbruchauftrag wegen Baumängeln beendet Ihren Mietvertrag nur und erst dann, wenn feststeht, dass die Mängel nicht behoben werden können oder vom Vermieter nicht behoben werden müssen. Solange das offen ist, bleibt der Vertrag aufrecht.

Ein rechtlicher Untergang der Mietsache liegt nicht nur vor, wenn die Sache aus dem Verkehr gezogen wird. Er liegt auch vor, wenn die für die Vermietung überhaupt oder für einen bestimmten Zweck nötige Eignung endgültig und unabänderlich verloren geht. Ein Verbot, bestimmte Räume weiter als Wohnung zu nutzen, ist ein solcher Fall.

Eine Neuerrichtung liegt nur vor, wenn tatsächlich neuer Raum für Wohn- oder Geschäftszwecke gewonnen wird. Eine bloße bauliche Umgestaltung schon vorhandenen Raums genügt nicht. Anpassungen, das Versetzen von Zwischenwänden, die Teilung von Wohnungen oder die Umwandlung von Geschäftsräumen in Wohnräume zählen daher nicht dazu.

Auch Umbauarbeiten mit beträchtlichen Kosten machen aus einem bestehenden Gebäude keine Neuerrichtung. Das gilt selbst dann, wenn ein Stall- und Tennengebäude für einen modernen Verbrauchermarkt umgebaut wird. Die Ausnahme von den mietrechtlichen Vorschriften greift daher nicht.

Für die Ausnahme vom Mietrechtsgesetz muss das Gebäude selbst neu errichtet worden sein. Werden alte Mauern weiterverwendet, schließt das die Ausnahme nur dann nicht aus, wenn die Bauarbeiten im Ergebnis dennoch einer Neuerrichtung gleichkommen. Das ist durch einen wertenden Vergleich mit einem echten Neubau zu beurteilen.

Für die Ausnahme von den mietrechtlichen Vorschriften kommt es darauf an, ob das Gebäude, in dem Ihr Mietgegenstand liegt, ohne öffentliche Mittel und aufgrund einer Baubewilligung nach dem 30. Juni 1953 neu errichtet wurde. Es zählt also das Gebäude, nicht der einzelne Mietgegenstand.

Neu geschaffen ist ein Mietgegenstand nur, wenn durch Bauarbeiten Räume gewonnen werden, die es bisher gar nicht gab oder die als Wohnung oder Geschäftsraum nicht geeignet waren. Die bloße Umgestaltung vorhandener, wenn auch schlecht ausgestatteter Räume in gut ausgestattete ist keine Neuschaffung.

Der Begriff der Neuschaffung ist streng auszulegen. Es muss neuer Raum für Wohn- oder Geschäftszwecke gewonnen werden. Die bauliche Umgestaltung von schon vorhandenem Raum reicht nicht aus.

Bleiben nur geringe Reste des alten Gebäudes erhalten, etwa Fundamente oder denkmalgeschützte Fassadenteile, spricht das für eine Neuerrichtung. Bleibt dagegen eine selbständig vermietbare Wohnung oder ein Geschäftslokal erhalten, taugt dieses Kriterium nicht mehr zur Abgrenzung. Ob eine Neuerrichtung vorliegt, entscheiden letztlich die Wertungen des Mietrechts und nicht die anders gelagerten Ziele der Baubehörde.

Wie die Feststellungen in einem Urteil im Einzelfall zu verstehen sind, ist in der Regel keine Frage von grundsätzlicher Bedeutung. Sie können damit deshalb meist nicht an das Höchstgericht herantreten.

Erst dann, wenn die Baumängel, die zum Bescheid geführt haben, aus technischen Gründen nicht behoben werden können. Endgültig ist der Auftrag auch, wenn der Vermieter die Mängel nicht behebt und dazu auch nicht verpflichtet ist.