Kann mein Vermieter Befristungen durch immer neue Verträge umgehen?

günstig für Mieter betrifft Mieter, Vermieter

Nein. Schließen Sie hintereinander mehrere befristete Verträge über dieselbe Wohnung, werden die Zeiten zusammengezählt, wenn die Verträge wirtschaftlich eine Einheit bilden. Wird dadurch die gesetzliche Höchstdauer überschritten, treten die dafür vorgesehenen Folgen ein — ein neuer Vertrag statt einer Verlängerung ändert daran nichts.

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Ständige Rechtsprechung seit 1992, zuletzt bestätigt am 15.10.2019 (10 Entscheidungen).

So hat das Gericht es formuliert (1992)

Die Zeiten wirtschaftlich als Einheit zu betrachtender Verträge sind zusammenzurechnen. Kettenverträge sind nicht unzulässig, sondern als Einheit zu sehen, was bei Überschreiten von Höchstfristen die entsprechende Rechtsfolge auslöst. Diese Bestimmung kann daher nicht durch den Abschluss eines neuen Vertrages im Sinne eines Kettenvertrages anstelle einer Vertragsverlängerung umgangen werden, um das wirklich beabsichtigte Geschäft, nämlich die Verlängerung des ersten Mietvertrages, zu verschleiern.

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Der neue Mieter ist dann so zu behandeln, als stelle der mit ihm abgeschlossene Mietvertrag nur eine Verlängerung des schon bestehenden Mietverhältnisses dar, sodass wegen Überschreitung der gesetzlichen Frist der Mietvertrag nicht schon durch bloßen Zeitablauf aufgelöst wird. Es kommt zwar zu einer Zusammenrechnung der Zeiten der wirtschaftlich als Einheit zu betrachtenden Verträge, was bei Überschreitung von gesetzlichen Höchstfristen die entsprechenden Rechtsfolgen auslöst. Dies ändert aber nichts daran, dass jeder der im Rahmen einer Vertragskette aufeinanderfolgenden Mieter (Hausgenossen) aktiv legitimiert ist, die Überhöhung des Hauptmietzinses, der auf die jeweilige Zeit seiner Mieterstellung entfällt, geltend zu machen.OGH 5 Ob 2133/96d, 12.06.1996
Einem Kettenvertrag sind ähnliche Versuche, die Eingriffsnormen des Mietrechtsgesetzes zu umzugehen, gleichzuhalten.OGH 1 Ob 643/92, 15.12.1992

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0070355 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 1 von 10.

OGH 10 Ob 88/18s, 15.10.2019

Im Gesetz

Mietrechtsgesetz (MRG) § 29 · Auflösung und Erneuerung des Mietvertrages; Zurückstellung des Mietgegenstandes

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Die andere Seite

Zum selben Thema hat das Gericht auch Regeln aufgestellt, die für die Gegenseite günstig sind.

günstig für Vermieter Befristeter Mietvertrag und stillschweigende Verlängerung

Verlängert sich mein befristeter Mietvertrag, wenn der Vermieter vorher widerspricht?

Nein. Erklärt Ihnen der Vermieter in engem zeitlichem Zusammenhang mit dem Ende der Befristung, dass er keine Verlängerung will, entsteht kein unbefristetes Mietverhältnis. Diese Erklärung wirkt auch dann, wenn sie schon einige Tage vor dem Endtermin bei Ihnen einlangt.

günstig für Vermieter Nachträgliche Befristung des Mietvertrags

Dürfen wir meinen unbefristeten Mietvertrag nachträglich befristen?

Ja. Sie und Ihr Vermieter können einen unbefristeten Vertrag nachträglich in einen befristeten ändern oder die Auflösung zu einem bestimmten Termin vereinbaren. Das gilt aber nur, solange die Vereinbarung nicht dazu dient, den Mieterschutz zu umgehen.