OGH 5 Ob 173/20g

Ein bloßer Wechsel in der Geschäftsführung genügt für eine entscheidende Änderung noch nicht. Wird dagegen die Mehrheit der Anteile verkauft, liegt sie jedenfalls vor. Entscheidend ist, ob es in der Gesellschaft zu einem Machtwechsel gekommen ist.

Die entscheidende Änderung muss die rechtlichen und die wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten zugleich betreffen. Ändert sich nur die rechtliche Seite, ohne dass sich wirtschaftlich etwas ändert, darf der Mietzins nicht angehoben werden. Das gilt auch dann, wenn nur ein einzelner Anteil auf jemand anderen übergeht.

Nein. Der Oberste Gerichtshof entscheidet auch in den außerstreitigen Verfahren nach dem Mietrechtsgesetz nur über Rechtsfragen. Was die unteren Gerichte als Sachverhalt festgestellt haben, können Sie dort nicht mehr bekämpfen.

In der Regel nein. Bei einer Entscheidung, die im Ermessen des Gerichts liegt, greift das Höchstgericht nur ein, wenn die Rechtslage grob verkannt wurde. Dass Ihr Fall so noch nie entschieden wurde, genügt für sich allein nicht.

Für das Recht auf Anhebung des Mietzinses kommt es darauf an, ob auf der Mieterseite ein Machtwechsel in rechtlicher und wirtschaftlicher Hinsicht eingetreten ist. Bei einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung ist das grundsätzlich dann der Fall, wenn die Mehrheitsverhältnisse gekippt sind.

Nicht ohne Weiteres. Verwaltet ein Treuhänder Gesellschaftsanteile ausschließlich für einen anderen, ändert die Übertragung nichts am wirtschaftlichen Einfluss, und es liegt kein Machtwechsel vor. Ist der Treuhandvertrag aber auch im eigenen Interesse des Treuhänders geschlossen, kann sehr wohl ein Machtwechsel vorliegen; dann ist zu prüfen, ob damit die Regeln umgangen werden sollen.

Kippen die Mehrheitsverhältnisse in der Mieterfirma, spricht das zwar für einen Machtwechsel, geprüft wird aber immer der Einzelfall. Steht am Ende des Vorgangs wirtschaftlich alles beim Alten, obwohl sich die rechtlichen Verhältnisse geändert haben, darf der Vermieter den Mietzins nicht anheben.