Wie erzwinge ich Reparaturen, die der Vermieter verweigert?

günstig für Mieter betrifft Mieter, Vermieter, Hausverwalter, Wohnungseigentümer

Sieht das Mietrechtsgesetz eine eigene Art der Durchsetzung vor, läuft diese nicht über die Exekutionsordnung, sondern im besonderen Verfahren nach diesem Gesetz. Das gilt vor allem für die Bestellung eines Verwalters, der die Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten durchführen lässt. Die Entscheidung darüber ergeht als Sachbeschluss, gegen den Sie vier Wochen lang Rekurs erheben können.

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Ständige Rechtsprechung seit 1996, zuletzt bestätigt am 28.09.2021 (5 Entscheidungen).

So hat das Gericht es formuliert (1996)

Immer dann, wenn das MRG eine besondere Art der Durchsetzung eines Titels vorsieht, ist ungeachtet der missverständlichen Aussage des § 37 Abs 3 Z 21 MRG, womit in Wahrheit nur eine Exekution nach § 19 AußStrG ausgeschaltet werden sollte, nicht die EO, sondern das Verfahren nach § 37 MRG - mit allen sich daraus ergebenden Besonderheiten - anzuwenden. Das gilt insbesondere für die Bestellung eines (Zwangs-)Verwalters nach § 6 Abs 2 MRG, soweit nicht schon ein Zwangsverwalter nach §§ 97 ff EO bestellt ist. Die Entscheidung hierüber ergeht mit Sachbeschluss. Dementsprechend steht für die Anfechtung der Abweisung eines Sachantrages gemäß § 37 Abs 3 Z 17 lit c MRG eine Rekursfrist von vier Wochen zur Verfügung.

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Die Entscheidung hat in einem fortgesetzten Titelverfahren durch eine Sachentscheidung zu ergehen, wobei der in einem kontradiktorischen Erkenntnisverfahren ermittelte Sachverhalt zugrunde zu legen ist.OGH 5 Ob 11/09t, 27.01.2009
Grundlage der Entscheidung ist der in einem kontradiktorischen Erkenntnisverfahren ermittelte Sachverhalt. Ergibt sich bei Schluss der Verhandlung erster Instanz, dass die Arbeiten schon durchgeführt sind oder erwarten werden kann, dass sie der Vermieter selbst durchführt, ist der Antrag auf Bestellung eines Verwalters abzuweisen.OGH 5 Ob 120/98b, 12.05.1998
Dass die in § 6 Abs 2 MRG vorgesehene Bestellung eines Verwalters zur Erzwingung von Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten eine ins außerstreitige Verfahren nach § 37 Abs 3 MRG verwiesene Angelegenheit ist, ergibt sich aus § 6 Abs 2 Satz 6 MRG und § 37 Abs 1 Z 2 MRG.OGH 5 Ob 120/98b, 12.05.1998

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0105702 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 1 von 5.

OGH 5 Ob 151/21y, 28.09.2021, Fall aus Wien

Im Gesetz

Außerstreitgesetz (AußStrG) § 19 · Öffentlichkeit
Exekutionsordnung (EO) § 97 · Anwendbarkeit der Zwangsverwaltung
Mietrechtsgesetz (MRG) § 6 · Auftrag zur Durchführung von Erhaltungs- oder Verbesserungsarbeiten
MRG § 37 · Entscheidungen im Verfahren außer Streitsachen

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Die andere Seite

Zum selben Thema hat das Gericht auch Regeln aufgestellt, die für die Gegenseite günstig sind.

günstig für Vermieter Abweisung trotz abgelaufener Frist

Kann der Antrag trotz abgelaufener Frist noch abgewiesen werden?

Ja. Ist absehbar, dass die Zwangsverwaltung ohnehin bald wieder eingestellt werden müsste, kann das Gericht den Antrag abweisen, obwohl die dem Vermieter gesetzte Frist bereits abgelaufen ist.

günstig für Vermieter Grenze der Erhaltungspflicht des Vermieters

Wann darf sich der Vermieter auf Unwirtschaftlichkeit berufen?

Nur in einem Verfahren, in dem von ihm Erhaltungsarbeiten verlangt werden, und nur dann, wenn er diesen Einwand selbst erhebt oder mitträgt. Er kann dann geltend machen, dass die Kosten dieser und der übrigen nötigen Reparaturen die Wohnungen unvermietbar machen würden. Für bevorzugte Arbeiten, etwa gegen Baugebrechen, die Personen oder Sachen gefährden, gilt diese Grenze nicht.