Zählen die Investitionen des Untermieters bei der Prüfung mit?
günstig für Vermieterbetrifft Hauptmieter, Untermieter, Vermieter
Meist nicht. Bei der Frage, ob der Untermietzins unverhältnismäßig hoch ist, geht es um die Leistungen des Hauptmieters. Aufwendungen, die der Untermieter selbst tätigt, bleiben in der Regel unberücksichtigt, weil sie dem Hauptmieter vorerst nichts nützen und der Untermieter dafür ohnehin einen Ersatzanspruch hat.
Ständige Rechtsprechung seit 1987, zuletzt bestätigt am 22.07.2020
(4 Entscheidungen).
So hat das Gericht es formuliert (1987)
Dass § 30 Abs 2 Z 4 MRG nur die eigenen Leistungen des Mieters an den Dritten (Untermieter) ausdrücklich erwähnt, schließt die Einbeziehung von Aufwendungen des Untermieters auf den Bestandgegenstand bei der vom Gesetz angeordneten Verhältnismäßigkeitsprüfung nach deren Zweck zwar nicht grundsätzlich aus, doch ist die Interessenlage bei Leistungen des Untermieters in der Regel anders, weil seine Aufwendungen dem Mieter vorläufig nicht zugutekommen und vor Beendigung des Vertrages auch nicht gesagt werden, wie weit sie dann noch für den Mieter von Nutzen sein werden. Zudem steht dem Untermieter gegen den Mieter selbst ohne Vereinbarung ein Anspruch auf Ersatz des notwendigen und nützlichen Aufwandes nach § 1097 ABGB zu; häufig können daher bei der Prüfung des Kündigungsgrundes des § 30 Abs 2 Z 4, zweiter Fall, MRG die Aufwendungen der Untermieter auf das Bestandobjekt unberücksichtigt gelassen werden.
Wenn geprüft wird, ob Sie als Hauptmieter für die Untermiete zu viel verlangen, werden auch Ihre eigenen Aufwendungen berücksichtigt. Größere Investitionen zur Behebung von Kriegsschäden zählen dabei mit ihrem heutigen Wert mit. Sie stehen also nicht Ihrer Einnahme ungemindert gegenüber.
günstig für Mieter Untermiete und unverhältnismäßig hohes Entgelt
Ob Sie als Mieter für die Untervermietung zu viel verlangen, wird an derselben Grenze gemessen wie bei einem Geschäft, bei dem eine Seite weniger als die Hälfte des Werts erhält. Ist die Untermiete auf eine bestimmte Zeit vereinbart, wird diese Dauer zugrunde gelegt. Sonst rechnet man mit einer angenommenen Dauer von fünf Jahren.