Darf die Miete steigen, wenn ich meinen Betrieb verkaufe?

günstig für Mieter betrifft Unternehmer, Mieter, Vermieter, Betriebsnachfolger

Nein, wenn Ihr Vertrag ein Weitergaberecht enthält, etwa die Klausel, dass alle Rechte und Pflichten auf die Rechtsnachfolger übergehen, und Sie dieses Recht auch tatsächlich ausüben. Dann kann der Vermieter den Hauptmietzins nicht auf den angemessenen Betrag anheben. Steht an anderer Stelle des Vertrags eine eigene Regelung über die Weitergabe, gilt das nicht.

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Ständige Rechtsprechung seit 1984, zuletzt bestätigt am 18.12.2025 (18 Entscheidungen).

Stichwort des Gerichts (1984)

Enthält ein Mietvertrag über Geschäftsräumlichkeiten die Vereinbarung, dass die Rechte und Pflichten aus dem Vertrag auf die Erben und Rechtsnachfolger beider Vertragsteile übergehen sollen, dann löst der im Falle der Veräußerung des vom Mieter im Mietgegenstand betriebenen Unternehmens eintretende Mieterwechsel den in § 12 Abs 3 MRG normierten Anspruch des Vermieters, vom Erwerber des Unternehmens und der Mietrechte die Erhöhung des bisherigen Hauptmietzinses auf den im Sinne des § 16 Abs 1 MRG angemessenen Betrag zu begehren, nicht aus.

Der Gerichtshof hat hier nur ein Stichwort festgehalten. Die Regel selbst steht in den Ergänzungen und Entscheidungen, die diesen Rechtssatz tragen.

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Aus einem „konzerninternen“ Weitergaberecht kann gerade nicht geschlossen werden, dass der Vermieter auch für den Fall auf ein Mietzinsanhebungsrecht verzichtete, dass die Mieterin von einem außenstehenden Dritten übernommen wird (so bereits 5 Ob 100/99p und 5 Ob 51/01p).OGH 6 Ob 131/15f, 26.11.2015
Nur die tatsächliche Ausübung eines vertraglichen Weitergaberechts anlässlich einer Unternehmensveräußerung schließt die Rechtsfolgen des § 12a MRG (§ 12 Abs 3 aF MRG) aus.OGH 5 Ob 188/04i, 28.09.2004
Einer generellen Rechtsnachfolgeregelung kann dann nicht die Bedeutung der Einräumung eines Weitergaberechts beigemessen werden, wenn an anderer Stelle des Vertrages das Problem des Weitergaberechts ausdrücklich -etwa in Form einer Beschränkung des Kreises jener Personen, die in das Mietverhältnis eintreten können- geregelt wurde. Diesfalls ist die Rechtsnachfolgeregelung nur als Anordnung zu verstehen, die sich aus dem Vertrag ergebenden Pflichten auch jedem Einzelrechtsnachfolger zu überbinden (hier Regelung im Vorvertrag).OGH 5 Ob 11/02g, 26.02.2002
Vertragsklauseln, wonach alle Rechte und Pflichten aus einem Mietvertrag auf die beiderseitigen Rechtsnachfolger übergehen, wurden wiederholt als Einräumung eines Weitergaberechts beurteilt, und zwar - zunächst einmal nur vom Wortlaut der Vereinbarung ausgehend - unabhängig davon, ob im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses die rechtliche Konsequenz des Ausschlusses einer Mietzinserhöhung nach § 12 Abs 3 aF MRG bzw § 12a Abs 2 nF MRG absehbar war.OGH 5 Ob 86/00h, 07.04.2000
Dies gebietet ein Größenschluss, weil das Zugeständnis des Vermieters, die Mietrechte zu den bisherigen Bedingungen an ein anderes Rechtssubjekt weiterzugeben (darin liegt der eigentliche Grund für den Ausschluss des Mietzinsanhebungsrechtes: vgl WoBl 1990/59), auch die in § 12a Abs 3 MRG angesprochenen Änderungen in der Mieter-Gesellschaft abdeckt.OGH 5 Ob 100/99p, 26.05.1999
Ein dem Mieter vertraglich zustehendes Weitergaberecht schließt nicht nur im Fall des § 12a Abs 1 MRG eine Mietzinserhöhung aus (wie dies zu § 12 Abs 3 aF MRG ständig judiziert wurde), sondern auch im Fall des § 12a Abs 3 MRG.OGH 5 Ob 100/99p, 26.05.1999
Die Rechtsfolgen des § 12 Abs 3 MRG aF sind ausgeschlossen, wenn die Mietrechte nicht gesetzlich, sondern (wie hier) vertraglich aufgrund eines eingeräumten Weitergaberechts übergehen. § 12a Abs 1 MRG idF des 3. WÄG sieht ebenso wie § 12 Abs 3 MRG aF eine Vertragsübernahme ex lege vor.OGH 5 Ob 2169/96y, 24.09.1996
Angemessener Hauptmietzins als Ausgleich für die Aufdrängung eines neuen Vertragspartners.OGH 7 Ob 617/89, 06.07.1989

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0070331 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 3 von 18.

OGH 5 Ob 68/25y, 18.12.2025, Fall aus Wien
OGH 5 Ob 146/19k, 22.10.2019, Fall aus Wien
OGH 5 Ob 146/18h, 28.08.2018, Fall aus Wien

Im Gesetz

Mietrechtsgesetz (MRG) § 12 · Abtretung des Mietrechts
MRG § 12a · Veräußerung und Verpachtung eines Unternehmens

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Ja. Die Möglichkeit des Vermieters, den Mietzins nach dieser Bestimmung anzuheben, besteht auch dann, wenn im Vertrag ausdrücklich ein Weitergaberecht oder ein Verpachtungsrecht eingeräumt wurde.