OGH 10 Ob 88/18s

Die Schriftform für befristete Mietverträge soll Sie als Mieter warnen und aufklären und zugleich die Befristung beweisbar machen. Würde man mündliche Verlängerungen zulassen, wären beide Zwecke weitgehend verfehlt.

Jede Partei darf nur einen einzigen Schriftsatz als Rechtsmittel und einen einzigen als Antwort darauf einbringen. Weitere Schriftsätze, Nachträge oder Ergänzungen sind unzulässig, selbst wenn Sie sie noch innerhalb der Frist einbringen.

Bei einem Räumungsstreit können Sie unabhängig vom Wert des Streits an den Obersten Gerichtshof herantreten, wenn es um das Mietverhältnis selbst und seine wirksame Beendigung geht. Steht die Beendigung fest und wird nur noch darüber gestritten, ob vollständig geräumt wurde, gilt diese Ausnahme nicht.

Über die Kosten entscheidet das Gericht zweiter Instanz endgültig. Der Ausschluss betrifft jede Entscheidung, in der in irgendeiner Form über Kosten abgesprochen wird.

Ja, in der Regel. Mieten Sie ein Grundstück und steht darauf mit Zustimmung des Eigentümers ein Bauwerk, das dauerhaft dem Wohnen oder Ihrem Betrieb dient, gelten die Regeln des Mietrechtsgesetzes sinngemäß. Der Schutz entfällt, wenn von vornherein nur eine ganz vorübergehende Nutzung geplant war.

Nein. Stehen auf der gemieteten Fläche nur kleine Baulichkeiten wie Empfangsraum, Gerätehütte und Sanitäranlagen, haben diese neben der großen Freifläche bloß Hilfsfunktion. Der Vertrag ist dann insgesamt eine Flächenmiete, für die das Mietrechtsgesetz nicht gilt.

Auch bei einem Gebäude, das seinem Charakter nach nicht auf Dauer errichtet ist, können die Kündigungsschutzregeln des Mietrechtsgesetzes sinngemäß gelten. Dafür genügt, dass die Parteien eine verhältnismäßig dauernde Nutzung zu Geschäftszwecken wollten. Ein unbefristeter Vertrag mit einem Kündigungsverzicht des Vermieters auf fünfundzwanzig Jahre rechtfertigt das.

Der Begriff Haus ist nicht streng an die Grundbuchseinlage gebunden, im Zweifel wird aber auf die Liegenschaft abgestellt. Erstreckt sich ein Gebäude über mehrere Liegenschaften, fließt nur jener Teil in den Verteilungsschlüssel ein, der zur jeweiligen Liegenschaft gehört.

Der Endtermin ist ausreichend bestimmt, wenn Sie sich als Mieter von vornherein auf eine bestimmte Mietdauer einstellen konnten. Das ist der Fall, wenn im Vertrag entweder ein Datum genannt ist oder sich das Ende aus dem angegebenen Beginn eindeutig ergibt.

Nein. Schließen Sie hintereinander mehrere befristete Verträge über dieselbe Wohnung, werden die Zeiten zusammengezählt, wenn die Verträge wirtschaftlich eine Einheit bilden. Wird dadurch die gesetzliche Höchstdauer überschritten, treten die dafür vorgesehenen Folgen ein — ein neuer Vertrag statt einer Verlängerung ändert daran nichts.

Im Mietrecht werden Haus und Liegenschaft weitgehend gleichgesetzt, sodass grundsätzlich alle vermieteten Teile eines Grundbuchskörpers einzubeziehen sind. Eine Ausnahme gilt, wenn es unbillig wäre, mehrere selbständige Gebäude als Einheit zu betrachten. Das ist etwa der Fall, wenn auf einer sonst landwirtschaftlich genutzten Liegenschaft neben dem Wohngebäude des Betriebsinhabers und den Wirtschaftsgebäuden ein davon abgesondertes Wohnhaus steht.

Ob ein Wohnhaus mit nicht mehr als zwei selbständigen Wohnungen vorliegt, entscheidet letztlich die allgemeine Verkehrsauffassung. Dabei ist nach der Verschiedenartigkeit der jeweiligen Problemlage zu unterscheiden.

Eine Befristung ist durchsetzbar, wenn der Vertrag schriftlich errichtet wurde und von Anfang an durch Datum oder Fristablauf ein Endtermin feststeht. Ob ein Endtermin bestimmt ist, wird durch Auslegung ermittelt; entscheidend ist, wie der Mieter die Formulierung nach dem bekannten Willen des Vermieters verstehen musste.

Das richtet sich nach der Rechtslage zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses. War die Befristung damals nicht durchsetzbar, bleibt sie es auch, selbst wenn eine spätere Gesetzesänderung sie erlaubt hätte. Umgekehrt wird eine damals wirksame Befristung durch spätere Änderungen nicht unwirksam.

Ob eine Befristung durchsetzbar ist, richtet sich nach den Bestimmungen, die bei Abschluss des Vertrags gegolten haben. Spätere Gesetzesänderungen machen einen durchsetzbaren Endtermin nicht undurchsetzbar und einen undurchsetzbaren nicht durchsetzbar. Die automatische Verlängerung eines Zeitmietvertrags gilt allerdings auch für ältere Verträge, die erst nach dem 1. September 1997 enden.

Damit eine Befristung wirksam ist, muss die Schriftform eingehalten sein. Die Urkunde, in der der von vornherein feststehende Endtermin festgehalten ist, muss von beiden Vertragsteilen unterschrieben sein; ebenso genügen unterschriebene Anbot- und Annahmeerklärungen mit diesem Inhalt.