OGH 5 Ob 57/21z

Ja, soweit es sich um gewöhnliche Verträge handelt: übliche Laufzeit, übliche Kündigungsfristen, ortsübliche Bedingungen. Dazu zählen auch Weitergabe- und Präsentationsrechte zu gewöhnlichen Bedingungen. Ungewöhnliche Verträge, etwa ein besonders niedriger Zins oder ein langfristiger Vertrag mit Kündigungsausschluss, sind von seiner Vollmacht nicht gedeckt.

Ja. Die Anzeige nach dem Mietrechtsgesetz kann an den Hausverwalter gerichtet werden. An einen bloßen Prozessbevollmächtigten des Vermieters darf sie dagegen nicht gerichtet werden.

Wo das Mietrechtsgesetz gilt, müssen Sie mehr dulden als nach den allgemeinen Regeln, damit Häuser leichter modernisiert werden können. Nicht jede Verkleinerung Ihrer Wohnung überschreitet dabei die Grenze der zulässigen Veränderung. Das richtet sich nach Inhalt und Zweck des Mietrechtsgesetzes.

Nein. Bei notwendigen Erhaltungsarbeiten findet keine Abwägung statt. Geprüft wird nur, ob der Eingriff in Ihre Rechte nicht weiter geht als nötig. Sie können sich also nicht darauf berufen, die Arbeiten wären einem anderen Mieter eher zumutbar.

Die Veränderung, die Sie als Mieter zulassen müssen, darf auch dauerhaft sein. Sie muss also nicht wieder rückgängig gemacht werden.

Wenn die Vorteile einer Maßnahme nach Abwägung aller Umstände überwiegen, handelt es sich um eine Verbesserung, die Sie als Mieter dulden müssen. Der Vermieter muss dabei nicht die bestmögliche Lösung wählen, sondern überhaupt eine Verbesserung durchführen; die Auswahl bleibt ihm überlassen.

Nein. Für die Kategorie zählt der Ausstattungszustand zu dem Zeitpunkt, an dem der Mietvertrag geschlossen wurde; bloße Renovierungen während des laufenden Mietverhältnisses ändern daran nichts. Das Gesetz sieht aber Ausnahmen vor, etwa beim Wohnungstausch und beim Eintritt in einen bestehenden Vertrag. Sind die Änderungen des Mietverhältnisses so wesentlich, dass von einem neuen Vertrag zu sprechen ist, wird der Zustand neu beurteilt.

Ja. Für die Einstufung zählt der Ausstattungszustand bei Vertragsabschluss, gleichgültig ob der Vermieter, der Vormieter oder ein anderer Vorbenützer ihn geschaffen hat; in diesem Zustand wurde Ihnen die Wohnung überlassen. Haben Sie dem Vormieter solche Einbauten abgelöst, treten Sie in der Regel in dessen Anspruch auf Aufwandersatz gegen den Vermieter ein. Nach den späteren Ergänzungen des Gerichtshofs bleibt eine auf Kosten des Mieters erfolgte Anhebung der Kategorie bei der Mietzinsbildung jedoch außer Betracht.

Ja, wenn er ihn auch tatsächlich herstellt. Zwar wird der Zustand üblicherweise zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses beurteilt. Entscheidend ist aber der Zustand, den der Vermieter nach dem Vertrag herzustellen hat und in angemessener Zeit auch wirklich schafft; dabei genügt es, dass er die Kosten trägt. Ausstattung, die Sie im Ergebnis selbst bezahlen, bleibt außer Betracht.

Der Austausch alter Holzfenster gegen neue Kunststofffenster kann eine Erhaltungs- oder eine Verbesserungsarbeit an allgemeinen Teilen des Hauses sein. Liegen deren Voraussetzungen vor, müssen Sie die Arbeiten dulden. Bei dieser Form der Duldungspflicht findet keine Abwägung Ihrer Interessen statt.

Ja. Die Vollmacht des Hausverwalters deckt alles ab, was die Verwaltung erfordert und gewöhnlich damit verbunden ist. Dazu gehört auch die Beauftragung von Arbeiten zur Instandhaltung.

Ja. Die Entgegennahme einer gerichtlichen Aufkündigung des Mietverhältnisses gehört zur laufenden Verwaltung und ist daher von der Vollmacht der Hausverwaltung umfasst.

Nein. Für den Antrag, dass Sie Eingriffe in Ihre Wohnung dulden müssen, genügt eine verständliche Beschreibung des Bauvorhabens, die nötigenfalls mit Plänen zu ergänzen ist; anzugeben ist, welche Beeinträchtigungen Sie hinnehmen sollen. Ein Baubewilligungsverfahren muss weder eingeleitet noch abgeschlossen sein, und ob die Behörde das Vorhaben genehmigen könnte, prüft das Gericht nicht.

Nur nach einer ordentlichen Anzeige. Dass der Vermieter die Arbeiten faktisch mitbekommt, löst die Zustimmung nicht aus. Ihre Anzeige muss alle Angaben enthalten, damit er sich ein ausreichendes Bild machen und seine Kontrollrechte ausüben kann; überspannen darf man diese Anforderungen aber nicht.

Das kommt darauf an. Ob Sie eine bauliche Veränderung hinnehmen müssen, hängt nicht allein davon ab, wie viele Quadratmeter verloren gehen. Entscheidend ist, ob die Wohnung durch den Eingriff in einem wesentlichen Punkt ihre bisherige Funktion verliert. Bleibt sie in ihrer Funktion erhalten, handelt es sich um eine bloße Änderung, die Sie zu dulden haben.