Genügt eine rein rechtliche Änderung für die Mietzinserhöhung?

günstig für Mieter betrifft Geschäftsraummieter, Vermieter, Gesellschafter

Die entscheidende Änderung muss die rechtlichen und die wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten zugleich betreffen. Ändert sich nur die rechtliche Seite, ohne dass sich wirtschaftlich etwas ändert, darf der Mietzins nicht angehoben werden. Das gilt auch dann, wenn nur ein einzelner Anteil auf jemand anderen übergeht.

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Ständige Rechtsprechung seit 1994, zuletzt bestätigt am 30.10.2025 (29 Entscheidungen).

So hat das Gericht es formuliert (1994)

Die Adjektiva "rechtlich" und "wirtschaftlich" bilden ein unzertrennliches Begriffspaar; die entscheidende Änderung muss also kumulativ die rechtlichen und die wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten betreffen. Eine bloße rechtliche Änderung, mit der eine wirtschaftliche nicht einhergeht, führt nicht zur Mietzinsanhebung. Dies hat auch für die Einzelrechtsnachfolge zu gelten.

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Der Wechsel der Mehrheit der Vereinsmitglieder führt alleine noch nicht zu einem eine Mietzinsanhebung erlaubenden „Machtwechsel“.OGH 10 Ob 79/15p, 22.10.2015
Voraussetzung für eine Anhebung des Hauptmietzinses nach § 12a Abs 3 MRG ist eine Änderung der Einflussmöglichkeit innerhalb der betroffenen Mietergesellschaft, die kumulativ sowohl für den rechtlichen als auch für den wirtschaftlichen Bereich gegeben sein muss. Ein derartiger Machtwechsel in rechtlicher und wirtschaftlicher Hinsicht wird grundsätzlich dann bejaht, wenn es zum „Kippen der Mehrheitsverhältnisse“ gekommen ist.OGH 7 Ob 155/13i, 16.10.2013
Grundsätzlich muss sich die Anzeige auf den anspruchsrelevanten Tatbestand beziehen, um die Rechtsfolge der sechsmonatigen Präklusivfrist (§ 12a Abs 2 Satz 1 MRG) auszulösen (hier: Abtretung des Gesellschaftsanteils des Kommanditisten und Kippen der Mehrheitsverhältnisse in der Komplementär‑GmbH.OGH 1 Ob 73/10g, 01.06.2010
Hier: Fremdnützige Treuhand, siehe dazu RS0116611.OGH 5 Ob 127/08z, 24.06.2008
Hier: Keine Änderung der wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten, weil der Gesellschafter bereits vor dem Erwerb der Anteile aufgrund bestehender und tatsächlich eingehaltener Abreden (eines drei Jahre vor Inkrafttreten des § 12a MRG ohne Hinweis auf Umgehungsabsicht geschlossenen Syndikatsvertrags) der alleinige wirtschaftliche Einflussberechtigte gewesen war.OGH 1 Ob 180/07p, 26.02.2008

Alle 21 Ergänzungen anzeigen

Hier: Umschichtungen im Konzern.OGH 3 Ob 78/07b, 25.04.2007
Im Hinblick auf die Bejahung der „Machtwechseltheorie" kann nunmehr von einer gefestigten und wohl einheitlichen jüngeren oberstgerichtlichen Rechtsprechung gesprochen werden. - Revision zurückgewiesen.OGH 3 Ob 78/07b, 25.04.2007
Hier: Die Republik Österreich ist Alleingesellschafterin sowohl der übertragenden als auch der übernehmenden Gesellschaft (gewesen). Zu einem Machtwechsel ist es daher nicht gekommen.OGH 6 Ob 15/07k, 15.02.2007
So liegt keine Änderung der wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten vor, wenn es zu Anteilsübertragungen oder Umgründungen zwischen konzernverbundenen Gesellschaften kommt, aber sich bei jenen Personen nichts ändert, die auf der obersten Ebene den Einfluss ausüben; derartige Handlungen innerhalb eines Konzernverbunds verwirklichen nicht den Tatbestand des § 12 Abs 3 MRG.OGH 6 Ob 88/06v, 24.05.2006
§ 12a Abs 3 MRG stellt nicht auf das Dazwischentreten eines neuen Gesellschafters ab, sondern auf die entscheidende Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten in der Mietergesellschaft. Gerade bei Umschichtungen im Konzern, etwa in Form von Anteilsübertragungen oder Umgründungen, ist aber zu beachten, dass die rechtlichen und die wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten auseinander fallen können.OGH 6 Ob 88/06v, 24.05.2006
Der Mietzinsanhebungstatbestand des § 12a Abs 3 MRG ist schon allein dadurch verwirklicht, dass die unternehmenstragende Mieter-Gesellschaft im Zuge einer Verschmelzung mit einer Aktiengesellschaft, die früher über keinerlei Gesellschaftsanteile verfügte, einen neuen Mehrheitsgesellschafter erhalten hat. Die unverändert gebliebene Machtstellung der an den betreffenden Gesellschaften beteiligten natürlichen Personen ist unbeachtlich.OGH 5 Ob 161/04v, 28.09.2004
§ 12 Abs 3 MRG alt kann nicht anders interpretiert werden, weil das gewichtigste Argument der mit einem wirtschaftlichen Veräußerungsbegriff operierenden Gegner des Mietzinsanhebungsrechtes weggefallen ist.OGH 6 Ob 273/99m, 17.05.2000
Der Wesensgehalt des in § 12 Abs 3 aF MRG beziehungsweise § 12a Abs 1 nF MRG verwendeten Veräußerungsbegriffs liegt ausschließlich im Wechsel der rechtlichen Zugehörigkeit des im Mietgegenstand betriebenen Unternehmens.OGH 5 Ob 267/98w, 07.04.2000
"Veräußert der Hauptmieter einer Geschäftsräumlichkeit das von ihm im Mietgegenstand betriebene Unternehmen an eine juristische Person oder an eine Personengesellschaft des Handelsrechts, so ist der Vermieter nach Maßgabe des § 12a Abs 1 und Abs 2 MRG auch dann zur Anhebung des Hauptmietzinses berechtigt, wenn der bisherige Mieter entscheidende rechtliche und wirtschaftliche Einflussmöglichkeiten in der neuen Mieter-Gesellschaft beziehungsweise der in den Mietvertrag eingetretenen juristischen Person hat."OGH 5 Ob 267/98w, 07.04.2000
Bei der Einbringung eines Einzelunternehmens in eine Kommanditgesellschaft, wobei der ursprüngliche Alleininhaber Komplementär wurde, ändert sich durch das Hinzutreten eines Kommanditisten nicht nur die rechtliche, sondern auch die wirtschaftliche Einflussmöglichkeit im Sinne des § 12a Abs 3 MRG.OGH 8 Ob 228/98g, 08.07.1999
Der Gesetzgeber wollte mit der Formulierung des § 12a Abs 3 erster Satz MRG den "Machtwechsel" in der Gesellschaft erfassen und nannte deshalb die Veräußerung von Anteilen an der Gesellschaft bewusst als bloßes Beispiel seines umfassenderen Verständnisses der in diesem Zusammenhang bedeutsamen Änderungen (so schon 5 Ob 7/98k).OGH 5 Ob 320/98i, 29.06.1999
Weites Begriffsverständnis des Machtwechsels in der Gesellschaft. Es genügt, dass sich die Einflussmöglichkeit des Machtträgers aus seiner gesellschaftsrechtlichen Position ergibt.OGH 5 Ob 7/98k, 27.01.1998
Maßgebend ist, ob es in der Gesellschaft oder juristischen Person zu einem "Machtwechsel" kommt. Die Möglichkeit zur Einflussnahme muss gesellschaftsrechtlich begründet sein.OGH 4 Ob 2357/96p, 17.12.1996
Die rechtliche und wirtschaftliche Übertragung des Unternehmens und der Unternehmensführung von einer Personengesellschaft auf eine einzelne Person stellt in diesem Sinne zweifelsohne eine Unternehmensveräußerung dar, auch wenn diese Person vormals als Komplementärin an der Gesellschaft beteiligt war.OGH 7 Ob 2255/96k, 04.12.1996
Die Einbringung eines Unternehmens als Sacheinlage in eine Gesellschaft ist als Unternehmensveräußerung gemäß § 12 Abs 3 MRG aF zu werten, die dem Vermieter die Möglichkeit einer Mietzinserhöhung gibt. Auf eine Änderung der Eigentümerstruktur des Unternehmens beziehungsweise der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten (§ 12a Abs 3 MRG nF) kommt es nicht an.OGH 5 Ob 2041/96z, 16.04.1996
Daran ändert auch der Umstand nichts, wenn die Gesellschafter der einbringenden Personengesellschaft an der übernehmenden Kapitalgesellschaft beteiligt sind und für ihre Sacheinlage ausschließlich neue Gesellschaftsanteile (Umgründungsvariante nach dem Strukturverbesserungsgesetz).OGH 5 Ob 12/96, 29.01.1996

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0069560 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 4 von 29.

OGH 5 Ob 156/25i, 30.10.2025, Fall aus Wien
OGH 5 Ob 173/20g, 22.10.2020, Fall aus Wien
OGH 5 Ob 195/19s, 20.02.2020, Fall aus Wien
OGH 5 Ob 155/18g, 06.11.2018, Fall aus Wien

Im Gesetz

Mietrechtsgesetz (MRG) § 12a · Veräußerung und Verpachtung eines Unternehmens

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Die andere Seite

Zum selben Thema hat das Gericht auch Regeln aufgestellt, die für die Gegenseite günstig sind.

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Darf der Vermieter erhöhen, wenn die Mieterfirma neue Eigentümer hat?

Ein bloßer Wechsel in der Geschäftsführung genügt für eine entscheidende Änderung noch nicht. Wird dagegen die Mehrheit der Anteile verkauft, liegt sie jedenfalls vor. Entscheidend ist, ob es in der Gesellschaft zu einem Machtwechsel gekommen ist.

günstig für Vermieter Mietzinserhöhung bei Machtwechsel

Darf der Vermieter erhöhen, wenn meine Firma neue Eigentümer bekommt?

Ja. Erfasst ist jeder Wechsel des bestimmenden Einflusses in der mietenden Gesellschaft, gleichgültig ob er von innen oder von außen kommt. Der Einfluss muss gesellschaftsrechtlich begründet sein, kann aber auch bloß mittelbar über dazwischengeschaltete Gesellschaften bestehen.