Zählt für die Kategorie auch, was der Vormieter eingebaut hat?
betrifft Mieter, Vormieter, Vermieter
Ja. Für die Einstufung zählt der Ausstattungszustand bei Vertragsabschluss, gleichgültig ob der Vermieter, der Vormieter oder ein anderer Vorbenützer ihn geschaffen hat; in diesem Zustand wurde Ihnen die Wohnung überlassen. Haben Sie dem Vormieter solche Einbauten abgelöst, treten Sie in der Regel in dessen Anspruch auf Aufwandersatz gegen den Vermieter ein. Nach den späteren Ergänzungen des Gerichtshofs bleibt eine auf Kosten des Mieters erfolgte Anhebung der Kategorie bei der Mietzinsbildung jedoch außer Betracht.
Mit KI erklärt am 06.09.2026 · keine Rechtsberatung · Wo bekomme ich Hilfe? · Fehler melden
Ständige Rechtsprechung seit 1985, zuletzt bestätigt am 27.07.2021 (13 Entscheidungen).
So hat das Gericht es formuliert (1985)
Es kommt für die Zuordnung einer Wohnung in eine bestimmte Ausstattungskategorie allein auf den bei Vertragsschluss vorhanden gewesenen Ausstattungszustand an, gleichviel ob dieser durch Aufwendungen des Vermieters oder des vorherigen Mieters - oder sonstigen Vorbenützers - geschaffen wurde, denn in diesem Zustand wurde die Wohnung vom Vermieter dem Mieter zur Verfügung gestellt; hat der nunmehrige Mieter dem Vormieter Aufwendungen für die Schaffung eines kategoriebestimmenden Elements ersetzt, so ist er in aller Regel gemäß § 1422 ABGB in die Rechtsstellung des Vormieters stillschweigend eingetreten, wenn er nicht ohnedies ausdrücklich bei der Zahlung die Abtretung seiner Rechte verlangt hat, und es steht ihm dann das Recht auf Aufwandersatz gegen den Vermieter im Umfange des Rechtsüberganges zu. Nur dann, wenn der nunmehrige Mieter, sei es als Gesamtrechtsnachfolger oder mit Zustimmung des Vermieters als Einzelrechtsnachfolger, anstelle des bisherigen Mieters, der die Wohnungsverbesserung vorgenommen hat, in den bestehenden Mietvertrag eingetreten ist, wäre der Ausstattungszustand der Wohnung im Zeitpunkt des Abschlusses des - nun weitergeltenden - Mietvertrages mit dem Rechtsvorgänger maßgeblich (so schon 5 Ob 77/83 vom 03.07.1984).
Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen
- Ausstattungseinrichtungen, die der Mieter im Endergebnis auf seine eigenen Kosten schafft, haben demnach bei der für die Zulässigkeit der Mietzinsbildung maßgeblichen Zustandsbeurteilung des Bestandobjekts außer Betracht zu bleiben.OGH 5 Ob 183/08k, 21.10.2008
- Das kann nach ständiger Judikatur auch in der Form geschehen, dass der Mieter selbst die Arbeiten durchführt und ihm der Wert der Arbeiten in der Form gutgebracht wird, dass eine vereinbarte Mietzinsminderung für einen bestimmten Zeitraum oder ein Mietzinserlass für einen bestimmten Zeitraum diesen Wert repräsentiert. Dabei muss aber auch das Erfordernis, dass die Herstellung des vertragsgemäßen und daher die Mietzinsbildung bestimmenden Wohnungszustands auf Kosten des Vermieters geschieht, verwirklicht sein. Deshalb wird auch gefordert, dass eine Vereinbarung über die Kostenübernahme des Vermieters in Form einer dem Mieter zugestandenen Mietzinsreduktion die vom Mieter durchzuführenden Arbeiten, deren Kosten sowie den Betrag und die Dauer der Mietzinsreduktion enthält.OGH 5 Ob 183/08k, 21.10.2008
- Für die Frage der Zulässigkeit einer Hauptmietzinsvereinbarung kommt es grundsätzlich auf den Zustand des Bestandobjekts bei Mietvertragsabschluss an. Zulässigerweise kann auch jener Zustand des Bestandobjekts zugrundegelegt werden, den der Vermieter vertragsgemäß auf seine Kosten herzustellen hat und auch tatsächlich hergestellt hat.OGH 5 Ob 183/08k, 21.10.2008
- Die Judikatur, wonach es für die Feststellung der Urkategorie einer vermieteten Wohnung unerheblich sei, auf wessen Kosten die beim Abschluss der Mietzinsvereinbarung vorhandenen, kategorierelevanten Einrichtungen angeschafft wurden, ob sie etwa dem Vormieter direkt oder indirekt abgelöst werden mussten, ist seit der Einfügung der Bestimmung des § 10 Abs 6 in das MRG durch das 2. WÄG überholt. Eine auf Kosten des Mieters erfolgte Anhebung der Ausstattungskategorie einer Wohnung ist seither bei der Bestimmung der Höhe des zulässigen Hauptmietzinses als nicht getätigt zu behandeln.OGH 5 Ob 12/03f, 11.02.2003
- Eine Ausnahme von der Grundregel auch dann sachgerecht, wenn der Vermieter nach einer Rüge des Mieters innerhalb angemessener Frist die verlangte Mängelbehebung durchführt und damit die Brauchbarkeit der Wohnung herstellt; ihm steht dann ab diesem Zeitpunkt der für eine brauchbare Wohnung gebührende Mietzins zu.OGH 5 Ob 162/00k, 27.06.2000
Alle 9 Ergänzungen anzeigen
- Die Grundregel des § 15a Abs 2 MRG entspricht allerdings nur dem Regelfall; der vom Vermieter herzustellende und innerhalb angemessener Zeit tatsächlich geschaffene Zustand der Wohnung ist entscheidend (MietSlg 47.256/27, 48.268).OGH 5 Ob 162/00k, 27.06.2000
- In bestimmten Sonderfällen (will etwa der Mieter die Wohnung schon vor Standardanhebung beziehen) genügt es, wenn der vereinbarte Zustand vom Vermieter in angemessener Frist nach Mietvertragsabschluss hergestellt wird. Davon kann bei dem festgestellten Verhalten des Antragsgegners (WC-Errichtung 2 1/2 Jahre später) keine Rede sein. Die Nichterfüllung dieser Vertragspflicht - sollte die im Mietvertrag gebrauchte Formulierung ("WC - wird eingebaut! Auf Kosten des Vermieters") als Übernahme einer in angemessener Frist auszuführenden Verpflichtung gemeint gewesen sein - führt eben dazu, dass die vom Gesetz geforderten Voraussetzungen für die Zulässigkeit höheren Mietzinses nicht gegeben sind.OGH 5 Ob 2152/96y, 29.10.1996
- Hier: Neuerungsvertrag nach Zusammenlegung alter Wohnobjekte.OGH 5 Ob 110/89, 19.12.1989
- Hier: § 5 Abs 2 MRG.OGH 5 Ob 53/89, 27.06.1989
Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0069863 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen
Entscheidungen dazu
Im Portal: die neuesten 1 von 13.
- OGH 5 Ob 57/21z, 27.07.2021, Fall aus Wien
Im Gesetz
- Mietrechtsgesetz (MRG) § 15a · Ausstattungskategorien und Kategoriebeträge
- MRG § 16 · Vereinbarungen über die Höhe des Hauptmietzinses
Verwandte Fragen
Mietrecht · Vom Vermieter zugesagter Wohnungszustand
Mietrecht · Ausstattungskategorie bei Vertragsabschluss
Mietrecht · Kategorie beim Erhaltungsbeitrag
Mietrecht · Feststellung der Kategorie trotz Fristablauf
Mietrecht · Mieterinvestition und Mietzinshöhe