Darf mein Vermieter zwei Jahresverträge hintereinander abschließen?

günstig für Mieter betrifft Mieter, Vermieter

Schließt der Vermieter mit Ihnen einen auf ein Jahr befristeten Mietvertrag und vermietet er Ihnen danach im selben Haus eine ungefähr gleichartige Wohnung wieder für ein Jahr, umgeht er den Kündigungsschutz. Der zweite Vertrag endet dann nicht einfach mit dem Ablauf der Frist.

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Ständige Rechtsprechung seit 1992, zuletzt bestätigt am 23.09.2025 (12 Entscheidungen).

So hat das Gericht es formuliert (1992)

Schließt der Vermieter über eine Wohnung einen ein Jahr befristeten Mietvertrag ab und vermietet er anschließend demselben Mieter im selben Haus eine ungefähr gleichartige Wohnung wieder auf ein Jahr, stellt dies eine Umgehung des Kündigungsschutzes dar, weshalb auf das zweite Mietverhältnis § 29 Abs 1 Z 3 lit c MRG nicht anzuwenden ist.

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Kein Umgehungsgeschäft, wenn mit verschiedenen Vermietern zeitlich aufeinanderfolgende befristete Mietverträge abgeschlossen wurden; daß nun der zweite Vermieter durch den Umstand der gemeinsamen Hausverwaltung Kenntnis vom vorher abgeschlossenen befristeten Mietvertrag hat, kann nicht dazu führen, daß nunmehr plötzlich ein Umgehungsgeschäft vorliegt.OGH 2 Ob 2172/96t, 12.12.1996
Hier: Verträge über Wohnungen in Mietobjekten verschiedener Eigentümer, die von derselben - sei es auch jeweils unabhängig voneinander bestellen - und zum Abschluß von derartigen befristeten Mietverträgen generell betrauten Hausverwaltung geschlossen werden.OGH 3 Ob 66/95, 29.05.1995
Hier: Trotz Verschiedenheit der Vermieter sind in beiden Häusern dieselben Personen zur Entscheidung über Mietverträge befugt.OGH 2 Ob 582/94, 24.11.1994
Hier: Weiterer Mietvertrag über eine nahezu gleichartige Wohnung zu nahezu gleichen Bedingungen in einem dem Vermieter ebenfalls gehörigen anderen Haus in unmittelbarer Nähe der früheren Wohnung.OGH 8 Ob 631/93, 28.04.1994
Wenn kein objektiver Grund für den Wohnungstausch vorliegt.OGH 7 Ob 515/93, 03.03.1993

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0070336 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 1 von 12.

OGH 5 Ob 131/25p, 23.09.2025, Fall aus Wien

Im Gesetz

Mietrechtsgesetz (MRG) § 29 · Auflösung und Erneuerung des Mietvertrages; Zurückstellung des Mietgegenstandes

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Die andere Seite

Zum selben Thema hat das Gericht auch Regeln aufgestellt, die für die Gegenseite günstig sind.

günstig für Vermieter Nachträgliche Befristung des Mietvertrags

Dürfen wir meinen unbefristeten Mietvertrag nachträglich befristen?

Ja. Sie und Ihr Vermieter können einen unbefristeten Vertrag nachträglich in einen befristeten ändern oder die Auflösung zu einem bestimmten Termin vereinbaren. Das gilt aber nur, solange die Vereinbarung nicht dazu dient, den Mieterschutz zu umgehen.

günstig für Vermieter Befristeter Mietvertrag und stillschweigende Verlängerung

Verlängert sich mein befristeter Mietvertrag, wenn der Vermieter vorher widerspricht?

Nein. Erklärt Ihnen der Vermieter in engem zeitlichem Zusammenhang mit dem Ende der Befristung, dass er keine Verlängerung will, entsteht kein unbefristetes Mietverhältnis. Diese Erklärung wirkt auch dann, wenn sie schon einige Tage vor dem Endtermin bei Ihnen einlangt.