Bindet mich eine Mietzinserhöhung von vor meinem Einzug?

günstig für Vermieter betrifft Mieter, Vermieter, Wohnungseigentümer, Käufer

Ja, wenn Sie genau jenes Objekt gemietet haben, für das die Erhöhung bewilligt wurde. Eine rechtskräftige Entscheidung über die Erhöhung greift unmittelbar in die Mietverträge ein und verpflichtet den Vermieter zugleich vollstreckbar zu den Arbeiten. Sie wirkt auch gegenüber späteren Eigentümern und späteren Mietern.

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Ständige Rechtsprechung seit 1985, zuletzt bestätigt am 20.05.2021 (10 Entscheidungen).

So hat das Gericht es formuliert (1985)

Eine nach §§ 18 f MRG ergehende rechtskräftige Entscheidung der Gemeinde oder des Außerstreitrichters, in der dem Vermieter zur Durchführung von bestimmten Erhaltungsarbeiten die Einhebung eines erhöhten Hauptmietzinses bewilligt und der Auftrag zur Vornahme erteilt wird, greift in Ansehung des von den Mietern geschuldeten Hauptmietzinses rechtsgestaltend in die zwischen dem Vermieter bzw den Vermietern und den Mietern bestehenden Mietverträge ein und schafft in Ansehung der vom Vermieter bzw den Vermietern durchzuführenden Erhaltungsarbeiten einen nach § 6 Abs 2 MRG vollstreckbaren Exekutionstitel.

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Die Bindungswirkung der Erhöhungsentscheidung tritt einem nachfolgenden Mieter gegenüber nur unter der Voraussetzung ein, dass er auch tatsächlich das den Gegenstand der Erhöhung bildende Bestandobjekt gemietet hat.OGH 5 Ob 56/21b, 20.05.2021
Die Doppelfunktion der Erhöhungsentscheidung, die einerseits in einer prozessualen Sachentscheidung besteht und andererseits in einer Vertragsänderung, gebietet es, die prozessuale Rechtsfolge der Heilung einer Nichtigkeit von der Wirksamkeit des Privatrechtseingriffs zu unterscheiden.OGH 5 Ob 120/09x, 01.09.2009
Die Rechtskraft der Endentscheidung im Verfahren nach §§ 18 ff MRG über einen bestimmten Zeitraum stellt nicht die materiellrechtliche Wirksamkeit eines mangels Zustellung der Zwischenentscheidung betreffend einen anderen Zeitraum gegenüber einem Mieter unwirksamen Mietvertragseingriffs her.OGH 5 Ob 120/09x, 01.09.2009
Die Erhöhung der Hauptmietzinse nach den §§ 18 f MRG besteht in einem auf den im Spruch enthaltenen Verteilungszeitraum befristeten rechtsgestaltenden Eingriff des Außerstreitrichters bzw der Schlichtungsstelle in den Mietvertrag. Ein solcher rechtsgestaltender Eingriff in die vertragliche Regelung des Hauptmietzinses setzt ein Wirksamwerden gegenüber dem betreffenden Mieter voraus.OGH 5 Ob 120/09x, 01.09.2009
Nunmehr ist aufgrund des § 4 Abs 3 WEG 2002 die Rücklage als Sondervermögen der Eigentümergemeinschaft (§ 31 Abs 2 WEG) zur Durchführung von aufgetragenen Erhaltungsarbeiten an allgemeinen Teilen der Liegenschaft heranzuziehen.OGH 5 Ob 239/07v, 22.01.2008

Alle 10 Ergänzungen anzeigen

Nach der Rechtslage vor § 4 WEG 2002 steht dem „Altmieter", also demjenigen, der vor Begründung von Wohnungseigentum den Vertrag abgeschlossen hat, die Durchsetzung seiner Rechte gegenüber allen Miteigentümern zu. Sämtliche Mit- und Wohnungseigentümer sind daher Verpflichtete im Exekutionsverfahren aufgrund eines vollstreckbaren Exekutionstitels nach § 6 Abs 2 MRG.OGH 5 Ob 239/07v, 22.01.2008
Das Bestandverhältnis geht in seiner konkreten Ausgestaltung und damit auch mit der rechtskräftigen Entscheidung nach §§ 18 ff MRG auf den Rechtsnachfolger des Eigentümers über.OGH 5 Ob 239/07v, 22.01.2008
Ist ein solcher Auftrag in Rechtskraft erwachsen, kommt es nicht mehr darauf an, dass im Verfahren nach § 18a MRG ein solcher vollstreckbarer Exekutionstitel nicht geschaffen werden muss (5 Ob 95/99b).OGH 5 Ob 175/01y, 21.08.2001
Die Geltung gegenüber künftigen Mietern erfordert aber auch die Bindung späterer Vermieter (hier: des Erstehers der Liegenschaft im Zwangsversteigerungsverfahren). Insofern bildet § 1120 ABGB auch eine Durchbrechung des originären Charakters des Eigentumserwerbes durch den Zuschlag in der Zwangsversteigerung.OGH 5 Ob 83/93, 27.04.1994
Entscheidung im Verfahren nach §§ 18, 19 MRG wirkt nicht im Verhältnis der Miteigentümer untereinander.OGH 5 Ob 1001/89, 07.03.1989

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0069305 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 2 von 10.

OGH 5 Ob 56/21b, 20.05.2021, Fall aus Wien
OGH 5 Ob 173/17b, 23.10.2017, Fall aus Wien

Im Gesetz

Mietrechtsgesetz (MRG) § 6 · Auftrag zur Durchführung von Erhaltungs- oder Verbesserungsarbeiten
MRG § 18 · Erhöhung der Hauptmietzinse
MRG § 19 · Antrag und Entscheidung

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Die andere Seite

Zum selben Thema hat das Gericht auch Regeln aufgestellt, die für die Gegenseite günstig sind.

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Verfällt mein Einwand gegen eine grundlose Mieterhöhung?

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günstig für Mieter Schriftliches Anhebungsbegehren des Vermieters

Wie muss der Vermieter die Anhebung der Miete verlangen?

Schriftlich und nachvollziehbar. Das Gesetz gibt nur die Voraussetzungen und die Obergrenze der Erhöhung vor. Damit die Anhebung wirksam wird, muss der Vermieter Sie schriftlich auffordern und dabei die Höhe des angehobenen Hauptmietzinses und dessen Berechnung angeben. Dieses Recht steht demjenigen zu, der zu diesem Zeitpunkt Vermieter ist.