OGH 1 Ob 122/20b

Sie müssen darlegen, warum die rechtliche Beurteilung unrichtig ist, und dabei vom festgestellten Sachverhalt ausgehen. Fehlt diese Darlegung, ist Ihre Rechtsrüge nicht gesetzmäßig ausgeführt. Das Gericht behandelt sie dann nicht.

Verglichen wird, was der Untermieter Ihnen zahlt, mit dem, was Sie selbst aufwenden. Auf Ihrer Seite zählen der eigene Mietzins und alle weiteren Leistungen mit Geldwert, die Sie dem Untermieter erbringen. Erst dieser Gesamtvergleich zeigt, ob Ihr Gewinn unverhältnismäßig hoch ist.

Meist nicht. Bei der Frage, ob der Untermietzins unverhältnismäßig hoch ist, geht es um die Leistungen des Hauptmieters. Aufwendungen, die der Untermieter selbst tätigt, bleiben in der Regel unberücksichtigt, weil sie dem Hauptmieter vorerst nichts nützen und der Untermieter dafür ohnehin einen Ersatzanspruch hat.

Ob die Gegenleistung unverhältnismäßig hoch ist, wird durch einen Vergleich ermittelt. Man stellt den Untermietzins jenen Leistungen gegenüber, die Sie als Hauptmieter für die untervermieteten Räume an den Hauseigentümer erbringen. Maßgeblich ist der Zeitpunkt der Aufkündigung.

Ob die Gegenleistung unverhältnismäßig hoch ist, richtet sich nach den Umständen des einzelnen Falls. Das Gericht entscheidet darüber nach pflichtgemäßem Ermessen. Eine starre Grenze gibt es nicht.

Maßgeblich ist der Zeitpunkt der Aufkündigung. Ob dieser Kündigungsgrund gegeben ist, beurteilt sich nach der Lage in diesem Zeitpunkt. Hatte der Hauptmieter das Untermietverhältnis bereits zu einem davor liegenden Termin aufgekündigt, liegt der Grund nicht vor.